房财经网 " 没有阳台，确实差点意思 "。网名墨儿的兴城之星业主，对花姐说。

他有点小失落，根源在于隔壁的两个新盘都设置了阳台——大兴新城西片区 0003、0011 地块（以下简称 "03/11 项目 "）。

2024 年 7 月 3 日，北京兴城发展建设开发有限公司（简称 " 兴城发展 "），以 21.46 亿元底价，竞得大兴新城 4 幅地块。

除了 03/11 两居住地块外，还包括 0033 商业金服用地、0007 托幼用地，规划总建筑规模约 11.95 万平方米。

整整过去了 7 个半月时间，03/11 地块终于公布了自己的规划图；而 10 天后的 2 月 28 日，0007 托幼用地的规划方案，也挂上了北京规自委的网站。

大兴新城西片区，不再是兴城之星一枝独秀了。

去年 10 月初，墨儿曾咨询花姐，是不是可以入手兴城之星的 185 平米户型。

虽然它没有大阳台，周边没商业配套，没地铁，但他最终还是买下，单价接近 4.5 万元 / 平米。

花 800 多万元，住上 180 多平米的大平层，他觉得很值。

况且，兴城之星的这款户型，花姐认为，它足以成为北京当时在售楼盘的最佳户型之一——南向四面宽，南北真正通透，北面还送了一个开敞阳台。

不过，四个月后，兴城之星的对手来了，并且带来了南向开敞阳台。

对墨儿来说，他虽有遗憾，但并不后悔。

在其看来，兴城之星的装标高，且中建三局是大股东、占股 70%，另 30% 股份由大兴国企大兴城建持有。

03/11 项目则不然。

它的开发商是一个混合所有制企业，大兴城建持股 84.16%，大兴集地持股 15.84% ——建筑老板吕保明占一半。

如果论起血缘关系，03/11 项目和兴城之星，应是堂兄弟关系。

花姐测算，03/11 项目不仅楼栋排布差不多，连户型也差异不大，主要分 175 平米、205 平米至 222 平米三个面积段，共计 404 户。

而兴城之星的户型面积段为：150 平米、180 平米、230 平米和 270 平米，共计 242 套。

加上大兴新城西片区 DX00-0407-0007 地块——由大型国企大兴城开和兴业恒盛各持 50% 股权。已于 2024 年 8 月 14 日公示了总平图，但至今没公布案名，也没有开盘。

它的户型分 150 平米、170 平米和 180 平米和 210 平米四类，共计 234 户。

大兴新城这四个盘，紧挨着，分布在东南西北四个角，供应量加起来，共有 880 套 150 平米以上大平层户型。

正常逻辑看，它们位于北京南五六环中间地段，应该设计刚需和改善户型。

但它们不走寻常路，绝对的豪宅配置。

而兴城之星的热销，更证明了这条路，似乎是无比正确的。

它于 2024 年 3 月开盘，供应 242 套，成交 195 套，成交均价 4.49 万元 / 平米，成交金额 15.82 亿元，地价覆盖率达 158%。

这个项目，想必中建三局和兴创置地是大赚了一笔。

依葫芦画瓢。

大兴新城西片区的 0007、0003、0011 地块也干起了大平层的生意。它们和兴城之星，打断骨头还连着筋，是一家的。

由于周边没啥配套，有人戏称它们是 " 荒野大平层 "。但在墨儿等业主眼里，买的就是未来的预期。

花姐给它取个时髦的组合名字：" 神盘 F4"。

"F4" 之外，大兴新城的楼市一片惨淡，最初的玩家中建三局城投和中建壹品，也渐渐远离了，每次的土拍，只有大兴国资和吕保明在兜底。

来看看大兴新城楼市其他几个新盘的业绩：

1、京玺：2024 年 8 月开盘，供应 712 套，截至 2 月 22 日网签 143 套，网签均价 4.58 万元 / 平米，网签金额 5.96 亿元，地价覆盖率 31.37%；

2、颐和公馆：2024 年 3 月开盘，供应 752 套，截至 2 月 22 日网签 208 套，网签均价 4.88 万元 / 平米，网签金额 10.48 亿元，地价覆盖率 36.44%。

它们走的是刚需加改善路线。

京玺的户型配比，从 78 平米两居到 128 平米四居，共 5 个面积段位；颐和公馆则是典型的大杂烩，从 72 平两居，到 222 平四居，共 6 个段位。

与兴城之星相比，它们的业绩，实在是有些惨淡。

但兴城之星的成功，能代表大兴新城具有做大平层的土壤吗？

有人说，兴城之星卖得好，是靠当地组织团购。当然，一些客户是倚仗老业主带新业主的圈层营销。墨水儿就是朋友推荐去的。

在北京楼市，以 140 平米以上户型为主的新盘，基本分布在城六区，多集中在四五环之间，外加海淀和朝阳区的五环外。

这里面，大兴新城 "F4"、招商玺、缦云 ONE 例外。

而招商玺所在的区域号称 " 国际亦庄 "，配套十分齐全，周边早有亦庄金茂悦、中海京叁號院等豪宅扎堆；缦云 ONE 所在的城市副中心，各方面也都不差。

唯有大兴新城 "F4"，成了北京大户型楼盘的特例。

截至目前，大兴新城西片区尚未有一条可通行的地铁线，规划中的 19 号线南延，也是遥遥无期。

没有了外区的支撑，仅依靠大兴人民，能支撑起 600 多套 140 平米以上大平层的市场需求吗？

花姐列举了 2023 年底以来，北京 140 平米以上为主要户型的项目，目前正式开盘的，大概有 19 个。

卖得最好的是香山樾。2023 年 11 月 21 日开盘，供应 440 套，网签 263 套，网签均价 12.19 万元 / 平米，网签金额 68.91 亿元；

其次是北京宸园。2024 年 10 月 13 日开盘，供应 606 套，网签 323 套，网签均价 11.08 万元 / 平米，网签金额 60.685 亿元；

卖得最差的是京能西贤府。2024 年 6 月 9 日开盘，供应 428 套，网签 23 套，网签均价 7.75 万元 / 平米，网签金额 2.51 亿元，地价覆盖率 6.53%。

和它们相比，大兴新城除了兴城之星外的 "F3"，真有那么神吗？

不过，利好的消息是，北京近期出台了 " 好房子技术要点 " 等政策，在阳台、外立面给出了明确指引。

东风来得很及时，大兴区马上组织了一场宣贯会，新房项目及相关建设主体的负责人一起出席了。