12 日，信德集团（0242）披露，旗下 " 雅辰酒店 " 将与 " 陕北资本 " 西安杨氏置业有限公司，在高新区联手打造西安首店，这则签约动态引发金融棒棒糖关注。

为何？

信德集团董事长正是大名鼎鼎的何鸿燊家族现任掌舵人——何超琼女士。

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另类抄底潮：有煤老板选择 " 自己做 "

其实，陕北资本出手西安酒店，并非新鲜事。

单看近两年，就有凯悦酒店、盛美利亚、君乐城堡、嘉恒国际等多个酒店项目，被 " 煤老板 " 斥巨资收入囊中。

基于此，我们的问题有三。

1：西安高端酒店为何会被集中抛售？

梳理上述酒店项目 " 老业主 " 发现，多数系地产行业关联公司，有些甚至是开发商亲自上手，如凯悦酒店、希尔顿 LXR 等项目用地，就由西安金地、西安华侨城直接持有。

近年来，在地产下行周期背景下，" 老业主 " 普遍面临流动性危机，加之酒店行业的高折旧率、高财务费用，选择出售已成降负债的主要渠道。要不然，当年王健林怎会第一个甩卖酒店资产呢？

2：收购高端酒店会是一笔好生意么？

不可否认，高端酒店往往是奔着城市地标去打造的，即要独特设计、奢华品味，又要深度融合城市文化、互为表里。在此背景下，基本都要十几亿的前期投资。

加之国内酒店市场的回暖，也让收购酒店这一行为看起来更加合理。数据显示，2023 年，国内星级酒店市场就已扭亏为盈，整体净利润达 29.17 亿元；去年上半年，国内 7 家酒店上市公司合计净利润超 44.74 亿元，同比增长 43.08%。

3：陕北煤老板为何偏爱成熟酒店资产？

回看近两年的案例，仅有嘉恒国际、希尔顿 LXR 属于 " 自己做 "，即先拍下地皮，再找酒店品牌合作共建，其余均是收购已建成多年的成熟酒店资产。

在我们看来，直接收购成熟酒店的主要原因是底层资产跑出了现金流，在资产荒背景下，只要测算准确，对 " 多现金 " 与 " 低负债 " 的煤老板来说，既是一种资产配置，也是避险策略。

最后，看向本次出手的杨氏置业。

企查查显示，公司成立于 2023 年 3 月，注册资本 1000 万元，经营业务涉及房地产开发、酒店管理等业务，股权层面由杨增田、张飞霞分别持股 70% 与 30%。穿透可知，杨增田名下还拥有神木朝源矿业、天瑞煤业、腾茂煤业、长城玻璃等 16 家关联公司。

至于具体合作模式，签约公告中仅提及 " 双方签署管理协议 "，未透露更多细节。不过，我们注意到 2023 年时，杨氏置业就曾拍下永安渠文化街区的 17.78 亩土地，计划投资 8 亿元打造集办公区、酒店于一体的集团总部，这与 " 自己做 " 的模式基本吻合。

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请到何超琼：合力一起突破 " 准五星 "

在我们的观测中，2018 年前后，万众集团、瑞丰矿业等陕北资本，就在频繁出手西安五星级酒店，同时还加大了对超五星的引入力度。

对比来看，杨氏置业选择的雅辰酒店，则凸显差异化。

据悉，该酒店目前在内地布局 10 家门店，包括旗舰品牌 " 雅辰酒店 "" 雅辰悦居 "，与生活品牌 " 雅辰尚 "" 雅辰缇 "。从地域分布来看，除上海拥有 6 家全品牌酒店外，其余在北京、珠海、苏州、重庆的布局，均为四星级雅辰悦居，均价 700＋，客房大小 40㎡以下。搭配提前十天的早鸟票预定，单晚最低价格仅 492 元。

即使雅辰最高端的超五星级项目 " 上海前滩 31 雅辰酒店 "，也只有上百平的高端房型定价能突破 2000＋，对比同等级品牌相近房型，仍然便宜近千元。

为何要选择这样一个 " 准五星 " 或 " 入门级高端 " 的酒店呢？

1：合作方强大的 " 品牌积累 "。

何超琼的商业故事不必多言。2024 年，何超琼个人财富达 37 亿美元，再次登顶福布斯香港女首富。

同时，信德集团超 40 年酒店运营历史，能为同样涉足酒店领域的杨氏置业，提供大量管理与实践经验。特别是疫情后复苏阶段，该集团在酒店业务的强劲表现，更进一步印证集团深耕多年的管理能力与市场适应性。从 2020 年的 2.14 亿元营收，恢复至 2023 年的 4.55 亿元，CAGR 达 20.75%。对比锦江、华住两大龙头公司的 10.22% 与 21.23%，也不遑多让。

2：市场动态倾向于 " 中间层 "。

目前，西安酒店市场基本呈现 2 大特征：一是节假日的 " 随行就市 "，价差波动巨大。如某家连锁酒店品牌，日常价格仅 392 元，但在大年初四，其入住价格就疯涨至 1036 元，翻番 2.64 倍。

二是平价酒店价格上移。这实际是一个全行业问题，过去几年，许多酒店都在被迫关店，西安也不例外。但随着关店过多导致供需失衡，又转入卖方市场。加之物业租金、运营支出上涨，致使市场整体价格水涨船高。

数据显示，2023 年全年，锦江、华住的 RevPAR（每间可售客房收入）分别为 242 元、167 元，较 2019 年提升 6 个百分点与 22 个百分点。这说明，这些平价酒店的要价能力，已全面超越了 2019 年。

如此看来，现在出手中高端酒店，或许是一个不错的时机。

未来，随着国内中产阶级得壮大，中国社会收入还将走向 " 纺锤体 " 结构。据 BCG 数据显示，预计从 2022 年到 2030 年，中国将再增 8000 万中产及以上人口（月均家庭可支配收入＞9.5K），届时中产及以上人口的占比将达总人口的 35%。

尽管这部分 " 新兴中产 " 会有品质消费的需求，但总体是从奢品消费的祛魅，到越来越注重多元、个性、精品化消费。反馈在酒店行业，就是五星级、超五星的入住率越来越低。2024 年三季度，国内五星级酒店平均价格同比下滑 5%，平均出租率同比下滑 4%。

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港资信号弹：寻觅西安 " 真人服务 "

过去五年与十年间，陕西人均可支配收入增速分别实现了 37.45% 和 114.09%，位列全国第 6 与第 9 名；2024 年全省社零总额为 11273.98 亿元，同比增长 4.8%，位居全国第 9。

在消费不振的背景下，我们留心于 " 港资能否激活公众热情 "。

公开信息是，西安已成为港资加仓的重点城市之一。如太古地产、兰桂坊集团、信德集团 3 家顶级港资都在 " 用脚投票 "、轮番出手，若进一步梳理港资入陕史，两条主线清晰可见。

1：聚焦公用事业投资，如城镇燃气、供热服务等。

大致可从 2006 年的香港中华煤气公司，携手西安市天然气总公司合资成立西安秦华天然气开始算起，一直到 2023 年的港股公司中国天然气 ( 00931 ) 1 亿元投资陕西合智。（详见《1.2 亿套现离场，美国资本退出延安 " 子长燃气 "》《1 个亿：港股 " 中国天然气 " 入陕 " 搅局 " 供热》）

2：侧重高端消费领域的持续发力升级。

从 2012 年的西安新世界百货到如今备受瞩目的兰桂坊、雅辰酒店，折射出港资从高端商业体到地标级商业体、再到娱乐、文旅消费全覆盖的思路转换。

两条主线背后，亦能反映出港澳资本对西安产业、消费的嗅觉。

当然，这也得益于香港 " 真人服务业 " 的比较优势，与陕西消费力乃至西安市场辐射西北五省的 " 深度潜能 "，因为无论太古里的商业定位稀缺度，还是兰桂坊项目对西安夜经济的补位，都可以概括为，港澳资本拿着最优秀的品牌产品，去填补西安某类细分市场空白，以 " 创造需求 " 的方式去追逐市场。

" 创造需求 " 就是我们行文的重心，港资对西安的加注似乎正在变得频密，令我们对 " 新消费 " 产生了更多想象——

或许你已经感觉到了：2025 年春节，无论是城内的各大超市还是远至兴平、武功等周边地区的水果零售摊，似乎都一股脑地堆上了 " 盒马同款 " 车厘子。

毕竟，有好产品，就有消费，这就是 " 创造 " 的力量。

来源 / 金融棒棒糖