乐居财经   徐迪 近日，北京更新了 " 好房子 " 政策规划，从技术要点上细化了高品质商品住宅的设计，将反映比较集中的阳台、首层架空等问题作为重要创新点。

其中提到，在住宅建筑底层设置架空层，提升生活宜居度和便利度；鼓励在小区内增设风雨连廊，方便室外休闲活动，均不计入容积率。

新规出台 2 天后，中海新城十八里店 692 地块公示了项目规划方案，没有架空层、没有风雨连廊。

之前在酒仙桥项目上做了朝阳首个架空层，把豪宅该有尺度的拉满，为的是跟北京宸园拼配置。

到了十八里店项目，一街之隔的竞品北京隅东序没设架空层，中海选择放弃这部分的较量，显然打算把钱用在刀刃上，毕竟架空层建安成本不低。

不仅是架空层，整个平面图上甚至没有明显的 " 大门 " 或 " 主出入口 " 等标识。

中海的十八里店新盘搞起了极简主义。

十八里店 692 地块是中海新城 153 亿朝阳组合地块中，最后出图的住宅子地块。

总建面 19.23 万㎡，地上 12.93 万㎡，其中住宅建面 12.75 万㎡，规划建设 17 栋 7-23F 洋房及高层，共 888 户，户均建面 144㎡。

住宅层高基本在 3 米以上；南向通面宽开敞阳台，北向有不规则设备平台，西侧一部分楼栋有侧边飘窗；大部分楼栋底部有大量采光井，首层或有下跃房型。

小区在东南、东北各设一处人行出入口；地库出入口则在西北、西南的对衬位置。

会所和商服配套在小区西侧，靠近地库出入口，旁边的三角区域里还划出一块出租车站点。尽管没有标记，但从鸟瞰图来看，这一处应该是小区的正门。

东南处的人行出入口则正对着 15# 楼，一层为面积约千平米的社区养老服务驿站。

东北侧有一处明显的地铁出入口标记，圈地在红线外，但基本建在了小区内部，预计靠近的几栋楼会受到较为明显的噪音影响。

特别是紧邻的 6# 和 10# 两栋住宅楼，距离非常近，比其它楼栋间距近很多，具体是多少，不知道。

这版平面图上没有标记楼间距数字。

项目方案设计公司是香港华艺设计顾问 ( 深圳 ) 有限公司，这家公司同时也是组合地块中小红门和酒仙桥项目的设计公司。

乐居财经查了一下小红门 XHM-10 地块和酒仙桥 1019-0014 地块的平面图，上面都注明了非常详细的楼间距，甚至到配套楼的距离都有注明，可见华艺设计对于数字也很敏感。

但到了十八里店项目，平面图显得非常 " 干净 "。不但没有楼间距数字，就连楼栋的面宽、进深等基础数字，也没体现。

只注明了建筑高度。最高一楼住宅楼 23 层，总高 69.7 米。

可以看到，小区西北边几栋住宅楼都在 20 层以上，虽然没有注明楼间距，但从效果图肉眼可见的楼栋之间距离非常近。

隔壁 686 地块北京隅东序的平面图上也注明了楼间距，两个项目楼栋排列方式差不多，692 地块楼层整体要更高一些。

去年 11 月 29 日，备受关注的朝阳 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 组合地块完成出让，由中海企业发展集团有限公司 153.32 亿元摘得，溢价 0.2%；实际操盘公司为中海新城。

早在拿地之前的 11 月初，中海就在朝阳注册成立了新的项目公司：北京新鑫兴业房地产开发有限公司，由中海新城总经理张欣出任项目公司总经理。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

这是中海新城十多年来首次在朝阳成立项目公司，为的就是开发 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 组合地块。

该组合地块是北京今年第二次将不同板块多个业态的地块捆绑出让，总面积约 14.7 万平方米，规划建筑面积 39.4 万平方米，涉及 3 幅宅地、2 幅商业，并幼儿园、养老设施以及街坊路段等若干公建，需与项目同期建成并保证对外开放。

十八里店 692 地块在去年正式挂牌时做了大量调规，包括将原建筑高度 60 度，调整到局部 80 米；配建面积大幅减少，原 4500 平方米的机构养老施设和 1500 平方米的社区居家养老设施，调整至不少于 1000 平方米社区居家养老设施（社区养老服务驿站 ) 。

调后十八里店项目地上建筑规模约 25 万平方米，共 4 幅子地块，除本次公示的住宅和幼儿园地块外，另有 L01、02 两幅商业金融服务用地，在住宅和幼儿园地块之间的位置。根据出让文件，该地块规划为建面超 12 万平方米、建设成本要求不低于 25 亿元的大型商业综合体。

692 地块东北一街之隔就是金隅集团的新盘北京隅东序，去年 11 月取得预售许可证，12 月 16 日开盘，共 824 套房源，主力建面 143㎡和 150㎡四居。目前网签 85 套，成交均价 7.56 万元 /㎡。

北京隅东序拿证之后，曾有网友在人民网留言板反馈该项目阳台违规封闭。根据 12345 的正式回复，阳台在规划和交付时均为开敞式设计，不允许封闭。预售合同中也有明确规定，并且现场还张贴了提示。

本次 692 地块在平面图上特地将阳台标记成灰色，大概也在强调阳台不可封闭。

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