本文来自微信公众号：真叫卢俊，作者：Moon，题图来自：AI 生成

楼市到现在差不多也快接近尾声了，如果说今年的楼市还有什么值得再回味，应该是这几个字：

新政高频期。

确实，今年几乎所有城市都知道要在政策调控上拿出最大诚意，于是我们看到大量政策红利也在集中性快速落地。

比如全国已有超 20 个省份都在降低首付，有最低首付 15%；

比如取消房贷利率下限，降低契税、增值税 ......

上海这个城市尤为如此，也都做到了这些。

但不一样的是，你仔细去看每次上海针对楼市调控决策的研判，其实有着非常强烈的 " 个性色彩 "。

算上 2023 年中旬上海发布代表性的楼市新政大概有 8 次。

而在这里，你会发现其他政策很难见到的关于明确人群划分：非沪籍单身人士。

在 8 次新政中出现了 5 次，占比超过一半。

再好比即使是针对整座城市做调控，也都带有清晰的区域指向：

最先开放单身限购，是 " 可以在外环外（崇明外）限购 1 套住房 "；

最先有人才购房放宽，也一般都是从临港、金山、青浦这些区域开始。

这也是为什么提到上海楼市调控，我们总习惯于用到 " 精细化 " 这个词。

但是 " 精细化 " 只是在字面么？

以及，当购房者也已经开始对每次新政后短期内的成交回暖有了疲软，不再停留在点状关注一二手成交量的时候，上海这么麻烦的调控模式，到底是为了什么？

一定不是简单为了数字。

为了更好看清楚整个格局，我们真正需要的，其实是一个能够站在城市维度审视的全局视野，尤其是在这个接近楼市尾声的时刻。

所以今天这篇文章其实没有关于房价和成交量太多的内容，但希望这样的第三视角可以给大家带来对上海新政调控不一样的理解。

一

鼓励外地单身买，是为了去化外环外的一二手房。

来自今年 1 月 30 日上海官宣外环外开放单身限购，这句话就值得我们拆两遍。

首先，是一直被限制的外地单身购房，终于撕开了口子。

回顾上海最早启动户籍单身限购是在 2013 年，严格到无论多少社保，只要是非沪籍单身人士，就不可以。

上海一直都是全国最严限制外地人买入的城市。

所以这次时隔 10 年之后放开单身购房，也意味着这是上海对过去压抑已久非沪籍购买力的一次集中释放。

并且想要释放到哪里也写在题眼了：外环外。

为什么是这里？

不仅是因为青浦的徐泾、闵行的七宝以及唐镇这样楼市新贵板块都属于外环外，更因为背后代表庞大的楼市份额。

跟大家分享一个数据，那就是二手市场中，外环外占据了全市约 50% 的成交，新房还有更夸张，上海近 70% 的新房供应，以及近 70% 的新房成交也都在这里。

所以本质上买入外环外也就解决了上海 1/2 的二手市场、2/3 的新房市场。

而之所以要引入外地人。

如果各位有去过嘉定、青浦、松江、奉贤这些外环外区域就知道，根据上海年鉴，这里超过一半的常住人口就是外地人，也更加年轻化。

换言之，放开外地人也就释放了外环外约 50% 的购买力。

而反馈到市场也确实如此。

首先新政后 2~3 月的整体成交很强烈，大部分外环外区域基本都来到近 1 年高位。

1 月 30 日开放外环外单身限购后：

以上为二手房成交数据

其中宝山外环外成交占比全区 58.81%，闵行占比 71.49%，都是全年最高值。

除此之外，这也是第一次在官方数据中看到新政后关于非沪籍人群在外环外购房的统计。

来源：上海市人民政府

并且可以看到，即使是后来 527 新政将非沪籍单身人士的购买条件，从原来外环外 " 新房 + 二手 " 变为增加外环内 " 二手房 " 之后，外地人购房最大需求依然集中在外环外。

购房者中超 20% 为非沪籍人群，这个人群中 60% 以上购买的是外环外的新房。

我们不排除这其中的高收入人群，但非沪籍单身人士大概率是刚需，所以引入外地人到外环外去买房，其实也是为了最大程度激活上海刚需。

当然对准的不止外地单身。

二

放开外地家庭购房，对标的是全市二手房。

如果你是居住在上海的外地家庭，重点关注一个因素就好：社保年限。

和限制外地单身一样，针对外地家庭也是在 2016 年为了防止房价过快暴涨，将外地户口限购条件增加为 5 年社保。

而时隔 8 年的今年，对社保就出台了 3 次调整：

新城以及南北转型等重点区域以及临港新片区，参考具体政策

5 年社保变 3 年再变 1 年。

仅一年时间完成调控，你都可以感受到上海在这件事上的急迫，如今外地人想要来上海买房，仅需 1 年社保或个税（外环外住房）。

那么问题来了，外地单身是用黑字写上了外环外一二手房，那对于外地家庭又是刺激哪里？

全市的二手房。

本质意义上就是一手豪宅目前因为积分制度依然保持着较高的购房门槛，特别是今年上海很多核心区域高积分楼盘出现。

所以哪怕是针对外地改善和外地豪宅客户，目前在上海开的核心口子还是更多接盘二手改善。

于是在 929 新政社保年限来到最低 1 年社保以后，首先全市二手成交真的爆了，而且是连爆三周。

根据链家每周转定单，新政首周成交环比涨幅 33%，第二周对比新政首周上浮 114%，第三周对比前周上浮 103%。

但更重要的是除外环外，我们发现这波刺激还明显集中在中环附近。

新政后的 10 月，内中环 + 中外环的成交环比涨幅 48.56%，同比涨幅 67.83%，比内环内成交更旺盛。

尤其是中环内板块。

新静安大宁板块的某小区 900 万上下的两房，平均每套每两周十几组带看，10 月过半就成交近 10 套，相当于新政前一个月的量。

此外普陀长风、闵行的梅陇、浦东北蔡环比涨幅也都在 50% 以上，

其实到这已经很能感受到上海针对外地人调控之精准。

但更妙的是，对二手流动性的刺激。

三

还在通过政策间联动，让市区二手房也流通起来。

很多政策需要连在一起看，而这也是我眼里今年上海所有新政最点睛之笔的地方，来自 527 新政中的这几条，大家可以对照着看。

部分上海 529 新政

当初很多人的注意点都是对非沪籍单身放宽了限购区域，从原来外环外的 " 新房 + 二手 "，变成现在外环内的二手房也可以买了。

单看好像没什么稀奇，但如果结合另外两个辅助政策：

第一，鼓励企业可以买上海 2000 年以前，建面 ≤70 平的二手房，不限套数；

另外，房东卖掉外环内 2000 年以前的老房子并且置换可以得到以旧换新的补贴。

我们不妨来看下这里的购买逻辑，卖掉外环内 2000 年前并且 70 平米以下的二手房，放在市区不就是妥妥的老破小，而现在可以买外环内老破小的，又是外地单身这样的刚需。

所以三点放在一起怎么看，其实是这条置换链条：

鼓励刚需上车市区老破小— > 鼓励市区老破小房东置换— > 置换方向外环外新房

这才是这次新政一箭三雕的地方。

通过撬动起二手房这个枢纽支点，从而盘活整个链条。

要知道对于当下客户购买力资本的来源，买房的前提大多来自于先卖房。

也因为二手房的买卖同时进行的置换模式一套带两套的模式，又直接影响一手房和土地市场的成交情况。

而这里面关键的关键，就是老破小的卖。

以上为二手房成交数据，截至 11 月中下旬

果然，在 527 新政之后这类房源的成交量高达 5178 套，直接创下今年新高，仅次于去年 3 月小阳春的 5255 套。

所以说这次的制定很厉害。

就是看准了一个城市的内核本质上就是二手房，一个城市二手房足够好包括它的土地市场才会真的好。

短期内刺激市场可以简单通过调控一手房，但要想市场长期稳定，二手房的流通性一定是让链条拥有自循环的最大动力。

其他想要抄作业的城市可以直接看过来。

四

另外，高端购买力在当下也应该是目标之一。

刚需客是人，有钱人也是人。

前者可以为市场带来更多流动，后者虽然数量不多，却占据着整个楼市最高端的购买力，所以如果想开放限购，就是让城市的富豪们可以更多地买房。

只不过区别在于是以何种方式。

大概有两种，一种是减免交易税费，另一种是加杠杆。

比如去年的认房不认贷就属于后者。

前面我们提到中产置换的逻辑是先卖房再买房，对于他们来说购买力高度依赖卖房。

所以认房不认贷的本质，就是通过给中产更大的杠杆，让中产可以更好更方便地换房。

但在所有新政里，占比最多的还是减免税费。尤其是当我们把这三条串联起来：

2023 年 9 月 1 日，普宅取消套总价限制，原单套面积 ≤140 平调整为 ≤144 平；

929 新政，上海实行了增值税免征年限从满五改满二等政策，但其中取消普宅这条暂时搁置；

2024 年 11 月 18 日，实行了 10 年之久的上海普宅概念，退出历史舞台。

翻译过来就是：

第一，占二手大头的增值税年限满五改满二。

最先反应过来的就是前滩。

作为上海最火热的板块之一，前滩楼市两个最大的争议，一个是改善的地段但都是非改善的产品，一直以来小户型占主导。

再则它们大多是过去两年新交付，曾经受满五限制，增值税非常高。这也是为什么增值税免征年限改满二后，前滩立马支棱起来。

以上为二手房成交数据，截至 11 月中下旬

新政后 10 月总成交 30 套，相当于过去 7、8、9 三个月的成交总和。其中超 20 套的房源面积都在 70 平以下。

而能够符合满二也就是大概在 3~5 年前买房的人，很明显这波政策就是利好 2021 年曾经高杠杆买房的房东。

可见只要刺激到位了，好的板块就会被认可，价格到位了，市场就有改善置换的需求。

第二，历经 3 次新政，普宅标准终于被取消。

普宅标准取消最大的改变来自 144 平的以上户型限制没有了，再结合叠加增值税满二的改变，于是这次刺激的主角又有了变化。

尤其是刚过 144 平的满二房源所在板块，徐泾、陆家嘴、古北、联洋等等。

当然也包括老静安、黄浦新天地、黄浦滨江这些老钱板块。

前几天中介小哥就跟我说，普宅标准取消才两三个小时，立马就有五六个客户主动向他咨询。

其中静安一套挂牌约 2000 万，面积也在 144 平以上的房子，按照当初买入价格 200 多万计算，普宅取消和没取消之间，可能就是瞬间减少近百万的税。

所以这件事背后还有着更深层面的市场因素。

如果开放外地单身限购对标的是刚需可以承接市区老破小的去化难，那么现在对 144 平以上高总价或者改善产品的利好，代表着高端购买力也应该被重视。

当然，看到卖房的门槛在降低，同样可以看到这么多新政后，还有哪些品类的房子依然在保持高门槛。

五

市中心一手豪宅，依然是上海当下最优质的资产。

这个结论似乎没有被明确指出，但所有新政其实都是有倾向的。

一个一个来看。

首先我们从对外地人的购房限制就能知道，即使是在今年前所未有的开放限购之后，还是有着明确的区域划分。

对非沪籍单身人士在上海购房，可以是外环外的一二手房，也可以是外环内，除了外环内新房。

再回过头来去看税费和普宅。

所有这些税费的核心，普宅标准的取消，还是在减少二手房的税费。

所以你看上海这个目的还是很明显，依然是：刺激二手房流通性。

言下之意现在哪类房子门槛还比较高就很明显了。

二手房是拿来创造交易流通的，所以无论是外环线内外，全上海大家都可以买。

但是新房不一样。本质上因为新房积分还能拥有较高门槛，即使是对于更宽裕一点的外地家庭，他们的主战场也依然集中在中环和外环外的二手房。

如今上海一手豪宅依然重点倾斜给了上海本地豪宅客户。

所以对于客户而言，此时此刻你大概就知道市中心一手豪宅现在还是上海楼市最优质资产。

尤其是如果未来在环线这块逐渐放松，从外环到中环到内环，这个格局会更明朗。

六

好了，所以这些新政到底在利好谁？

就是当我们真的把今年所有新政一条条连起来看，就会发现这从来不是一个单点的问题，而是系统化的统筹。

本质上是完全不同维度需求的图谱式构建。

认房不认贷、外环外开放单身、527 新政、929 新政 ...... 我们看到每条新政背后，最后的本质性变化是什么？

最重要的就是在城市端口完成了将需求和供给侧形成相对精准的匹配。

要想激活城市刚需，就去解绑全国最严外地人买房政策，要想更大刺激中产，就去降低税费和取消普宅标准即可释放。

如果还想更长期夯实楼市，放松限购政策就可以让更多富豪进场楼市。

其实很多城市的楼市不热，本质上就是因为供需错配。

那么关于普通人，现在是买入上海楼市的好时机么？

老实说这个问题很难一两句讲明白，但如果同样和新政去匹配又会有清晰的画面。

所以大概是这个样子：

1. 如果你是一个 20 多岁初入上海，工作满一年的外地人，现在上车一套外环外新房，会是个不错的选择；

2. 如果你已经在上海打拼多年小有成就，考虑置换到市区大户型，税费的减免能让你省下不少钱；

3. 再或者你是房东，尤其是 2021 年高位上车的房东，现在无论成交周期和议价空间，都会比之前更乐观。

所以你会发现，为什么会有所谓的新政高频期，又为什么上海今年要做如此麻烦的调控模式？

就是因为当从城市层面做到引导整体供需对应的梳理和细分之后，具体到实际楼市这种模式，真的有用。

放开外地单身— > 带来了外环外一二手房的热销；

放开外地家庭— > 全市二手开始回暖，尤其不少中环板块环比增幅 50% 以上；

通过政策联动，形成二手置换链条— > 市区老破小卖出了今年的二手新高；

减少税费以及取消普宅— > 前滩二手反弹，以及老静安、新天地等 144 平以上满二的改善产品最先响应。

引导需求的同时也更好地解决库存。

上海的管理一直都是精细化手术刀式的管理，大量的微调之下的叠加才会是我们看到如今楼市的面貌。

上海今年如此复杂频繁调控的原因正基于此，这座城市的个性也正基于此。

只要我们知道这一点，对上海楼市的判断，真的可以有更多信心。

（文中数据整理自兔博士 App）

本文来自微信公众号：真叫卢俊，作者：Moon