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判断一个楼盘的成败，网签数字是最好的证明。

前不久，位于酒仙桥的北京宸园勇夺 10 月份京城楼市网签套数、金额双料冠军，让这个从诞生就置身于光环下的项目，显得更加耀眼。

但与它相比，身处亦庄板块的招商玺，或许才更值得大家称赞。这个南城的豪宅项目，在不显山、不露水之间，居然悄悄完成了一个令人刮目相看的成绩。

近日，招商玺官方发布了一海报，前 10 个月它的网签套数达到了 200+，成为亦庄区域商品房成交套数、金额的双料冠军；更成为 1-10 月份整个北京楼市千万级豪宅套数、金额双料 TOP2。

相较而言，作为一个总价 1200 万元 / 套起步的豪宅项目，能在今年的市场行情中穿越周期，取得这个成绩，招商玺无疑更具含金量。

截至 11 月 15 日，招商玺的网签数据仍在持续上升中。整个项目供应 672 套房，网签成交 234 套，成交均价 7.76 万元 / 平米，成交金额达到 30.9 亿元。

这个世界的人们，往往都是 " 喜新厌旧 "。放到楼市里，更是被一个个不断出现的新入市者吸引目光，而对曾经的明星，少了一些关注。

但其实，招商玺在 2023 年，是整个京城楼市热度最高、备受全城瞩目的项目之一。它从挂牌到拿地，再到开盘，每一个步都吸引着外界大量的关注。

当然，作为一个一出生就自带光环的豪宅项目，招商玺能取得成功，绝不靠偶然因素，一定有着强大的各种因素加成。

今天，楼花网就来复盘一下招商玺能够成功的几个重要因素。

核心地理优势

招商玺位于亦庄兴海路和泰河三街之间，南边一条马路之隔是中国电子进出口总公司，往北一条马路之隔是北京二中经开区学校，西边隔一个街区是亦庄实验中学。

商业方面，周边中亦亿家生活广场、首航超市等商业配套众多；交通方面，招商玺地处亦庄地铁 T1 线九号村站和四海庄站的正中心，距离均在 500 米左右。

可以说，无论从教育、交通、商业等各个维度看，招商玺处于了绝对的亦庄新城核心位置。

2023 年，整个亦庄的 GDP 达到了 2764 亿元，全北京排名第 5；人均 GDP 更是达到了 84.7 万元 / 人；到 2025 年，预期的 GDP 将突破 3800 亿元。

如今的亦庄，早已成为京城高净值新贵的理想安家之地，而这也进一步推动了在整个京城楼市，亦庄早已走出了独有的强势，形成一个完整的自我循环体系。

倒挂的价格

对于能掏出上千万真金白银的业主来说，买一座豪宅位置很重要，但更重要的是价格。

恰恰，与周边的二手豪宅相比，招商玺价格上具备了天然优势。

它的建设用地面积 77391.1㎡，建筑面积 177999.53㎡，容积率 2.3。楼面价格约 4.44 万元 /㎡；期房指导价 7.7 万元 /m ²、现房指导价 7.9 万元 /m ²，上下浮动 8%。

7.7 万元 / 平米的销售价格，是一个什么概念？

招商玺开盘的官方指导价格，在开盘时与周边的二手房足足形成了 2 万元 / 平米的倒挂。

以与它一路之隔的中海京叁号院为例。在去年招商玺开盘时，它的二手房挂牌均价超过 10 万 +/ 平米。同为改善型住宅，两个项目的倒挂价格足以吸引买房人。

当然，经历了一年的光阴后，在招商玺的强势打击和市场等多重因素促使下，如今的中海京叁号院二手房价格已跌至了 7 万元 / 平左右。

但这个价格与招商玺相比，仍没有太大优势。且两个项目无论从建成年份和面积段上，似乎都不在一个维度上，很难形成直接竞争。

足够的产品竞争力

有了优秀的地理位置，加上价格足够诱人，剩下的唯一能让招商玺热销的因素，就只有产品了。

事实上，开盘已经一年时间，直到今日，能够在亦庄与招商玺进行同段位面积 PK 的新盘，还没有出现。

它目前在售的主要户型段位为 143-182-228-265 四种户型；另外还有少量的 235-307-408-438 平复式户型。从面积段位看，招商玺妥妥的改善型项目，在亦庄没有任何一个在售楼盘，能在产品上和它对标。

跳出新盘对手，即便与其他周边的改善型二手房相比，要挑出一个对标的竞争对手，也是寥寥无几。主要的问题依然在可对标户型上。

可以说，且不具体描述招商玺的每款户型优劣点，只谈产品的面积段位，就能体现出它在亦庄板块的稀缺性。

在它刚开盘时，外界还有许多质疑的声音，认为定位纯改善的战略，在当下的市场环境中主动推高单套的成交价，会进入一个漫长的去化周期。

但现在复盘来看，当初的这种担忧，恰恰成为了招商玺成功的关键，正因为聚焦于大户型纯改善，加上价格的优势，让它成了亦庄板块首屈一指的置换豪宅。

而网签数据，似乎也在佐证着这一点。几乎所有的户型段位，招商玺均有成交。

148 户型，供应 276 套，网签 121 套，均价 7.8 万元 / 平米；182 户型，供应 174 套，网签 78 套，均价 7.75 万元 / 平米；228 户型，供应 94 套，网签 20 套，均价 7.66 万元 / 平米；265 户型供应 80 套，网签 11 套，均价 7.8 万元 / 平米；300 平以上的平复户型，网签 1 套，单价达到了 3239 万元。