你有没有想过给自家小区涨物业费？尤其是当房子变老，越来越多业主也意识到想要通过提升物业水平来维护社区品质。

但该不该涨物业费，以及如果可以，又怎么调高？这些一直都是所有小区最争议的问题

最近我就看到这么一个案例，就在徐汇（又是徐汇）。

第一，是上海真的花钱给老小区涨物业费了：从原本的 2 元 / 平到 2.8 元 / 平，并且明确指出：

来源：上海物业

" 调价后的小区物业费涨多少，徐汇区就补贴多少 "（每平方米每月最高不超过 1 元）。

看到这一排字就足够令人兴奋和激动了，更重要的是，补贴的对象还并非传统的老破小产品。

第二，是针对房龄超 20 年的商品房。

为什么这件事特别好？我跟大家分析分析。

首先作为一个老龄化的城市，以往上海类似美丽家园这类工程补贴更多出现在房龄超 50、60 年的老破小上，而 20 年的商品房似乎从未有过。

再则要知道每次上涨物业费都需要业委会召开业主大会投票达成一致后才能实行，背后是有一套完整的调价体系，但是这两件事却在徐汇这里被同时进行。

所以为什么会选中一个商品房？

以及关于这次物业调价，中间到底是怎么推进的，谁出钱，具体怎么实行补贴 ... 这背后有太多太多的细节环节 ....... 于是带着这些问题，我立马来到了这里：

一个建设于 2003 年的商品房小区

以及询问了事情背后的小区业主、物业以及业委会。

一

其实在涨物业费之前，小区已经被补贴过一次更换电梯了。

之所以如此，因为当一个 20 年的商品房开始老去，最先面临也最头痛的一定是——电梯老化。

虽然没有强制报废年限，但电梯的使用年限都在 15 年左右，一般至少 20 年一换。

而对于老小区，尤其是超高层商品房，电梯老化带来出行非常不方便，也是巨大的安全隐患。

那你说不能直接换电梯么？

这件事难就难在更换资金的处理上，其中一个关键因素就是：

由于换梯费用涉及小区维修基金，所以一旦挪用必须经由这栋楼每一位业主的同意，这个周期稍微拉长就是好几年的时间。

这也是为什么很多小区没有直接更换，而是维修，宏润花园最初也是如此。

小区共 32 部电梯，但维修过程并不顺利：

1、首先维修时间长，因为年限过久，电梯生产厂家已经关闭，维修工人只能去二手市场淘零配件。

2、此外花费也是巨大，老电梯维修和保养成本每年花费有十多万元。

而即使多次维修，依然故障频发。

所以徐汇的解决方法，也是目前为止我看见发生在老商品房里破天荒头一遭的模式，叫：维修基金 + 上海贴钱约 30%，给你家换掉老电梯。

什么意思？

以往商品房电梯即使业主同意更换，也是业主自费买单，而根据城建中心相关负责人表示，在宏润花园每台电梯更换可申请最多 30%、最高 10 万元的政府财政补贴。

具体到执行：根据安全评估，决定 31 幢电梯更换以及 1 部电梯提高维保频率，且所有换梯工作在 2022 年底全部更新。

我才到宏润花园就看到，更换后的电梯明亮整洁。

不仅电梯边框有一种大理石的质感，地面做了拼花，顶部也配备实时监控确保安全。

所有电梯品牌统一采用上海三菱，我体验了下坐到顶楼 32 楼，不愧是新电梯，全程运行又快又平稳。

而整个小区换梯费用共 800 多万，其中上海补贴约 200 多万，占比约 30%，其余是业主前期缴纳的维修基金。

要知道我一个住在老破小 6 层的朋友，由于没有维修基金，在加梯补贴的前提上还需要个人支付约 6 万，而在宏润花园通过上海补贴 + 维修基金的形式，对于这次电梯，业主几乎没再多花一分钱。

跟我聊天的物业小哥说连他们都很诧异，毕竟在此之前从没见过哪个高层商品房换电梯还能拿补贴的。

而此时另一个问题出现了，就是更换后的电梯，相应的维修费也就更贵。我在电梯旁边就看到贴着告示：叫做月度保养计划，也就是每个月都会有专业电梯维保单位进行定期维护 ‍‍。

最近一次在 2024 年 11 月 14 日，维修的是 9、10 号楼。

可想而知背后带来的人工和维修成本，包括社区其他的维护升级，也需要更多物业费支撑。

二

理论上做到花钱补贴换电梯，已经很难了。再到物业费调价，实际操作只会有更多问题。

这好比，对于物业费本就较低的小区，如果要提升物业水准，前提可能就是物业费涨价。

而对比周边差不多品质的小区标准都在 2.76 元 / 平到 5 元 / 平，目前宏润花园的物业费为 2 元 / 平，已经超 20 年没有调整过。

但实际上物业费调整必须征得大部分业主同意，而不涨价物业又没钱提升服务，这就像一个循环的死扣。

更常见的是被无限搁置。

所以方法只有更精细，而这也是我们不止一次提过 " 非常上海 " 的解题方式，叫做：问题组合解决方案——就是很多问题单点来看没法直接实现，那为什么不迂回下把它们串联起来。

首先，大家最关心的涨价的物业费谁出？

也是在咨询了小区物业和业委会后，我才得知按照规定，区别于可以直接花钱补贴到位的换电梯，物业费只能由业主亲自缴纳。

所以大概从明年 1 月开始，业主也要缴纳 2.8 元 / 平的物业费。

但不妨来看下徐汇是怎么处理的？

第一个态度，是物业费涨多少，徐汇同等金额补贴多少（每平方米每月最高不超过 1 元）。

简单算一笔账：物业费从 2 元 / 平到 2.8 元 / 平，每平涨价 0.8 元，小区业主和商户共有 1102 户，其中面积最多的是 131-150 平的三房户型，这里我们按照 135 平粗略计算。

补贴金额大概为：0.8X135X1102=11.9w/ 月（仅估算，具体以实际为准）。

都由徐汇区同等补贴给到，但更妙的还是所有补贴并非直接发放，而是：

"50% 补贴金额给物业企业提升服务，50% 补贴金额打入业主的维修资金账户 "。

这样做的好处：

首先一半补贴给维修基金，是让业主满意。

虽然钱不能直接到手，但以补贴的形式却增加维修基金的余额。

各位可别小瞧这点，除了电梯更换，从这张表格就可以看出：

日常道路、围墙、外立面、屋顶以及绿化、给排水设备 ... 这些看不见的地方，都需要维修资金起大作用。

更重要的另外 50% 补贴，是给物业公司——这才是这次补贴穿针引线最精彩的地方。

有没有想过为什么很多小区初始物业费就很高？

一来很多物业确实都在亏损，我们去过的仁恒河滨花园，5.5 元 / 平 / 月的物业费仍需开发商补贴，更别说如果后期想要再次调整物业费，太难执行。

而借着这次补贴的机会：无论是既有 50% 补贴叠加 2.8 元 / 平上涨后的物业费，让物业有了收入的同时。

而伴随物业的提升也让房子折旧更慢可以稳住房价，于是业主也认可，愿意多掏点钱提升物业。

我去看了下小区房价：

如今成交价在 11w/ 平，高出周边小区 1w/ 平。

所以通过这一次的调整：物业和业主这两条线被完整地串联成一个圈，顺利地转了起来 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

最终小区物业调价投票结果，业委会成功发出 1061 张选票，收到 991 份选票，高票通过。

三

但既然说是问题组合解决方案，最后一环对于城市，某种程度上也是一种城市更新。

各位有没有想过为什么之前房屋养老金可以引起关注和争议，本质上也是唤醒对房屋老龄化的重视，不只是老破小，房龄超 20 年的商品房，同样需要 " 城市更新 " 的力量。

就拿上海来说，上海的房子是最老也是最早启动城市更新的城市，大致经历了三个阶段：

第一轮，最老的房子可以拆迁。上海静安的彭浦新村、杨浦区的凤南一村这样的绝对老破小，可以原拆原建。

第二轮，不必拆房的多层老小区，加装电梯。整个 2023 年 -2025 年，上海计划加装电梯 9000 台，也能让老小区使用更久。

第三轮，是大家熟悉的美丽家园工程，更多是针对社区外部，如外立面、门头改造，以及扩宽美化公区等。

以上这些城市更新已经非常成熟，也让老小区得到质的改善。

那么，下一个阶段，很可能会轮到 2000 年左右的高层老房子。

我去踩盘时就深有体会，别的房子都在变老旧的时候，那些可以被好好维护的小区。

无论是小区立面和整体景观呈现的状态，还是入户大堂外的视屏识别设备，以及贴在入口处最显眼的是每个月小区的公共收益收支公示，关于停车费收入、管理成本等都非常透明。

所以为什么说是问题组合解决方案。很多时候我们习惯等到问题暴露再去解决，都羡慕中远两湾城换物业成功，但最后能成功的一定是个案。

而这第三件事，就是在物业与业主之外，中间机构介入之后也助推了老旧商品房小区更新改造的步伐，于是合在一起：

瞬间解决了业主想要更好物业，物业能有钱运营以及城市老商品房更新这三个问题。

这才是真正意义上的一箭三雕。

并且这些点状个案也在上海被越来越多落地执行。

今年 6 月，普陀区 2007 年建成的星河世纪城星月蓝湾，因为专门出台指引法则，将换梯工作从数月压缩到两周完成，成功推进了社区 4 部电梯的更换工作，这也是普陀首个商品房换梯项目。

今年 9 月的黄浦区，建于 2002 年的商品房社区汇龙。

黄浦区在构建虚拟电厂时，向周边居民社区等开展群策群力的合作共建方式，楼道公区换上能耗更小的 LED 灯，太阳能灭蚊灯等低碳设备。

以及更早今年 2 月，位于上海虹口北外滩的虹宸易居，作为上海首个 2000 年后的拆迁小区，地块将从住宅用地变更为城市发展备建用地。

据业主反映单套房源的拆迁款至少在 1500 万，而截至 10 月 22 日签约率已达到 75.20%，这就是体系化处理的力量。

四

未来还有多少老商品房可以被更新改造，答案或许未知。

但伴随这样的房子越来越多交付，未来改造老商品房必定会成为主流。

而今天我们看到已经在进行的徐汇 2020 年的宏润花园、普陀 2017 年的星月蓝湾、黄浦区 2022 年的商品房社区汇龙、虹口 2021 年的虹宸易居 ...

本身就是很好的信号，也让我们看到一个改造可行的路径可以参考。

甚至你会发现有一种似曾相识的感觉——比如这样一箭三雕的模式，曾经就在让老年人出租市区房源。

作为交换老年人可以住到近郊环境更好面积更大的商品房里，这个政策中看到过。同样也是串联了老年人养老、年轻人租赁以及近郊存量房源运营的问题。

比如现在针对老商品房的改造：从上海最早原拆原建、美丽家园这些城市更新案例的推进模式，都能找到相似的身影。

看似简单小区涨物业费的背后，所用到问题组合的解决方式，以及更新过程中各方的配合，其实都是十年，二十年，甚至一代一代经验沉淀积累起来的。

本质上一直以来这座城市的机制，每一层的组织架构，虽然没有那么高调，也不像每年都会有其他风口城市那样可以天天创新。

但其实是低调务实，为了解决具体的问题。然后靠着一个个具体问题的解决，又反哺到新的问题中再进化迭代，成为下一个破题关键点。

上海这座城市的魅力与底蕴，总是在不经意的某个时刻，让人再次刮目相看。