南京海玥花园实景 来源 | 上海建工房产有限公司微信公众号

带着 200 万元资金竞聘小区物业，却最终在投票环节被淘汰。

近日，据市场消息，南京一豪宅小区公开选聘物业服务企业，其中一家参与竞聘的企业承诺：自愿投资 200 万元，无须业主归还。其中，进场启动资金 150 万元，于合同签订后，一次性打到物业公司与选聘人共同开设的共管账户中；另外 50 万元为小区品质保障基金。

11 月 7 日，南京当地一位房地产业内人士向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）介绍，该小区是位于南京建邺区海玥花园（又名 " 海玥万物 "），在今年 7 月下旬召开业主大会后，决定终止与原有物业公司的合同，公开选聘新的物业服务团队。

据每经记者了解，在海玥花园业主委员会在组织下，保利物业、华润物业和万科物业等 9 家物业服务企业报名竞聘，" 自愿投资 200 万元 " 即是保利物业在竞聘过程中打出的标语。不过，最终经过业主大会投票后，保利物业未能入选。

带资 200 万元入场却遭淘汰

海玥花园是南京知名的豪宅小区之一。公开资料显示，该小区的基础物业费、能耗费、特约服务费、科技系统服务费等合计约 11 元 / 平方米 / 月。

今年 7 月下旬，海玥花园召开了今年第一次临时业主大会，就是否续聘选聘物业、科技系统服务公司向全小区业主发起投票表决。投票表决后，小区对外发出选聘物业服务企业及科技系统服务企业公告。

来源 |   海玥花园业委会微信公众号

据海玥花园的业主介绍，在经过筛选后，最终保利物业和华润物业两家公司进入最终的选择环节。

为了抢下这一标的，华润物业旗下的万象服务品牌团队，开着咖啡车进海玥花园小区，摆摊送下午茶，在显眼的位置摆放巨幅海报，举行业主见面会介绍项目述标方案。保利物业旗下的高端物业服务体系 " 东方礼遇 " 则在小区内展示了智能环卫机器人，同时提出了对车库星空顶、门厅大堂、凉亭和水景等公共区域的改造计划。

值得一提的是，保利物业在现场展示牌上明确写道：自愿投资 200 万元，无须业主归还。其中，进场启动资金 150 万元，于合同签订后，一次性打到物业公司与选聘人共同开设的共管账户中，并接受选聘人与物业公司的共同监管；小区品质保障基金预计 50 万元，按照每年实际总收入的 2.1%，收费率 100% 的情况，预计 16.67 万元 / 年，三年合计 50 万元，每年一次性打到物业公司与选聘人共同开设的共管账户中。

海玥花园业委会此前发布的选聘公告显示，选聘采取区间报价的方式，竞聘企业根据小区的实际情况自行测算，分别报价，超过区间报价的为无效竞聘。

其中，公共物业服务费为 1.9~2.6 元 / 平方米 · 月，增值和特约服务费为 1.0~1.4 元 / 平方米 · 月，产权车位 80 元 / 平方米 · 月。公共收益的 30% 归物业服务企业所有，70% 归全体业主所有，每半年结算一次。拟签物业服务合同期限为 3 年。

在海玥花园 2024 年第二次临时业主大会会议表决结果中，保利物业服务股份有限公司败北，华润物业旗下的润嘉物业管理（北京）有限公司的述标方案赢得了超过 90% 的票数。

华润万象生活物业南京公司在一份致海玥花园业主的信中表示，期待与业主建设社区家园，并且就该小区的详细踏勘及现场风险评估，结合公司管理体系及经验，提出定制化服务方案。

海玥花园是上海建工房产在南京开发的网红盘项目，2021 年开盘时均价将近 7 万元 / 平方米，由于当时登记的买房人太多，售楼处要求首付八成，并且验资 1000 万元。原物业公司为南京海玥物业管理有限公司，该公司由上海建工房产旗下的振新物业和南京紫竹物业分别持股 51% 和 49%。

南京海玥花园实景 来源 | 上海建工房产有限公司微信公众号

为何没有接受 " 带资进场 "？

海玥花园小区的物业竞聘结果让不少人大呼 " 没有想到 "，上述南京房地产业内人士就表示 " 很意外，不清楚具体情况 "。

中物智库高级研究员宋子谦对每经记者分析表示，目前市场上很多小区业委会偏爱带资进场，主要原因是小区内会存在一些历史遗留问题，需要新物业公司通过垫资或带资的方式先把问题解决掉。而南京海玥花园刚交付两年，又是高端住宅项目，从业委会的角度来说，对物业公司并没有带资进场的需求，更多地还是看重高品质服务。

据宋子谦测算，从并购的角度来看，前些年物业企业估值高的时候，并购的 PE（市盈率）在 15 倍左右，这两年下降后基本在 5~10 倍左右。上述南京海玥花园项目，物业公司一年的收入在 794 万元左右，若按照 10% 的净利率计算，一年的净利润在 80 万元左右，项目的估值在 400 万 ~800 万元之间。" 所以，从并购的逻辑看，物业公司付出 200 万元拿下项目，成本并不高。"

中报显示，今年上半年，保利物业实现收入 78.71 亿元，同比增长 10.2%；毛利为 16.10 亿元，同比增长 6.5%；毛利率 20.46%，较去年同期下降 0.71 个百分点；溢利为 8.55 亿元，同比增长 10.0%。其中，物业管理服务收入约为 55.93 亿元，同比增长 16.1%；非业主增值服务和社区增值服务收入分别约为 10.28 亿元和 12.50 亿元，同比分别减少 2.1% 和 1.8%。

保利物业管理层在今年中期业绩发布会上表示，上半年除了拓展外均达成年初设定的增长 10％预期目标；下半年，预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长 10%。

据保利物业官方微信号 11 月 4 日披露，近期，保利物业接连进驻上海航融盛通大厦、武汉新长江传媒大厦、虎牙四城职场内服、广联达集团广州办公楼四个商办项目。

此前的 10 月 24 日，保利物业还在上海正式发布 " 东方礼遇 " 服务体系，对原先的高端物业服务进行焕新升级。

" 高端小区的物业需要用高品质的服务赢得业主的认同，而不是高价的高质量服务。毕竟带资进场的钱从哪儿来，各方都清楚。若因为接受前期的带资方式而影响后期的服务质量，是业主们不想看到的。" 宋子谦分析道。

针对在南京海玥花园竞标失利的相关情况，每经记者 11 月 8 日向保利物业方面提出采访请求，但截至发稿，暂未收到相关回应。

记者|刘颂辉   

编辑|陈柯名   魏文艺   杜恒峰校对|王月龙

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