经济观察网 记者 田国宝 阿里资产信息显示，位于北京市顺义区的枫桥别墅项目 180 套别墅将于 11 月 25 日开始拍卖，起拍价为 14.1 亿元。拍卖由福州市中级人民法院主导，申请执行人为中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司（下称 " 福建信达 "）。

根据法拍信息，枫桥别墅项目全部为独栋别墅，单套建筑面积超过 400 平方米，总建筑面积为 10.2 万平方米，评估价为 20.2 亿元。其中 134 套登记在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（下称 " 瑞鸿地产 "）名下，另外 46 套的权利人分别为北京精达房地产开发有限公司（下称 " 精达地产 "）和北京东飞祥义投资有限公司（下称 " 东祥投资 "）。

枫桥别墅位于顺义区政府北侧，已经建成多年，与富力湾、龙苑别墅、乡村高尔夫别墅等相邻，区位较好，但大部分别墅没有住人。

精达地产为枫桥别墅最早的开发商，于 1993 年拿地，2002 年 9 月拿到预售许可证，共建成 187 栋别墅。由于项目在建设中出现地基松动等质量问题，加上市场原因，到 2007 年时仅卖出 7 套，精达地产资金链断裂。

从 2007 年开始，精达地产的债权机构对枫桥别墅项目分批次拍卖。香港房企瑞安建业（00983.HK）通过拍卖陆续获得其中 143 栋别墅。剩余房源仍掌握在精达地产手中。2009 年，精达地产的控制权易手。

2010 年 2 月，北京亿达房地产开发有限公司从瑞安建业接手 143 套别墅，并成立瑞鸿地产作为持有主体。2010 年至 2017 年间，瑞鸿地产的股权多次被转让，最终成为东祥投资的全资子公司。

精达地产、东祥投资均与黄其森控制下的泰禾集团关系密切。

精达地产工商注册资料预留的是泰禾集团的电话和邮箱，管理人员多数曾在泰禾集团及泰禾投资旗下的相关公司任职。

一份泰禾集团与业主的判决书显示，在部分项目的购房合同中，泰禾集团明确将东祥投资称为关联公司，要求购房者将房款打入东祥投资的账户。

枫桥别墅项目之所以被法拍，正是因为瑞鸿地产和精达地产借款导致。

福建信达债权处置公告显示，该笔债权本息合计 19 亿元，由瑞鸿地产和精达地产作为共同债务人，泰禾投资、黄其森和叶荔（黄其森妻子）提供连带担保。

该笔债权还由东祥投资 100% 股权、瑞鸿地产 100% 股权、精达地产 52.5% 股权和泰禾集团的 8000 万股票股权进行质押担保；东祥投资名下 8 栋别墅和瑞鸿地产名下的 91 套别墅提供抵押担保。

任爱军为东祥投资的大股东及法人代表，也是瑞鸿地产的法人代表。在与福建信达的诉讼庭审中，任爱军称，他虽为东祥投资和瑞鸿地产的法人代表，但从未参与过公司经营，该笔债务实际上是泰禾投资和黄其森向福建信达的借款。