深圳的新地王即将诞生，深圳湾的豪宅传奇也即将要续写了。

"地王"12 月揭晓

今年深圳最受关注的 T107-0107 宗地，终于上拍。

土地面积 38566.56 平，起拍价 126.52 亿元，将于 12 月 2 日下午 3 点正式对外拍卖。

这宗宅地是深圳年内第五宗出让的宅地，也是唯一一宗百亿起拍的宗地。

该宗宅地最大的看点是交房即发证、不限售价、不限户型、价高者得。

这就意味着，今年深圳最贵的地王即将诞生，并且在深圳建筑新规以及 "70、90" 政策限制突破的背景下，非常有可能会诞生出一个面积段非常大的超级楼王。

这一点，在过去中海深超总地块（项目名：中海深湾玖序）的表现中也得到过验证。

但宗地后期开发和销售如何，同样也非常考验开发商的资金实力和产品设计。

一方面百亿起步的宗地，除了宗地成本，加上后期建设销售，投入也需要两三百亿打底。

另一方面，市场高预期的宗地，若开盘销售远不如预期，那么就不一定是续写新房传奇了，而是有可能成为楼市销售不佳的代表。

这就好比中海深超总地块（项目名：中海深湾玖序）入市之时就被市场寄予了厚望。

不仅是因为中海深超总地块打破了深圳自 2010 年以来的 "70/90" 政策限制，更是因为该宗地深超总 20 多年来的唯一宅地。

并且市场也预言将会解决深超总住宅的供需矛盾，进一步改写深超总豪宅格局。

但可惜，由于产品户型设计、社区纯粹度、得房率、视野景观等因素导致项目开售比市场预期低了不少。

今年 6 月中海深湾玖序首推 293 套均价约 132085 元 /㎡住宅，销售 100.2 亿。

当初全市场的预期是，项目会 " 日光 "，即使无法 " 日光 "，也能做到去化接近 " 日光 " 的成绩。

9 月加推 158 套均价约 129609 元 /㎡住宅，去化表现也更加冷淡，据了解，第二批加推的房源，去化仅约 36.8%。

到了 10 月第三次推盘，70 套均价约 137782 元 /㎡住宅，市场销售和反应就更没什么水花了。

到目前为止（2024 年 11 月 5 日），项目推售的 515 套住宅，在深圳房地产信息平台上显示，还有 138 套住宅期房待售。

作为市场非常期待的豪宅标杆，并没有超预期的表现，反而被市场贴上了 " 品控 " 差的标签。

所以，届时 12 月真正拿地的开发商，考验会从拿下地块那一刻开始。

有没可能引领深圳湾？

T107-0107 宗地入市的意义，除了有可能会诞生出地王，也更有可能会诞生一批楼王。

这样的宗地入市，之于深圳楼市，无异于深水炸弹。

首先宗地的位置，靠近深圳湾豪宅板块，也是深圳房价的天花板位置。

对周边二手房以及新房项目有至关重要的意义。

不仅意味着市场上的买家不用再尽心机锁死周边的二手房，也意味着中信•深圳湾有了竞品对手。

尤其是深圳湾的豪宅，绝大部分小区楼龄已经超过 10 年，双拼户型还多。

目前深圳湾的 18 个豪宅小区，挂盘均价在 14 万— 30 万 / 平的区间。

其次，作为标杆项目也既有可能成为重塑片区房价体系，甚至有可能成为深圳湾的新天花板。

这就好比 2016 年光明凤凰城出让的宗地，由龙光以 140.6 亿元竞得，不仅成为该年全国总价地王，后来项目落成后，开盘销售还刷新了深圳新房的售罄纪录，再后来更是成为了引领凤凰片区房价的头部小区。

曾在深圳楼市牛市的背景下，一举成为光明最贵的小区，并且二手房房价高峰登上了 8 万 +/ 平。

第三是，在现有的市场背景之下，项目极大概率会以豪宅的面积段开发建设。

而深圳湾豪宅多为别墅、复式或者一些双拼的高层户型。若 T107-0107 宗地未来能够设计出超大面积的平层，则有机会成为周边为数不多的大平层。

所以，无论宗地最后花落谁家，都会是深圳楼市备受关注的核心项目。

作者   |   醉酒大鲨鱼