前几天，一位在房产投资领域比较专业的外地朋友准备在广州买房，陪他看了些房子，之后简单聊了一些，从外地人的视角来看看广州的房子。

我们在看房的时候，凯旋新世界还没有 " 加推 " 一手新房，而就在今天，凯旋新世界又开始 " 卖新房 " 了，开发商这个行为可能会对凯旋的二手房有比较大的价格影响，我放在第二部分说。

买凯旋是碎钞机？

Q:  

能介绍一下你投资买卖房子的心路历程吗？

A：

我买卖过一些房子，目前持有一些房产，算是享受了一些房地产发展的红利，但比起网络上的大鳄们我只是个普通人。

太细节的过程就不多说了，一言以蔽之，赚过钱，也踩过坑。钱难赚屎难吃，只要是能赚钱的事情都不容易，任何一项投资，无论是房产、股票、或是黄金之类，都需要长期的学习、观察、思考和实践。

楼市一定是理性繁荣、泡沫化、崩盘这么个循环过程，这决定着最后的胜利者肯定是小部分人。

全民轻松通过楼市挣钱的时代已经过去了，现在必须要借助你们这些专业人士的眼光才有机会，我看了广州很多自媒体，觉得你是唯一有清晰观点、逻辑自洽的号。所以我才找你。

Q：

为什么要来广州看房？

我在广州上的大学，大学毕业后还在广州工作了两年，对这个城市感情很深，现在最要好的几个同学都在广州生活。

广州毕竟是一个一线城市，并且是一个国际上的重要的大都会，我对它即部分看好又部分看空，即熟悉又陌生。其实前几年我也有在广州买房的机会，但终归还是因为机缘问题，被限购拒之门外，现在广州解除限购，我当然要回来看看。

那你来广州买房有什么预算和要求吗？

预算总价 1500-3000w，上下浮动 20%-30%。

我只关注广州市区、核心区的项目。

无论近郊还是远郊，在过去几年已经被证实，它只能依靠城市的 " 涟漪发展 "，即从核心区向外扩散。留给楼市未来发展的时间和机会，未必足够长到可以撑到郊区价格上涨。

无论最后花多少钱、买哪里，我只考虑买一套，毕竟外地人不常住广州，不想操太多心。

你觉得楼市还能发展多久？

如果有下一波上涨的话，可能就是最后一波。考虑到楼市的持有周期，大概就是 5-10 年。

我赞同你的观点，无论是房子还是股票，最佳的投资方案一定是 Buy and hold，不能持有 5 年以上的房子，那就一天都不要持有。

未来这 5-10 年非常重要。

那你觉得现在适合买房了吗？

我觉得从现在开始算，未来一年时间，是买房的时机。

我看了一圈广州一二手房，有些一手房价格还不错，但二手房，尤其是核心区的二手房，价格还有下调的空间，此消彼长之下，就会出现买点。

从另一个方面看，我认为股市通常是领先楼市 6-12 个月的，股市现在正在逐步恢复，楼市也会在未来 6-12 个月左右开始恢复。

带你看了一圈广州的房子，有什么感想？

广州的土地政策非常奇葩，一手楼现在得房率高的吓人，高得房率的一手楼给二手楼带来了很大的价格压力。江沪浙的房产圈子，现在也开始感受到广州得房率的新产品带来的震撼，也在期盼第四代产品可以像广州这样普及。

二手房主要看的是凯旋新世界一期枫丹丽舍和三期广粤尊府。

我一直很喜欢珠江新城，也很喜欢凯旋。但说实话，以现在的眼光看，凯旋确实开始落伍了。

户型不好，190 多方的三房，得房率也低，才 75%，层高也很矮，2.9 米，阳台很小，以现在的眼光看，只看房子的话，没有豪宅气质。

比起现在的新房，属于没眼看。

但是凯旋最大的卖点，是在窗户外面。

窗外的景观（包括江景和大花园）、楼下的商业配套，还有小区的物业服务，这个才是它值钱的地方。

那这样看的话，如果只卖窗户外面，那它值不值现在二十多万的价格？

二十多万的话，我觉得价格有点高了，尤其是保利刚拿了面粉厂地块，这块地我也去看了，离汇悦台确实非常近。就这样一个新产品在旁边，得房率 130% 的话，即使卖 20 万单价，也会给凯旋、汇悦台带来非常大的价格压力。

得房率差了 50%，这是降维打击。

我赞同你的观点，现在花 3000 万买个凯旋新世界，就是把钱丢进了碎纸机里。

那不至于全丢进碎纸机，丢一部分进去吧。

所以我还是想观望一下，等等保利面粉厂项目出来。

价格差不多的话你是不是选保利面粉厂？

不是必选面粉厂。还是看价格。

保利的物业口碑一般，周围城市景观也差不少。如果凯旋能有一个很明显的价格折扣，我觉得买凯旋的二手房也是一个好的选择。

那你怎么不去看看汇悦台？

我这次来广州，就住在汇悦台，朋友家。

朋友家嘛，就不评论了。

我觉得广州的顶豪，品质比起上海，我觉得差距还是挺大的，选择也比较少。可能也正是因为选择少，所以才贵吧。

这个价格说实话，如果我不是在广州生活过这么久，应该不会考虑的。所以我还是希望并且认为，凯旋有降价空间，如果价格合适，我会考虑出手。

那多少钱你会买？

这个保密，不要和我抢。哈哈哈。

凯旋加推新房

就在今天，凯旋新世界传出了又要 " 加推 " 新房的消息。

问了一圈，有人说是卖二期，广粤公馆。因为二期一直是开发商自持物业，对外出租。如果开发商推的货量大的话，只能是第二期。

还有一种说法是，有几个老板当年买的一批房源一直没有网签，现在卖更名网签。

这个说法我认为可信度不高，因为这样卖房和开发商基本无关。

有两个可信度比较高的消息源给我说，新世界这次是卖三期广粤尊府，开发商直卖。主要是 T17 和 T21 这两栋。

根据阳光家缘网的网签数据，凯旋三期还有 43 套房子没有网签，因为凯旋一期和三期楼栋下面都没有商铺，应该不含有未销售的商铺，43 套就是一个比较接近实际可售的数字。

T17 是凯旋三期广粤尊府的楼王之一，我查了一下网签数据，T17 还有部分单位没有网签，但数量不多。

T21 栋未网签销售的数量就比较多了：

凯旋新世界的车位多年来一直是只租不卖的，但前些时间也开始低调放卖，这次又加推多年未网签的新房，结合最近新世界种种的表现，三代目郑志刚去职，甚至现在有传闻说新世界打算退出在大陆的住宅地产业务。

前两天香港置地公司官宣，全面放弃 " 建造 -- 售卖 " 这种地产经营模式，那么新世界要真的退出住宅市场，那真的也不算出乎意料。

对于凯旋新世界的二手房来说，外面有新开发项目的泰山压顶，内部又有开发商加推新房的影响。

如果，新世界的真的不想干了，那物业服务是否会受到影响？

说实话，凯旋这几年的物业管理，比起前几年已经是退步明显。

曾经引以为傲的物业服务，如果再打折扣的话，对于凯旋的房价支撑，多少都会有负面影响。而物业服务质量，又是二手豪宅卖家非常看重的一点。

希望我的担忧是错的。

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