中国银河证券股份有限公司胡孝宇近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《2024 年三季报点评：营收略降，投资维持高权益比例》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为 10.88 元。

保利发展 ( 600048 )

事件：公司发布 2024 年三季报，公司前三季度实现营业收入 1827.74 亿元同比下滑 5.06%；归母净利润 78.13 亿元，同比下降 41.23%；基本每股收益 0.66 元 / 股，同比下降 40.79%。

收入略降归母净利润下滑：公司 2024 年上半年实现收入 1827.74 亿元，同比下降 5.06%，归母净利润 78.13 亿元，同比下降 41.23%。归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于：1）毛利率：2024 年前三季度的毛利率为 15.92%，较去年同期下滑 3.45pct，当前楼市依旧处于底部修复的阶段，毛利率整体承压；2）权益占比：2024 年前三季度公司的少数股东损益为 44.29 亿元，占净利润的 36.18%，去年同期该占比为 21.42%，相对的公司权益比例整体下滑 14.76pct，下滑幅度明显，归母净利润因此受到影响。费用管控方面 2024 年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 2.38%、1.81%，分别较 2023 年同期略微下降、提高 0.03pct，费用率水平基本维持稳定，费用管控成效显著。

销售量减价升：2024 年前三季度，公司实现销售面积 1349.62 万方，同比下降 29.66%；销售金额 2416.86 亿元，同比下降 27.89%；对应的销售均价为 17908 元 / 平米，同比增长 2.51%，销售量减价升。维持高权益比例拿地：公司保持投资，前三季度新增计容建面 223 万方，对

应拿地总金额 415 亿元，对应的拿地均价为 18610 元 / 平米，对应的前三季度地售比为 1.04。由于前三季度拿地主要集中于较高能级城市，38 个核心城市的拓展金额占比为 99%，因此拿地均价高于销售均价。2024 年前三季度，公司共新增 24 个地块，我们按照经营公告披露信息整理，新增地块的权益地价合计约为 360.83 亿元，对应的权益比例为 86.87%，拿地维持高权益比例。按照总地价计算得到的拿地力度 17.17%。截至 2024 年三季度末，公司在手待开发面积共 5286 万方，在手土储充裕。开峻工方面，公司前三季度共新开工 856 万方，峻工 2062 万方，同比分别下降 20%、26.6%

资产负债率下降：2024 年前三季度，公司共实现销售回笼 2196 亿元，回笼率 91%；截至 2024 年三季度末，公司货币资金余额 1273.99 亿元。截至 2024 年三季度末，公司资产负债率为 74.89%，较 2023 年末下降 1.66pct。2024 年 10 月 25 日，公司成功发行 5 亿元中票，发行利率为 2.65%，融资成本较低

投资建议：2024 年前三季度公司营收略有下滑，受市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资聚焦核心，拿地权益比例较高。我们维持公司 2024-2026 年归母净利润为 111.74 亿元、117.31 亿元、125.03 亿元的预测，对应 EPS 为 0.93 元 / 股、0.98 元 / 股、1.04 元 / 股对应 PE 为 11.43X、10.89X、10.22X，维持 " 推荐 " 评级

风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，天风证券王雯研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为 79.76%，其预测 2024 年度归属净利润为盈利 110.78 亿，根据现价换算的预测 PE 为 11.47。

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 21 家机构给出评级，买入评级 15 家，增持评级 5 家，中性评级 1 家；过去 90 天内机构目标均价为 13.0。

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