睿思网讯：10 月 25 日，据新交所 SGX，新交所发布了 2024 年第三季度 " 新加坡房托（S-REITs）和地产商业信托分析报告 "，总结了新交所 REITs 板块的关键数据和突出亮点。

在 2024 年第三季度 S-REITs 的总回报率为 17.3%，富时 EPRA Nareit 发达国家指数（FTSE EPRA Nareit Developed Index）为 10%。2024 年第三季度，S-REITs 板块机构投资者净买入 1.375 亿新元，而散户投资者净卖出 1.291 亿新元。

美联储降息后新加坡房托指数上涨 1.7%。随着近期就业和通胀数据趋缓，美联储四年来首次宣布降息，将隔夜拆借利率下调 50 个基点（即 0.5 个百分点）。iEdge 新加坡房托指数（iEdge S-REIT Index）在 9 月 19 日受美联储宣布降息的影响上涨 1.7%。涨幅最大的 10 只信托平均上涨 3.4%，多数为拥有海外资产的 S-REITs。

S-REITs 在 8 月延续上涨态势，连续第二个月实现回报增长。iEdge 新加坡房托指数连续第二个月录得正向回报，8 月份实现了 6.7% 的总回报率。继 7 月的总回报率达到 5.5% 以来，2024 年下半年前两个月累计录得 12.6% 的增长，成功扭转了上半年总回报率 11.4% 的跌幅。在 iEdge 新加坡房托指数中，总回报率最高的 10 只信托的平均回报率达到了 11.4%，高于该指数 6.7% 的整体回报率。

尽管行业增长放缓，工业类 REITs 仍保持韧性。6 只拥有新加坡工业资产敞口的工业类 S-REITs 在最新一轮财报发布和业务更新中表现各异。整体来看，受借贷成本上升和物业运营费用增加的影响，各信托的每单位派息（DPU）同比下降。丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）则例外，该信托宣布其 2025 财年第一季度的每单位派息同比增长 1.2%，达到 3.43 新分。

S-REITs 整体透明度评分下降，但有 5 只信托表现显著提升。新加坡房地产投资信托和地产商业信托在 2024 年新加坡治理与透明度指数（SGTI）中的总体得分从去年的 89.3 分下降至 86.6 分。在今年的评估中，对披露欠佳的行为，例如对业绩报告重新修订等，实施更为严格惩罚，这使得平均分值下降了 3 分，降至 1.8 分，这是自 2020 年 SGTI 排名以来的最低值。星狮地产信托的排名跃升了 32 位，最终以 100.3 分排名第六。

S-REITs 保持强劲的资产负债表，平均资产负债率为 39%。由于几乎可以完全确定美联储将在今年 9 月降息，利率仍是房地产投资信托（REITs）的关注焦点。新加坡金融管理局（MAS）上周宣布了一项提案，旨在简化所有新加坡 REITs 的杠杆率要求。该提案建议，对所有 S-REITs 实行 50% 的单一总杠杆率上限，并规定最低利息覆盖率 ( ICR ) 为 1.5 倍。根据 2024 年 7 月 26 日中午摘录的最新公司文件，目前，S-REITs 的平均资产负债率保持在 39.1%。所有信托 ( 基于报告的 ICR ) 的 ICR 都高于 1.5 倍。

酒店类 S-REITs 客房单价随需求而提升。在新加坡房地产投资信托七个子板块中，酒店类 S-REITs 的总市值位列第四。在最新一轮的最新业务和收益报告中，大多数酒店类信托表示，在全球旅游业复苏及会议、会展与奖励旅游（MICE）、体育赛事和演唱会等活动的强劲需求推动下，不同地区的每间可售客房收入（RevPAR）均有所增长。

医疗保健类 S-REITs 保持防御性且基本面强劲。在长期人口和社会经济趋势的支持下，医疗保健行业通常被视为具有增长机会的防御性行业。百汇生命产业信托（ParkwayLife REIT，简称‘ PLife ’）和先锋医疗产业信托（First REIT）是两只在新加坡上市的医疗保健类 S-Reits，专注于投资于医疗保健相关用途的创收型商业物业，涵盖新加坡、日本、印尼和马来西亚等海外市场。