作者 |  未树 瓜片

智谷趋势出品   | ID：zgtrend

" 在最好的年纪，追上了最贵的房价。" 一句调侃，竟成了无数 90 后的人生写照。

过去 3 年，楼市经历了深度调整，开始筑底。住建部长说，" 对房地产市场止跌回稳充满信心 "。一线城市，10 月份以来销量快速上升。

毕竟，跌到位了，也就有了筑底的条件、复苏的基础。

此时此刻，人们开始考虑，到底该不该入场？为什么说楼市已经 " 筑底 "？

我根据官方资料整理出数据之后，发现几个惊人结论：

五年前买房，75% 的城市房价下跌，只有 2 个城市涨幅 10% 以上；

三年前买房，只有 3 个城市房价上涨，非一线城市只有一个；

一年前买房，所有城市房价都跌了，北上广深也" 全军覆没 "。

站在当下回看，哪些城市跌得最多？数据里头，大有乾坤。

你知道吗？从 5 年的时间维度来看，中国 75% 的城市房价都跌了。

跌得最厉害的，是这 10 个城市：牡丹江、安庆、郑州、宜昌、常德、湛江、青岛、武汉、北海、天津。

东北，依然是房价下跌的 " 急先锋 "。

牡丹江，这个距离鹤岗四百公里、被林海雪原包围的城市，五年跌 36.51%，硬生生跌成了第二个鹤岗。

五年前的牡丹江，市区很多盘卖 6500 元 / 平。有人会因为抢不到房子而痛哭。五年后，他们无比庆幸没有上车。

放在 3 年时间来看，跌幅 TOP10 中，" 东北元素 " 也很浓：

牡丹江、安庆、哈尔滨、吉林、唐山、宜昌、襄阳、呼和浩特、武汉、南宁。

东北不仅包揽 TOP3，而且牢牢锁定 3 个席位：牡丹江、哈尔滨、吉林。要知道，东北地区纳入统计的样本城市，总共才 8 个。

一百年前哈尔滨是 " 东方小巴黎 "，五十年前哈尔滨比肩上海，三年前在哈尔滨买房，到现在已经跌了 1/5。

去年年底，尔滨爆火出圈，一跃成为顶流。当时有不少新闻报道，畅玩冰雪、吃饱喝足之后，南方小土豆们直接在尔滨买房了。

结果呢，上半年哈市共计成交 90.2 万方，同比去年下降 35%。看来 " 钱包很诚实 " 啊。

哈尔滨虽然房价跌了，总归还是省会。

放眼大东北，" 鹤岗 " 何止这两个？

辽宁的阜新、营口、葫芦岛，黑龙江的双鸭山、七台河，吉林的四平、白城……只要你耐心找一找，不怕房子老、住得偏，十几万也能买套房。

无数北上广深的打工人，在加班的深夜里，把鹤岗们当成精神退路。

" 有人问我为什么考虑东北，" 一位从甘肃到上海，最终决定在东北买房的网友表示，" 我个人只想小富即安，不想当房奴三十年。"

只有东北老铁们欲哭无泪：大城市买不起，老家房子跌到底——房价，扎心。

相比之下，安徽安庆、湖北襄阳和宜昌、湖南常德、广东湛江，作为省内的 " 二号 " 或者 " 副中心 "，境遇要好上不少。

东北被全国虹吸，它们只是在省内被虹吸而已。

安庆二手房房价五年跌没了 23.27%，在 70 个大中城市里排名第二，仅次于 " 鹤岗 2.0" 牡丹江。常德五年跌 19.65%，排名第五。湛江五年跌 19.42%，排名第六。

自 2017 年到现在，安庆房价始终徘徊在六七千，犹如死水一潭。如果不嫌弃房龄老的话，十几万也能买市区。

来源：安居客

宜昌的二手房房价三年跌没了 19.23%，排名第六。襄阳三年跌 19.20%，排名第七。

社交平台上一条 " 宜昌买房，你亏了多少 " 的帖子下面，不少网友分享自己的 " 惨痛经历 "：

三年不到，净亏 38 万，韭菜中的韭菜；

18 年买的，目前大概亏 40 多万；

宜昌中心的亏损都是二十万打底；

22-24，一年十万；

……

为啥跌这么狠？这几座城市身旁，都有一个胃口极大的老大哥。

广州深圳两个一线城市同时开动 " 抽水机 "，放眼全国，都很少有城市像湛江一样被这么虹吸。

襄阳和宜昌名义上是湖北的 " 省域副中心 "，但规模不到武汉的一半。去年武汉 GDP 突破 2 万亿，两个 " 副中心 " 都不到 6000 亿，如何拦得住大家都往省城跑。

过去十年间，武汉常住人口增加 350 万，形成鲜明对比的是，湖北省内其余城市几乎全都在净流出，当然也包括襄阳和宜昌。

这几年连武汉都跌了，更遑论下面的小弟们？

安庆到合肥就更近了。100 出头一张高铁票，1 个来小时车程，每天 19 个车次，想走随时能走。

过去十年间，合肥的新型显示产业、新能源汽车产业搞得风生水起，正是需要人才的时候。

与此同时，安庆人口外流超过 102 万人，占户籍总人口的 19.7% 左右，人口外流最严重的宿松县，外流人口占比甚至高达 29.83%。

有网友问，" 预算 120w 在安庆还是合肥买房 "？

有个回答很扎心：我是安庆人，看发展我比较建议合肥，安庆确实没啥发展，机会也很少，讲实话咬咬牙去合肥吧。

来源：小红书

值得一提的还有天津。

虽然贵为直辖市，却是在天子脚下。北京，那可是虹吸全国的强大存在，天津当然也不会放过。

不过，就算是省会，也有不给力的。

除了哈尔滨的东北 debuff，像郑州、南宁、武汉，郑州 5 年跌幅 22.17%，排名第三；南宁 3 年跌 18.90%，排名第十；武汉 3 年跌 18.97%，排名第九。

直到今天，它们还在消化当年 " 棚改猛药 " 带来的副作用。

2014~2017 年，政府通过提供货币化安置，帮助拆迁家庭购买新房，短期内刺激了房地产市场的需求。不到五年里，棚改货币化安置累计带动 7.5 亿平方米住房销售。

比如河南，棚改去库存面积 3 年翻番，房屋销售占比由 14% 升至 21%，仅次于山东。

房价也跟着水涨船高。2016 年 8 月，郑州房价涨幅全国第一。脚踢北京上海，脚踩广州深圳，风光无限好。

有多夸张呢？当时甚至流行一个梗：

" 在郑州花 100 万买房，今年比去年少买个卧室。"

然而，随着棚改进入尾声，市场需求减少了，供应却还源源不断，于是房价坐上了滑梯。

去年，网上有个大哥宣布要 " 白送 " 自己在郑州的一套房子，引发大量关注。

据他描述，这套房子购于 2017 年，总价 118 万元，包括 28 万元首付 +90 万元按揭贷款；面积 69 平，折合单价 1.7 万 / 平。

当时，小区均价跌到了 1.25 万 / 平，大哥的首付已经跌没了。继续还下去，就是在亏钱。

不仅如此，房贷本金还剩 80 万，但小区同面积的挂牌价，有的已经低过 80 万了。即便房子白送，估计也没几个人敢接手。

不知是否迫于压力，大哥后来把视频删掉了。希望他这套房子已经顺利出手了。

因为一年后的今天，小区均价又创下了新低。最便宜的两房户型，甚至连 70 万都不用，就能拿下。

来源：贝壳找房

目前这个小区有 5037 户，却有 272 套房在售，挂牌率高达 5.4%。平均 100 个人里，有 5-6 个人在卖房，难度可想而知。

来源：贝壳找房

同样饱受天量供应困扰的，还有北海这样的旅游城市。凭借 21.39% 的跌幅，位列 5 年跌幅榜第二名。

有旅游、海景、养老这三大招牌吸引力，房市曾一度繁荣，但由于过度开发，加之近几年旅游市场疲态显露，房价开始跌落。

有网友 2019 年在北海以 1.5 万 / 平的价格买了套海景房，到了去年，小区成交价已经跌到了 6000 元 / 平，价格直接腰斩。他痛心疾首，" 买早了！"

广东惠州的惠东，山东威海的乳山，再加上广西的北海，已经成了三大 " 白菜价海景房之都 "，埋葬了无数投资客的眼泪。

曾几何时，" 一线城市永远涨 " 是中国楼市的终极信仰。

然而，从 2021 年到现在，几乎所有城市的房价都跌了。唯三逆势上涨的城市，只有北京、上海、成都。

而最近一年里，无一幸免。房价最高的几个城市，跌幅已经超过了许多三四线城市。

厦门，房价水平常年排在全国第四，比一线城市里的广州还贵。去年二手房跌了 11.60%，跌幅全国排名第一。

过去厦门楼市的绝对王者——岛内学区老破小，彻底败下阵来。

思明西行政中心滨北板块、优质教育资源环绕、超过 40 年房龄的老破小——石亭小区，曾经传出过拆迁消息，高峰期单价高达 8 万多。

上个月的成交单价，居然下探到了 3.5 万一平。在不考虑户型差异的情况下，简单一算，跌没了近 60%。

跌幅 TOP10 城市里，一线城市就占了两个：广州 -10.40%，排名第四；深圳 -8.7%，排名第十。

另外，北京 -7.3%，排名第三十一；上海 -6.5%，排名第四十四。

一线城市的房子全国最贵，楼市下行时的 " 痛感 " 也最强烈。毕竟，小城市跌 20%，也就十几万的损失，广州跌个 10%，估计已经蒸发大几十万了。

" 房奴 " 们身上动辄背着几百万房贷，钱是一分也不敢乱花，而且存点钱就拿去提前还贷。

所以我们看到了这样一幅奇特的图景：全中国最能花钱的地方，竟然也开始节衣缩食了。

今年 6 月份，一线城市社会消费品零售总额，十分罕见地集体 " 亮红灯 "：上海同比 -9.4%、广州同比 -9.3%、北京同比 -6.3%、深圳同比 -2.2%。

高端餐饮、奢侈品商场，都崩了。上海人均消费 500+ 高级餐厅，今年 7 月份只剩 1300 多家，比去年足足减少了一半。广州奢侈品大本营的太古汇，零售销售额同比暴跌 17%，租金也下滑了 8%。

一线城市 " 名列前茅 "，意味着本轮楼市下探的广度和深度，超过了以往任何一次。为了鼓励大家买房，政策的宽松程度，也超过了以往任何一次。

三年前，人们在售楼处疯狂抢房子，畅想着三年后卖掉能赚多少的时候，谁能想到今天连一线城市也开始不限购了呢？

三年前，北京还在严格执行 " 认房又认贷 "，买二套房要给 8 成首付，谁能想到今天首付最低能去到 15%？

三年前，有些城市的房贷利率去到 6%，还抢不到名额，谁能想到今年房贷利率最低 2.75%，比公积金还低？

"930" 一线城市集体松绑之后，在政策的刺激下，市场终于有了丝暖意。

克而瑞数据显示，10 月 1 日 -15 日，北上广深新房成交面积同比增 11%，全面取消限购的广州反弹最凶猛，日均成交涨 3 倍。二手房比新房的反响更热烈，10 月前半个月，上海和深圳的成交量几乎翻倍，北京也怒涨 66%。

如此看来，" 金 9" 虽然已经失去，" 银 10" 依然可以期待。

至于楼市什么时候触底反弹？当一线城市的几个关键指标，包括看房量、成交量、去化率，连续几个月都出现上涨，算是有点苗头了。

记住了，不是有几个房东涨价，几个中介喊一喊，就能把牛市叫回来的。

中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。

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