" 市场越是狂热，我们越要冷静。"

这句话用在如今楼市，再合适不过。

据中指研究院数据，上周全国楼市成交环比上涨，一线城市涨幅领衔，成交面积环比增加 73.55%。其中，深圳、广州、北京环比涨幅均超过 100%！

而在昨天，中央带着五部门又上猛药！从取消豪宅税到增加 " 白名单 " 信贷规模等，利好应出尽出。

" 组合拳 " 一来，楼市有望火上加油。

有网友说了，感觉不只是中介和销售，就连政府、媒体和朋友圈，全世界都在催自己赶紧买房！

可今天，我反而更想劝各位不要冲动。

剧变的市场氛围，躁动的集体情绪，这些虽然都是积极信号，但很容易让人头脑发热，踩雷掉坑。

多少人以为自己抄底成功了，却不曾想买房的方向，一开始就错了。

透过狂热，找对目标，才是此刻的头等大事。

01

市场的 " 聪明钱 "

都在围剿核心资产

那么现在买房的方向，到底是什么呢。

正是大家熟悉的 " 地段论 "。

抛开理论，回到现实，情况也是一样。

就看放开限购后的一线城市，热点全在核心地段，外地买家更是围绕城市中轴、中心疯狂掐尖。

譬如深圳，解限后就数宝安中心和深圳湾最火爆。

假期期间，宝安区重点商品房项目认购量近 800 套，吸引近 8000 人次到访，多个项目看房量和咨询量涨幅明显（数据来源：宝安日报）。

贝壳平台的 " 热搜小区榜 "，第一名便是深圳湾地标 " 春笋 " 旁的华润城润府一期。小区 150㎡三房户型，10 月至今已经连续成交了 10 多套。

回头看咱们的广州，相同的剧情也在上演。

截至 10 月 16 日，珠江新城在半个月内成交 36 套单位，接近 9 月全月的成交量。其中，单价 10 万以上的房源占比 6 成，环比增加一倍，实现量价齐飞。

一手方面，广州塔旁的方圆美林 · 滨江壹号也迎来流量高峰，到访客户直接翻了一番。

其中，外地买家占比高达四成，听说还有客户打 " 飞的 " 来看房，出了机场直奔项目。

要知道，一线城市的豪宅买家可是楼市中眼光最毒辣、经验最丰富的群体。

而这些区域、项目能吸引这么多的 " 聪明钱 "，首要原因，就是地段。

像在广州，珠江新城 - 广州塔本身便是中心。

图源：广州塔

要说行政层面，珠江新城和广州塔两个词语就是广州 IP，这里密布各类省市配套、地标建筑以及机关单位，就连外国领事馆，也是华南地区中最多的。

外地市民但凡要来广州，无论出差还是旅游，都是绕不开这里的。

至于经济，此处是绝对的核心据点。

就像一个十字路口，串联起三大 CBD 和三大世界级商圈，沿线都是最赚钱的企业，最吸金的商场。

再看休闲娱乐，这里又是文化高地。

无论是广州美术馆、广州大剧院、广州图书馆、广东省博物馆等人文场馆，还是广州塔和有轨电车等旅游打卡点，全在这中轴之上。

从行政、经济到文化层层叠加，你能看到珠江新城 - 广州塔是真正的广州中心，没有之一。

实际上，别说在广州，在全国范围内也很难找到第二个这样，多中心叠加的城市超级核心！

明白了这个位置的含金量，回过头看广州这些火爆的区域和项目，再想想蜂拥而来的外地买家。

图源：广州塔

确认过眼神，这就是 " 地段论 " 的强大效应。

02

增值空间 + 确定性

中心地段就是一切

" 地段论 " 之所以被视为金科玉律，更重要的一点，是因为中心地段能给予买家的东西，实在太多。

正如《纸牌屋》的台词所说：" 权力就像房地产，位置是所有的一切。"

像前面提到的方圆美林 · 滨江壹号，就是典型案例。

先来说说大家最关注的，增值空间。

经验告诉我们，城市中心是资源配套的重点，更是豪宅的大本营。选择广州塔旁的项目，约等于跟着官方脚步、资金流向在走。

对购房者来说，这是最保险的做法，出错率为 0，也是个人坐享其成、分享城市发展红利的好机会。

就像那些曾经搭乘广州亚运会的快车、买入珠江新城的前辈，不费吹飞之力便能享受 10 年、物业增值 6 倍（数据参考：CRIC 系统）的超高收益。

要复刻这样的楼市神话，与之隔江相望的广州塔板块，自然是要排在第一顺位。

更加难得的是，这里的增值空间是巨大的，而且确定性极强。

就说广州塔，马上要从城市地标、5A 旅游景点升级为全国 CBD 商业圈、文旅商深度融合的生活圈了。

效果图 图源：广州塔广场

根据最新消息，广州塔广场招商率已超 90%，超 6 成商家为内地 / 广州首店，包括华南旗舰店 - 广州首店意大利潮奢百货 COSCIA 蔻莎、海珠首店跨境美妆集合店 WHOA OH 以及内地首店四代目菊川等。

品牌定位和消费氛围，全线超预期兑现！

另外，签约商家早已进场装修，官方多次明确今年年底就能正式开业！

广州塔广场 图源：琶洲派

距离广州塔广场正式亮相，只剩最后一个半月。

这就很好解释了，为什么约 700 米外的方圆美林 · 滨江壹号会这么火爆了。

加上广州美术馆、广州科学馆和广州博物馆，其所在的 " 三馆一场 " 地标圈，也在逐步落成。

作为国家重点美术馆、国家一级博物馆的全国唯一 " 双料馆 " 广州美术馆（广州艺术博物馆），开业接近一年，在小红书已经成为广州 city walk 的打卡点。

广州艺术博物馆 图源：广州海珠发布

旁边的广州科学馆正在施工，预计 2027 年完成验收；广州博物馆新馆，也已开始推进前期工作……

不是纸上谈兵的规划，而是稳扎稳打的兑现。

在这附近，还有地铁 12 号线 " 岭南广场站 "，目前土建工程累计完成 86%，预计明年通车。

也就是说，这里的楼盘即将从地铁 8 号线、3 号线、APM 线和海珠有轨电车 1 号线上盖小区，升级为 " 四线一轨 " 交汇的超级项目，身份房价双双越级。

在广州塔环视一圈，周边全是政府和相关部门牵头的重拳项目，兑现节点清晰可见。

这确定性之高，也是没谁了。

03

罕见窗口期遇上绝版新房  

买入门槛 总价七字头起

看到这里，有人或许会说：

能买在广州塔板块，肯定是好。但前提是有这样的机会，自己也能买得起。

而这一点，正式我在此刻想跟大家分享的，最重要的 " 信息差 "。

先说机会点——大家都知道广州已全面放开限购，但很多人并不了解，这是一个怎样的历史性时刻。

广州的限购政策，起源于 2010 年 10 月，而在去年以前，楼市政策只有不断收紧。今年初，中心区也仅仅放开了 120 平以上大户型的限购政策。

市中心小户型住宅不限购，这是 14 年来唯一一次！

另一方面，广州塔板块确实断货很长一段时间，但那是曾经，而不是现在。

近几年来，中轴线上住宅交易基本以二手房为主，特别是在广州塔 1KM 内，从 2012 年开始便再无新盘补仓，直至方圆美林 · 滨江壹号入市，打破僵局。

购房时机，属于历史罕见；在供应端，如今也有了新盘的出现。

这稀缺性，双向拉满！

不过，这个板块最大的 " 信息差 "，还是方圆美林 · 滨江壹号的产品。

当外界都以为，在这样的中心地段就应该做大平层、高门槛户型时，项目却是出其不意——

建面约 90-132 平方米三至四房，七款户型任君选择，面积段是极致亲民、相当友好。

以近期最受欢迎的 A2 栋为例，05 户型建面约 90 平三房，对流横厅设计，总价七字头起！

左右滑动查看户型图

这个总价，与对面珠江新城超 20 年的二手房相差无几，相当于旁边琶洲住宅买入门槛的 1/2。

据我了解，目前是再没有比这距离广州中心更近、更亲民的新房了。

如果你的预算高一点，可以考虑建面约 132 平四房，总价 1300 万起，一次性拿下顶豪 " 三件套 " ——

建面约 132 平四房板房实拍

小蛮腰、珠江美景和珠江新城 CBD，尽收眼底。

这个视野景观，估计那些总价五千万、甚至上亿元的豪宅看了都得让步三分。

所以，为什么取消限购后，市场上涌现的第一波买家会选择冲向这里。

因为广州塔旁的方圆美林 · 滨江壹号，让他们看到了在窗口期，以小赢大的收益和确定性。

门槛只要总价七字头起，以轻松的姿态跨入广州超级中心、拿下核心资产，在新一轮周期轻装上阵。

同时，精准拿捏豪宅市场上中小户型的稀缺性、流通性、溢价率，在未来二手市场中提前占位。

更妙的是，在售楼栋已经封顶，明年 8 月交付。

无论是用来自住改善生活品质，还是出于优化资产配置的目的，这套房子，都不会让你等太久。

关于这个中心项目的亮点，还有很多。

譬如临近 4 所省级中学，配有市中心非常奢侈的多重中心园林，度假氛围满满的下沉式庭院绿谷等等。

只是，凭借超级地段、绝版产品以及亲民价格，成为所有购房者的首选，已是绰绰有余。

剩余的惊喜，与其我来说，还不如留给各位到场亲自挖掘吧。

想了解更多一手楼市信息的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。