天天房产 9 月 19 日讯，据悉，惠誉在其最新报告中指出，越秀房产信托基金的信用评级已达到上限，目前面临的主要挑战是降低融资成本。

报告分析认为，中国写字楼市场供过于求、利息成本高企以及租金收入持续承压，这些因素限制了越秀房产信托基金评级的上升空间。

惠誉强调，通过以较低成本的人民币计价债务为即将到期的港元贷款进行再融资，对于降低资金成本和提升 EBITDA 利息覆盖率至关重要。这一措施有望帮助越秀房产信托基金将 EBITDA 利息覆盖率提升至惠誉的负面评级阈值之上，从而改善其财务状况。

值得注意的是，4 月 15 日，惠誉确认，中国房企越秀房地产投资信托基金的长期外币发行人违约评级 ( IDR ) 为 "BBB-"，展望由稳定下调至负面。

中期业绩方面，8 月 15 日，越秀房产信托基金发布了 2024 年中期业绩报告显示，公司收入总额为 10.34 亿元，较去年同期下降 2.5%。物业收入净额为 7.43 亿元，同比减少 2.6%。除税后及与基金单位持有人交易前净亏 4052.9 万元，同比减少 146.3%；

此外，中期分派金额为 1.85 亿元，同比减少 29.1%。每个基金单位亏损 0.0062 元，同比减少 131.3%；中期每基金单位分派 0.0371 元人民币，同比跌 31.4% ( 折合 0.0405 港元，同比跌 31.4% ) 。

（图源：越秀房产信托基金公告）

来自国金中心收入约占 48.8%

公告披露，在中期期间，越秀房产基金物业实现总经营收入约人民币 10.341 亿元，与上年同期减少了 2.5%。其中，白马大厦约占总经营收入的 10.8%；财富广场约占 4.0%；城建大厦约占 3.6%；维多利广场约占 3.9%；国金中心约占 48.8%；上海越秀大厦约占 4.7%；武汉物业约占 4.9%；杭州维多利约占 1.6%；越秀金融大厦约占 17.6%；香港越秀大厦 17 楼及 23 楼约占 0.1%。

越秀房产信托基金管理层表示，面对恶劣市场环境，白马对标竞品市场优质品牌，加强客户挖掘及储备，重点解决风险楼层及区域的经营及优化问题，实现招商稳商双轮驱动，上半年平均出租率 95.7%，保持高位运行。

穆迪下调越秀房地产投资信托基金家族评级 ( CFR ) 至 "Ba3"

值得一提的是，8 月 26 日，穆迪将越秀房地产投资信托基金的公司家族评级 ( CFR ) 从 "Ba2" 下调至 "Ba3"。与此同时穆迪已将 YuexiuREITMTNCompanyLimited 的中期票据 ( MTN ) 计划的有支持高级无抵押评级从 " ( P ) Ba2" 下调至 " ( P ) Ba3" 并将根据 MTN 计划发行票据的有支持高级无抵押评级从 "Ba2" 下调至 "Ba3"。

花旗下调越秀房产信托基金目标价、维持 " 中性 " 评级

更早些时候，花旗发布研究报告称，将越秀房产信托基金目标价由 1.1 港元下调至 1 港元，维持 " 中性 " 评级，并认为纳入沪深港通可能会令公司受惠。虽然越秀房产信托基金旗下办公室业务的疲弱表现，被酒店、零售业务及财务成本的韧性所抵销，但预计每基金单位分派仍须一段时间才会复苏。

该行表示，越秀房托的办公室业务持续存在压力，公司正通过扩大租户基础以管理其投资组合。不过鉴于广州越秀金融大厦（82.9%）及上海越秀大厦（84.6%）的出租率下降、武汉越秀财富中心租金同比取得 10% 跌幅，该行预计除广州国际金融中心外，其他办公室大楼的租金压力将维持较高水平，相信办公室市场及宏观前景仍须一段时间才会复苏。该行还预期，越秀房托的融资成本将见顶回落。