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近日，关于上海最大的居民小区上海康城要炒掉碧桂园服务 ( 06098.HK ) 的消息，成为热搜上引人关注的消息。

曾经是第一物业股，如今在原总裁李长江卸任后，碧桂园服务经历了什么样的困境，不仅遭受被炒而丢脸的事情，还出现了增收不增利，现金流大幅下降 8 成的经营性困境。

碧桂园服务已经跌落市值第一的宝座，不仅是因为失了面子，而且是因为其自身管理上粗放，丢失了里子，物管企业和业主需求的难以匹配，不断积攒矛盾，乃至最终爆发。

01

被 " 炒了鱿鱼 "

近期，上海最大小区康城小区召开了业主大会，决定不续聘在管物业服务企业——深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司（以下简称 " 碧桂园服务 "）。据悉，康城小区与碧桂园服务的合同早在去年中期就已经到期。

碧桂园服务被上海康城业主 " 炒了鱿鱼 " 的消息也就不胫而走。但是碧桂园服务方面对此予以否认，只是称不再续聘，并非是被炒。而且至今，碧桂园服务仍在为该小区的业主在提供服务。

而对于业主来说，是因为小区已就多项物业服务的质量问题向物业公司提出沟通整改函，截至业主大会召开日未能得到有效解决。这成为业主们放弃续聘的原因之一。

今年 4 月 24 日，上海康城业委会就小区物业服务质量问题，向碧桂园服务发出沟通整改函件，但未见明显改善。

业委会在 5 月、6 月又数次发函。多次交锋之后，业委会在 7 月下旬启动业主大会程序，8 月 26 日决定不再续聘在管物业。

对于碧桂园物业来说，如果不再续聘，将会丧失一大块收入。康城小区位于闵行区莘庄镇，是上海最大单体居住社区，建筑面积达到 208 万平方米，总规划户数 1.25 万户，实际居住人口近 4 万人，康城小区是上海福利分房时代之后的第一批商品房小区，自 1999 年首次开盘，到四期最后一批房源售罄，建设周期和销售跨度在上海楼市中也属少有。

就单纯计算一年的物业费收入，碧桂园物业就要丢失近 5000 万元的收入。

不再续聘消息传出来之后，碧桂园服务像是被刺痛了一样。回应将对小区业委会提出的问题，逐一提出可行的解决方案。另外，已重新任命上海区域总裁、沪南地区负责人，上海康城小区项目收归公司总部直管。

02

背刺之下的困局

实际上，碧桂园服务这两年正从高光时刻滑落，逐步变得黯然失色。

上海康城只是一个缩影，突现了这几年碧桂园服务在物业管理方面粗放所带来的后果，与业主矛盾越积越深：据相关新闻报道，碧桂园服务的问题，涉及小区房屋渗漏、房屋维修、电梯维保、非机动车库清理、保安及保洁等，事多且繁杂，矛盾也不断积攒。

实际上，上海康城不再续聘向一根刺，深深地刺痛了碧桂园服务。

碧桂园服务的半年报显示，其增收不增利，上半年营收约 127.52 亿元，同比增长 4.6%，占总收入的比例同比提升 1.8 个百分点至 60.6%。营收虽然增长，但毛利润却只有 44.53 亿元，同比下滑 13.65%；归母净利润 14.4 亿元同比下滑 38.74%。

最为疲态的是，碧桂园服务经营活动所得现金净额大降 88%，仅有 2.7 亿元人民币，占其中期收入 1%，及经调整纯利 15%，主要原因是收物业管理费的难度增加。

这说明，在物业管理不到位的情况下，业主及时缴纳物业费的意愿大幅下降。虽然碧桂园服务为加速回款，称已成立欠款追讨委员会，全面推进欠款追讨；针对逾期账款，采取以资抵债、诉讼或仲裁等措施解决。但是，碧桂园服务和一部分业主之间的信任已不复存在，和睦的关系也因此受到较大的影响。

因而，在诸多不利因素的作用下，碧桂园服务从高光时刻跌落。其市值最高时超过 2000 亿港元之上，一举超过碧桂园（02007.HK），其股价最高点时站上 84.11 港元。但时至今日股价已经缩水至 4.34 港元，下跌 80 港元，总市值也缩水至 145.1 亿港元。

管理跟不上，碧桂园服务不仅遭受了净利下滑，现金流大跌、市值大幅缩水之痛，而更为深远的影响是，碧桂园服务让出了物业第一股的宝座，市值如今已经被万物云 ( 02602.HK，市值 210.2 亿港元 ) 反超。

目前，针对上海康城的问题，碧桂园服务认真吸取教训，深刻反思，积极整改，主动与越来越多的业主进行良性沟通，并表示仍会积极参与上海康城物业选聘，以实际行动来获取业委会的认可。

但最终能否换回上海康城业主的信任，赢得竞聘成功，还是未知数。

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