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北京城建像是个矛盾体。

在房山，龟速前行，有块三年前拿的地，至今还没开卖的迹象；在丰台，有个宸知筑，二期颠覆了一期，全改成大户型，甚至连案名也改了。

这个新案名是：玺院。

一个楼盘，二期颠覆一期，当成全新楼盘来做，玺院算一个。绝大多数多期楼盘的操盘逻辑，是借势。如：中海新城在石景山的中海寰宇天下，五期取名为 " 中海寰宇天下天境 "；中建智地在朝阳前苇沟新项目，取名中建璞园 PARK，也是延续旁边的中建璞园 IP。

北京城建更名，背后大概率是对宸知筑的表现不满意。

据查，宸知筑两年来供应了 611 套、只网签 188 套，成交均价 7.16 万元 / 平米，分 109㎡和 125㎡的三居、132㎡和 138㎡的四居户型。

宸知筑卖得不佳，北京城建或许认为它的定位出了问题。同区域几个定位差不多的楼盘，表现也一般：京能西贤府网签 8 套，中建和颂九里网签 3 套。

俗话说，改名改运，玺院应运而生。

它的最大升级在两个方面：一是，户型从 145 平米起步，最大达到 280 平米；二是，南北都赠送了阳台。

这一回，北京城建真的能改命吗？

推倒重来的玺院

进入 2024 年，北京纯改善楼盘多了起来，可谓是四处开花。

户型纯粹在 125 平米以上的热盘，花姐如数家珍：

1、朝阳区：北京宸园、望京国誉府、中建璞园 PARK；2、石景山区：中海长安玖章；3、丰台区：中环悦府、中海丰和叁號院、城建玺院；4、海淀区：香山樾、印香山和西山观复；5、大兴区：兴城之星；6、通州区：缦云 ONE。

这些楼盘里，有两个楼盘的定位，非常规手法操作。

一、兴城之星在西南五环之间，户型在 150-180-230-270 平米，且卖得很好，供应 242 套，网签 145 套，成交均价 4.52 万元 / 平米；

二、缦云 ONE 在东五六环之间，户型在 199-218-265-341 平米，也卖得不错，供应 218 套，网签 64 套，成交均价 7.06 万元 / 平米；

在惨淡的北京楼市，它们算大户型里的成功代表。

它们有一个共同特点，地产商剑走偏锋，寻找区域产品空白点，走差异化竞争，杀出了一条血路。

现在，城建玺院似乎也在走这条路。

它颠覆了一期宸知筑的定位，面积从 145 平米起步，163-169-183-192-206 平米，甚至还有 280 平米户型，共计 707 套。

这意味着，丰台大瓦窑要出现 200 平米以上户型，玺院的档次一下子就上了一个台阶。

花姐不禁嘀咕一句：200 平米户型，是谁都可以驾驭的吗？

弱爆的户型设计

在面积升级之外，城建玺院还打出了送面积的卖点。

一期宸知筑是两年前的产品，最大的赠送是飘窗，且只有南向送两个飘窗。如果沿用这个设计，到现在已经毫无竞争力了。

如今，北京楼市卷的是送阳台，玺院赶了一个时髦。

以它的 206 平米户型为例，主打一个特色：南北送阳台，通过奇偶层设计，阳台面积全赠送，但不能封闭。说句实话，这类阳台不实用，不如京能西贤府来得实惠，把阳台变成室内面积，送阳台一半面积。

抛开玺院所谓的阳台优势之外，其户型结构实在是弱爆了。

看一个户型的好坏，先看其骨架。城建玺院拥有 206 平米的尺度，却还只是一个四叶草户型，最致命的是，它的南向只有三面宽。

现在这个年代，户型面超过 200 平米，只要南向是三面宽设计，那一定是差评。

花姐列了一下那些三面宽 200 平米以上的户型，简直有点暴殄天物。1、缦云 ONE 的全系产品；2、香山樾的 222 平米和 231 平米户型；3、中环悦府 213 平米户型；4、中海丰和叁號院 200 平米、240 平米和 249 平米户型。

作为同等面积的竞技者，北京宸园、望京国誉府、中海长安玖章、印香山、兴城之星，无疑是胜出者。它们 200 平米以上户，全部做到了南向四面宽，面宽大约进深。

在强手如云的北京，作为后来者的城建玺院，拿出的南向三面宽的 200 平米大户型，在花姐看来已经先输了一局。

惨淡的成绩单

200 平米，是房子的一个新台阶。这意味着，单套总价上去了。

玺院的户型，145 平米起步，单套总价在 1000 万元左右。206 平米户型，单套就到了 1500 万元左右了。

北京 200 平米以上户型，供应和成交情况如何？花姐今天来逐一盘点下：

1、兴城之星，供应了 42 套，成交 29 套，单价 4.55 万元 / 平米，网签率 69%；

2、缦云 one，供应了 128 套，成交 33 套，单价 7.08 万元 / 平米，网签率 25.8%；

3、印香山，供应了 99 套，成交 19 套，单价 11.87 万元 / 平米，网签率 19%；

4、香山樾，供应了 232 套，成交 64 套，单价 12.1-12.4 万元 / 平米，网签率 28%；

5、中环悦府，供应了 34 套，成交 0 套，单价 9.26 万元 / 平米，网签率为 0；

6、中海丰和叁號院，供应了 165 套，成交 2 套，单价 8.93-9.57 万元 / 平米，网签率 1.2%；

7、望京国誉府，供应了 108 套，成交 17 套，单价 9.1 万元 / 平米，网签率 15.74%。

小结一下：200 平米以上户型楼盘的网签率并不高，从高到底是：兴城之星 69%、香山樾 28%、缦云 ONE 为 25.8%、印香山 19%、望京国誉府 15.74%、中海丰和叁號院 1.2%、中环悦府为 0。

不难看出，在整个北京的超大户型中，丰台区 200 平米户型的去化难度最大，而玺院比较悲催，就诞生在这个十分内卷的区域里，仅中海丰和叁號院就有 163 套没卖。

花姐初略统计了一下，北京主要在售楼盘 200 平米以上户型库存还有 644 套，这已经是一个巨量的供应。

不仅如此，新的供应又来了。北京宸园，供应了 88 套，其中 220 平米 44 套，249 平米 44 套，预计均价 12.5 万元 / 平米；中海长安玖章，供应 72 套，户型为 240 平米，预计均价 7.8 万元 / 平米；中建璞园 PARK，供应 52 套，户型为 210 平米，预计均价 7.98 万元 / 平米。

在这个大背景下，玺院却走上了大户型的道路，有 206 平米，还有 280 平米的超级大户型。还是那句话，能成功吗？