日前，一场聚焦物业纠纷的社区巡回审判开庭，将法庭搬进了长海路街道社区党群服务中心。

这也是杨浦区社区巡回审判赋能基层治理工作正式启动以来，进行的第二场巡回审判，由上海市杨浦区人民法院与中共杨浦区委社会工作部共同开展。

物业管理，是很多社区在基层治理中面对的共性问题。

一方面，业主直言：自己对于物业服务不满意，是否能够选择不缴纳物业费？另一方面，物业也不满：物业费欠缴，物业服务收入减少，又进一步导致服务水准和质量的降低。物业公司和业主之间由此产生矛盾纠纷，有时甚至影响到社区和谐稳定。

社区巡回审判，发挥的是以 " 小课堂 " 助力 " 大普法 " 功能，旨在实现 " 审判一件、化解一批、教育一方、治理一域 "。

" 高效化解物业纠纷，促进小区业主法治意识和物业管理水平双提升，一直以来是杨浦关注的重点民生课题。我们希望借助这一社区巡回审判，以案释法、以法明理，引导小区业主和物业服务企业诚信履约，建立和谐有序、共治共享的社区关系。" 相关负责人这样阐释。

" 小物业 " 牵动 " 大民生 "

" 现在开庭！" 随着法槌落下，巡回审判正式开始。庭审中，杨浦区人民法院民事审判庭法官唐沁耐心听取双方陈述、归纳案件争议焦点，经举证质证、法庭调查、法庭辩论等环节，依法对物业服务合同的合法性、物业服务情况、物业费金额等案件事实进行重点调查。

原告是一家物业公司，被告李某是小区业主。李某认为小区物业服务存在瑕疵，包括小区乱停车、杂物堆放不清理、不清扫楼道、绿化缺乏养护等情况，故而不愿意履行支付义务，因此拖欠了物业公司两年半的房屋租赁费及保洁费。物业公司多次与李某沟通无果，只能诉诸人民法院。

为妥善化解纠纷，法官当庭组织双方进行了细致耐心的调解工作，从物业公司提供服务管理和业主履行缴费义务等角度，明之以法、晓之以理、动之以情。

经过承办法官的释法析理，业主李某认识到仅对物业公司的管理服务存在不满并非拒交物业费的充分理由，表示 " 确实不能简单以个人主观感受为由拒交物业费 "。物业公司则承诺将投入更多的人力物力，提升物业服务水平，加强与业主的沟通。

庭审中，双方的对立 " 心结 " 逐渐解开，案子的矛盾症结找到了，双方在法庭上达成了初步调解意向。庭审结束后，被告经过考虑表示愿意支付租赁费和保洁费，并第一时间完成了支付。该案矛盾得以圆满化解。

" 小课堂 " 助力 " 大普法 "

为进一步扩大巡回审判辐射面、强化典型案例教育性，案件审理结束后，主审法官以 " 化解物业费纠纷、共建和谐小区 " 为主题进行现场普法，阐述了业主和物业服务企业在物业服务管理合同下的权利义务，为居民们上了一节生动的 " 小灶课 "。

唐沁介绍，按照法律规定，物业管理服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业之间，就特定物业区域的管理与服务事宜所达成的书面协议。在这份合同中，明确约定了双方的权利和义务，对于物业服务企业而言，负有为业主提供符合约定标准的物业管理服务，对于业主而言，承担按时缴纳物业服务费的义务。实践中，由于每个业主对于小区管理与服务的利益需求不同，对于物业管理服务的个体要求也存在差异，导致有些业主对于物业管理服务质量不满，甚至颇多怨言。但通常情况下，业主仅提出对于物业服务企业所提供的服务不满，并不能成为拒付物业费的充分理由。

那么，物业与业主间的 " 恩怨情仇 " 该如何妥善化解？唐沁也支了妙招——物业公司与小区业主、业委会之间的积极沟通才是关键 " 法宝 "。物业公司对于业主提出的服务存在瑕疵问题，应积极面对、认真排查，主动与业主沟通并寻求解决方案；业主应当及时支付物业管理费，以保障小区物业服务管理工作的正常开展；业主委员会负有监督物业公司和了解业主需求、协助物业合同履行的职能，要督促各方发挥契约精神，依约履行合同。

" 小试点 " 推动 " 大治理 "

干货满满的普法课使在场的社区居民、物业公司等具象地知晓了物业纠纷的主要矛盾症结所在，进一步了解了相关法律法规，提升了自身的法律认知。

居民代表李先生表示：" 我们小区也有很多居民对物业公司的一些行为不满，甚至想过不交物业费。听了今天杨浦法院的现场庭审，让我们对物业和业主之间的法律关系更了解了，以后遇到什么问题也可以站在法律的角度跟物业公司好好沟通。"

现场，杨浦区人大代表、长海路街道中原路 99 弄居委会主任潘军斌在旁听了现场庭审。他说：" 看似一起寻常的物业费纠纷，但确实是社区中高发、频发的矛盾纠纷，也是许多物业公司在日常经营过程中会遇到的实际问题，是具有代表性、典型性的。"

下一步，杨浦区人民法院、杨浦区委社会工作部将紧密合作，落实好社区巡回审判赋能基层治理工作，选择更多有针对性的案件至基层进行现场庭审，扩大法治宣传效果，以典型纠纷案例在社区审判和调解为载体，推动司法赋能基层治理，深化矛盾纠纷化解于前端，厚植法治理念于基层，实现 " 审判一件、化解一批、教育一方、治理一域 " 的效果。

作者：王宛艺

文：王宛艺 图：采访对象供图 编辑：张晓鸣 责任编辑：祝越

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