本文来源：时代周报 作者：梁争誉

忙着处置资产的万科在法拍市场掀起波澜。

近日，由颐和地产持有的广州启佑房地产开发有限公司（以下简称 " 广州启佑 "）45% 股权被司法拍卖。这场拍卖吸引两名买家报名参与，享有优先购买权的广州万科全资子公司深圳万海启佑投资有限公司（以下简称 " 深圳万海 "）是竞价人之一。

这场拍卖横跨两天，经过 407 轮激烈竞价，深圳万海作价 3001.5 万元成功竞得广州启佑 45% 股权，溢价率高达 567%。

广州启佑名下资产是位于广州番禺的 " 迎宾路厂房旧改 "。这一项目于 2013 年启动，由广州老牌房企颐和地产操盘，并于 2016 年引入广州万科，二者分别持有广州启佑 45%、55% 股权。

由于颐和地产身陷债务危机，其持有的广州启佑 45% 股权被摆上货架，广州万科最终拿下迎宾路厂房旧改全部权益。

有业内人士认为，考虑到万科今年以来积极转让资产压降债务，广州万科的这一笔买入，或是为了将来更加顺利地卖出。

迎宾路旧厂房旧改虽然地段优越，但由于地块是办公性质，万科已明确清理和转让非主业的财务投资，将综合住区开发、物业服务和租赁住宅作为主业，加上广州商办市场持续萎靡，万科或许会在合适的时机将其出售。

图源：图虫创意

八年拉扯

广州万科介入迎宾路厂房旧改已有八年。彼时，万科扮演的还是 " 白衣骑士 " 的角色。

2013 年 5 月，颐和地产为运作迎宾路厂房旧改，成立广州启佑，注册资本 1000 万元。当时，颐和地产正在进行全国化布局，并涉足澳大利亚、美国等海外市场。由于扩张激进，2016 年颐和地产陷入资金困境，不得不出售旗下项目求生，迎宾路旧厂房旧改便是其中之一。

2016 年 10 月 24 日，深圳万海注册成立。三天后，颐和地产与万科、深圳前海基础投资基金、广州启佑签订《番禺区群贤路项目转让合同》，约定将其持有的广州启佑 100% 股权以对价 2.5 亿元转让给万科和深圳前海基础投资基金。

颐和地产在《番禺区群贤路项目转让合同》中承诺，" 目标地块已纳入广州市三旧改造范围内。目标规划土地用途为商业金融用地，用地面积 17039 平方米，净用地面积 12530 平方米，容积率为 4.0，总计容建筑面积 50120 平方米。"

2017 年 1 月，广州万科正式进驻迎宾路厂房旧改，通过深圳万海持有广州启佑 55% 股权。万科 20 年 " 老将 " 喻敏锋任深圳万海法定代表人，操刀迎宾路厂房旧改。

广州万科如此看重迎宾路厂房旧改，在于其地段优越——位于番禺大石街道迎宾路，临近广州 " 南北大动脉 " 地铁 3 号线。3 号线是广州运营里程最长、最繁忙的线路之一，连接天河和番禺，途经 CBD 珠江新城、商业中心体育西路、旅游目的地汉溪长隆等。

然而，即便有万科加盟，迎宾路厂房旧改进展并不顺利。由于地块位于城际轨道广佛环线大石站综合开发范围内，广州市国土资源和规划委员会认为，迎宾路厂房旧改不宜自行改造，应由广州市土地开发中心统一收储。

双方就自主改造抑或是统一收储曾有过多轮拉扯，深圳前海基础投资基金因为担心风险选择退出。

由于迟迟未能取得规划批复，2020 年 12 月底，深圳万海向颐和地产发出《关于大石群贤路项目解除合作的函》，通知解除合同并要求颐和地产按约定履行义务，返还转让价款及利息。

2022 年 10 月 13 日，广东自由贸易区南沙片区人民法院作出如下判决：深圳万海就颐和地产持有的广州启佑 45% 股权拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权，优先受偿金额以 11250 万元为限。

今年 9 月 6 日，广州启佑 45% 股权由深圳万海竞得，起拍价 450 万元，成交价 3001.5 万元。

一名接近万科的知情人士告诉时代周报记者，广州万科参与广州启佑 45% 股权的竞拍是出于资产保全的考虑，实际并不需要支付拍卖价款。

广州启佑 45% 股权竞价记录，图源：阿里拍卖

清理非主业

强势举牌竞得广州启佑 45% 股权后，有声音认为这是万科重启投资的信号。但事实上，曾经的 " 白衣骑士 " 也在等待 " 白衣骑士 "。

自卷入偿债危机以来，万科投资缩表，甚少在公开市场露面拿地，今年仅获取新项目 4 个，权益地价 18.64 亿元，而处置资产回笼资金已逾 200 亿元。

今年 3 月，万科制定并落地 " 一揽子方案 "，加大资产处置力度。万科董事会主席郁亮介绍，2024 年万科将通过大宗资产和股权交易等方式，实现不低于 300 亿元的回款。

万科首席运营官刘肖在 8 月底召开的业绩推介会上透露，截至 7 月底，万科资产交易已完成 204 亿元，涉及商业、办公、酒店、公寓等 31 个项目。

" 未来我们会继续按照既定的路线往前走，目前也有 19 个项目在谈，除了商办资产，还有 1 个是教育类资产。" 刘肖表示，万科今年确定能够完成 " 一揽子方案 " 中关于大宗交易的目标。

最新一笔交易发生在上海松江印象城。

9 月 4 日，上海松江印象城运营主体上海力狮企业管理有限公司发生股权变更，深圳印力管理有限公司持股比例从 50% 降到 2%，RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED 则从 50% 增至 98%。RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED 隶属于新加坡政府投资公司（Government of Singapore Investment Corp，GIC）。

此外，今年 7 月，印力曾将上海南翔印象城 MEGA48% 股份出售予 GIC。

此次广州万科在法拍市场举牌百轮，亦非扩储需要。

前述知情人士称，从商业角度看，万科以 3000 万元的价格拿下两块地的 45% 股权是很划算的，有利于该公司后续进行相关资产处置。

万科董事会秘书朱旭称，随着 " 一揽子方案 " 的推进，万科渡过近两年的阶段性困难后，集团业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦。