麻了,说好的金九银十呢!
9 月进度条都快过 1/3 了,珠江新城二手房才成交 6 套……
6 套啊,什么概念?
这么说吧,今年 2 月很多地产人都等着过年、工作不咋在状态,可到 9 号的时候,还能交出 8 套的成交单
图源珠城橙蕉
而当下、本该是楼市传统旺季,还跑输过年前,市场有多冷,DDDD。
但是!
你发现没,在这么烂的环境,珠光新城国际中心竟然接连成交了两套房子——
图源珠城橙蕉
一套北向 48 平、总价 255 万,一套北向 37 平、总价 225 万,就这么水灵灵地撑起了珠江新城本月的小半壁江山……
珠城买家们,都消费降级了?不买豪宅、改买商办公寓博收租回报率了?
你别说,还真别说,比起部分银行长期存款利率低至 2.5% 以下,目前看来,买珠城公寓似乎不失为一项不错的选择。
图源财联社
不信,我盘了一波数据,一起瞅瞅。
PS:本文数据取自贝壳等口径,仅供参考,若有疏漏,欢迎评论区指正~
据不完全统计,珠江新城一共有 15 个公寓项目(包含纯公寓、住宅 + 公寓的商住混合楼)。
其中,到现在为止,租金回报率还能维持在 5% 以上的,一共有 4 个,占比超过 1/4。
具体是哪 4 个,我探了一波行情——
1、珠城西区的富力盈力,7 月份成交了 41-45 平两套相似面积的公寓,成交价都是 116 万;
图源珠城橙蕉
而在租赁市场,类似的小户型可以租出 5500-5800 元 / 月,年租金收入大约可达 6.6-6.96 万 / 年。
图源贝壳租房
掐指一算,租金回报率或可拿到5.69%、甚至 6%的高水平。
2、珠城西区的富力盈丰,一套南向 52 平的高楼层单位,最新成交价在 127 万;
而月租最低可去到 6000 元 / 月,有些胆大的房东甚至报价 7000 元 / 月!
图源贝壳租房
按照最低 6000 元月租估算,年租金收入 7.2 万 / 年,富力盈丰租金回报率大约在5.67% 左右。
3、珠城东区的铂金公寓,今年 0 成交,但从贝壳挂牌的房源看,一套南向 33 平低楼层单位,总价大概在 66 万;
图源贝壳
相似户型租房,收租三四千,反正年租金收入 3.6 万 / 年肯定不成问题,盘算下来,租金回报率可达5.45%。
4、珠城东区的力迅上筑,这个楼盘有公寓、也有千万豪宅,在珠城市场中相对低调。
但一点都不妨碍,公寓能租出好价格。
一套南向 55 平,之前成交总价 180 万左右,现在月租 7800 元 / 月,年租金收入 9.4 万,租金回报率可达5.22%。
图源贝壳
为什么这四个楼盘,公寓租金回报率能上 5 字头?
中介透露,这些公寓和其他公寓最大的差别是:很多户型都没有阳台,总价低,好上车;但同时,地段不错、租金单价都差不多。
因此,租金回报率自然高。
除了这四个楼盘外,和御御公馆、中达广场、合景睿峰 L7、富力爱丁堡等都大致能超过 3%-4% 以上。
问题来了,珠江新城这些公寓,为什么整体能有不错的回报率呢?
我想了下,主要原因在于:
珠城公寓房价下滑,租金也下滑,但房价跌幅始终大于租金跌幅。
举个例子。
合景睿峰 L7,今年和去年分别成交了一套南向 158 平单位,去年总价 600 万,今年总价跌剩下 525 万,房价同比跌幅 12.5%。
图源珠城橙蕉
而租金呢,中介透露,去年下半年租金在 1.5 万 / 月左右;
现在在贝壳租房上,报价最低的租金则在 1.4 万 / 月,租金同比跌幅大概在 6%-7% 左右。
租金跌幅比房价跌幅要足足小了一半。
那么,这样的结论,是单一个例,还是普遍现象呢?
我问了几个中介,他们的回复是——
珠江新城的住宅和公寓,今年都跌了,其中公寓部分,相比高位跌了有两三成;
租金确实也跌了,相比房价还算稳定,相比高位跌了 10%-15% 左右。
只能说,合景睿峰那套南向 158 平的房价和租金还是比较扛跌的,但整个市场特性还是保持统一的,那就是——
珠江新城公寓,租金跌幅比房价跌幅少了一半。
这或许就是,近期珠城公寓反而交易回暖的原因吧。
但老实说,我盘了部分网红板块发现,哦猴,珠城公寓似乎并不是租金回报率最高的那只(数据来源贝壳,或有疏漏,仅供参考)。
比如——
万博片区,最高租金回报率 7.35%。
天河智慧城,最高租金回报率 6.90%。
琶洲片区,虽然没能超过珠城,但最高租金回报率还有 4.81%。
金融城周边一带,最高租金回报率也能到 4.41% 左右。
这些租金回报率,讲真,是肉眼可见数十年内住宅无法企及的高度。
你觉得呢?你想过买公寓博租金回报率嘛?评论区聊聊。
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