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8 月 25 日是一个周日，对于房地产销售来说，应该是一个既备感煎熬，又身心疲惫的一天。但是保利珠江天悦的销售们却忙并痛快着。

好久没有这么开心了。忙完之后，保顾团队的郑先生发了一条朋友圈，超 200 位席次荣定，周一上午休整半日。

对于他们来说，在市场淡季之时，一下子 200 多套房源被锁定一空，内心还是十分开心的。

然而对于周边的几个江景房来说，这几天他们却身处煎熬之中，保利珠江天悦的 "5 字头 " 价格可以说让他们十分的抓狂，市场上的买家一下子都被保利珠江天悦抢走了。

保利珠江天悦 "5 字头 " 的价格相当于周边幸福湾接近 5 折的价格，滨江上都接近 6 折的价格。真的是有人欢喜有人愁。

有人用 " 血洗 " 来形容这次广州白鹅潭附近江景房竞争的惨烈。

01

又见抢房？

广州白鹅潭新晋江景豪宅保利珠江天悦之所以引发万人瞩目，是因为同样地处白鹅潭江景片区，保利珠江天悦一开始对外吹风价 6 万 -8 万元 / 平方米，但随即对外公布价格仅 5.1 万 / 平起，一下子在市场上炸了锅。

具体来看，131 平单价 5.1-5.7 万 / 平，总价 670-720 万；169 平单价 5.3-6 万 / 平，总价 900-1020 万；215 平单价 5.3-6.3 万 / 平，总价 1140-1350 万；260-290 平单价 6.5-7.5 万 / 平，总价 1700-2200 万。

而白鹅潭附近的江景楼盘价格普遍 6 万 + 以上，其中滨江上都均价达 6-8 万元 / 平方米，幸福湾的均价 8 万 -10 万元，白鹅潭华润悦府的单价达到 7.5 万元 -9 万元 / 平方米。

从原先 10 万 + 的单价，保利珠江天悦一下子就把价格拉低到了 5.1 万元 / 平方米，相当于打了近 5 折，这让手握重金准备抄底的买家一下子兴奋起来。

首批放出的 200 多套房源，一下子被哄抢一空。

经历了保利珠江天悦的血洗，周边的江景房苦不堪言，只能眼巴巴地看着保利珠江天悦大卖特卖。

随之，保利珠江天悦的人气瞬间上来，8 月 26 日是周一，销售大厅里面依然是人头攒动。

02

5 折抢跑

保利珠江天悦位于广州荔湾区广州医药港板块，是一个大型综合性开发项目，其之所以敢于大手笔挑起价格战，原因是其拿地成本比较低。

可查的数据显示，2023 年 12 月 29 日，保利以底价 82.8 亿元摘得荔湾区东沙国际商贸港片区 AF060610、AF060617、AF060712、AF060715 和 AF060720 地块，折合楼面价 25713 元 / 平方米。

因而在弱势市场之下，保利发展本着快进快出，薄利多销的原则，因而能够以 5.1 万元 / 平方米的价格抢跑。

反观，滨江上都的地价就高出很多。2020 年 1 月，荔湾广船一期地块（滨江上都）经历了 51 轮竞价，中信泰富以封顶价 81.96 亿元以及商业自持 25% 夺下该地块，折合楼面价 37216 元 / 平方米，溢价率 45%。

如此地价，算上成本，至少要以 6 万元 / 平方米以上价格销售才有利润，因而滨江上都和幸福湾现在也只能坐等保利珠江天悦的销售。

当然，保利珠江天悦之所以能够开出这样的价格，也在于其自身地理位置的劣势和周边配套的迟缓。

保利珠江天悦的劣势很明显：位于芳村的边缘，南边有环城高架、高压线等，周边主要以村貌为主，且由于板块附近的广钢公园建设落地速度缓慢，项目效果图里港湾的施工进度也不是由保利发展把控，增添了诸多的不确定性。

但是其优点也比较突出：保利发展在施工设计时，采取三面环水、户户望江的板式楼结构设计，所有户型均有 270 度环幕江景和内港湾景观，在售产品 130-290 平方米的 3-4 房，每户专梯专户，使用率高达 100%，在周边环境因素不可控的情况下，尽力去做好内部的小环境，加上官宣了配建的小学，省一级康有为纪念小学的落定。

可以用花地湾、广钢的价格买到江景豪宅，保利珠江天悦自然受到了诸多买家的追捧。

03

 蝴蝶效应

保利珠江天悦的低价入市，市场反应热烈。目前首开 A6 栋的 170 平方米户型全部被选完，项目又紧急加推 A5 栋的 170 平。

看起来在当下市场，如果价格给足惊喜，买家是愿意用真金白银入手的。保利珠江天悦的低价入市正在引发蝴蝶效应。

最近广州的楼价已经跌至 2017 年的水平，有些地区甚至是跌到 2016 年的水平。比如说天河不少原先的中高端改善楼盘，最近也从原先卖 8-9 万元 / 平方米的价格跌至 6 万 / 平方米的水平，因而吸引了不少买家准备下手买楼了。

而最近准备开盘的保利鹤洞项目——保利雅郡，据说是要卖到 4 万元 / 平方米左右，很心动的价格也引发了一些人磨拳擦掌，准备入手。

最近地产大咖荟就接连带了好几组客户出去挑选其心仪的改善住宅。

而最近政策的暖风也频频吹，最近广州宣布可以提取公积金作为购房首付款，房贷利率也再次降低，甚至有首套房贷利率降至 2.89%，存量房贷也将下调的消息也刺激了楼市。

并且接下来，美联储大概率会降息，中美金融战可能会告一段落，这对中国经济将是一个好消息。

国际资本回流，这将有助于缓解国内的资金压力，推动经济增长。这也将有助于中国内地的楼市启稳。

因而在这个金九银十，一些先知先觉的刚需买家和改善型客户，正在悄然入场。

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