开源证券股份有限公司齐东 , 胡耀文近期对万科 A 进行研究并发布了研究报告《公司信息更新报告：销售维持前三，结算毛利承压，融资动作持续落地》，本报告对万科 A 给出增持评级，当前股价为 6.42 元。

万科 A ( 000002 )

销售维持前三，结算毛利承压，融资动作持续落地，维持 " 增持 " 评级

万科发布 2024 年中报。公司上半年业绩受多因素影响亏损，销售下滑拿地收缩，但负债结构有所改善，融资渠道畅通。受结转规模下降、计提减值扩大影响，我们下调盈利预测，预计 2024-2026 年公司归母净利润分别为 -60.5、7.5、27.6 亿元（原值为 102.6、116.1、121.3 亿元），EPS 分别为 -0.51、0.01、0.23 元，当前股价对应 PE 估值分别为 -13.3、1069.2、29.3 倍，我们认为公司低价地结转结束后，盈利能力有望触底回升，维持 " 增持 " 评级。

上半年业绩亏损，项目结转拖累毛利率

公司 2024 上半年实现营收 1427.8 亿元，同比 -28.9%；实现归母净利润 -98.5 亿元，同比 -199.8%；经营性净现金流 -51.76 亿元。公司业绩亏损主要（1）结转规模下降，同时由于高价低毛利项目集中结转，上半年房地产开发业务毛利率下降 13.5pct 至 6.8%；（2）为确保现金流加大库存价格折让力度，存货计提减值 21.0 亿元，针对部分应收款项计提信用减值损失 21.0 亿元；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

销售规模下滑，行业排名保持稳健

公司 2024 上半年累计实现销售面积 939.5 万方，销售金额 1273.3 亿元，分别同比下降 27.6% 和 37.6%，仍保持克而瑞销售前三排名；销售均价 13553 元 / 平米，同比下降 13.8%。上半年公司累积获取项目 3 宗，总地价 10.2 亿元，权益地价 7.8 亿元。截至上半年末，公司已售未结金额 3272 亿元，较年初 -9.2%。

融资渠道畅通，公开债务全部偿还

2024 年以来公司贷款担保动作较频繁，上半年合计新增融资 612 亿元，新增融资综合成本 3.66%；经营性物业贷落地 219 亿，其中表内新增 150 亿；" 白名单 " 项目申报 175 个，获得招行牵头的 200 亿元银团贷款，落地交行 65 亿元固融资产包融资。截至上半年末，公司已完成 73 亿元的境内债和折合人民币约 104 亿元的境外债的偿付。

风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，广发证券谢淼研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为 50.65%，其预测 2024 年度归属净利润为亏损 98.69 亿。

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 11 家机构给出评级，买入评级 7 家，增持评级 2 家，中性评级 2 家；过去 90 天内机构目标均价为 9.31。

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