很多时候，市场好不好是对比出来的。

说住宅不景气，但对比写字楼，那还是好太多了。

还记得在 5 月，我们聊过万科出让深圳湾总部的新闻（《讲个恐怖故事：深圳写字楼，空置率超 30%》），当时提出了一个观点：

写字楼市场遇冷，比房价下跌更可怕。

如今四个月时间过去了，深圳写字楼市场不仅没有回暖，情况似乎还更严峻——有消息爆料称，京东位于深圳卓越前海壹号，同时也是华南最大的办公室即将退租。

而 " 分手 " 的矛头，直指 Money~

01

不给降租，我就搬走了！ 

卓越前海壹号，位于深圳前海规湾片区核心地段，由 4 栋超甲级写字楼、2 栋顶级行政公寓组合而成，算是前海商务地标之一。

图源：卓越商办管理

在 " 卓越商办管理 " 公众号可以看到，京东所在的 T3 栋还有招商财富、申港证券、中国移动、阿尔法等知名企业入驻，全是在深圳、乃至全国有一定影响力的行业龙头。

而京东是在 2019 年 12 月入驻的，据悉该办公地点是其在华南地区最大的办公室，拥有上千名员工。除了这个租赁的办公点，京东在深圳湾已有新的总部大楼，项目于 2022 年初开建，预计 2027 年建成。

也就是说，京东在这次退租前已经做好计划：从前海搬到深圳湾，由租赁办公室改为自建总部大楼。

按照常理来说，距离总部大楼落成仅剩三年时间，应该是能不搬，就不挪才对。

毕竟 " 搬家 " 免不了劳民伤财，也会有损员工的稳定性，导致外界的诸多猜测，增加不必要的麻烦。

那是什么让京东非得退租呢？

首先从曝光的邮件截图来看，京东方面称是由于一直未收到有效降租方案，才决定向卓越前海壹号发送整体退租邮件。

图源网络

而据公开报道，卓越前海壹号的具体租金，因楼层不同而有所差异，高层平均租金约为 150 元 /㎡/ 月，低一点的 120 元 /㎡/ 月。

在中介平台，高层带基础装修，报价为 160~170 元 /㎡/ 月，此外还有 30 多元 /㎡/ 月的管理费以及其他像空调费。

如果是整层租下来，租金在 51 万左右。

当然，也不是说咱们财大气粗的京东就给不起这个钱，但大环境还在筑底，电商行业正处于瓶颈期，企业开源节流已是大势所趋。

蚊子腿也是肉。如果挪一挪脚，每年能省过百万的租金，这算盘还是很值的。

02

写字楼空置率，还得涨  

关于 " 京东退租前海 " 这个新闻，最有意思的在于底下评论区。

我以为大家会群嘲，京东怎么连租金都要抠抠搜搜。没想到，打工人反而很共情京东，吐槽深圳写字楼租金贵，前海写字楼空置率高等问题。

那么，深圳写字楼租金真的高吗？

来自莱坊数据显示，今年二季度，全市甲级写字楼的平均租金为 165.9 元 /㎡/ 月，环比微降 1.9%，属于近十年来的价格低位。

同一时期，北京、上海和广州的平均租金分别为 281 元 /㎡/ 月、225 元 /㎡/ 月和 135 元 /㎡/ 月。

无论是跟自己比，还是与别的一线城市比较，深圳甲级写字楼的租金都算不得高。

但是最新的空置率，深圳依然高得离谱。

广州，空置率 12.0%；

深圳，空置率 25.8%；

上海，空置率 20.8%；

北京，空置率 18.0%。

而前海，又是深圳空置率最高的板块。

根据戴德梁行数据显示，目前深圳西部的空置率要明显高于东部，第一季度前海、宝安区、南山区空置率分别在 38.5%、32.6%、28.1%，而福田区、罗湖区的空置率在 22.9%、21.5%。

还有很多网友表示这个数字，太保守了。

由此延展开来，大家讨论起了前海写字楼空置率过高的因素，以下是几个高票选的原因：

1️⃣ 前海规划很高级，甲级写字楼也多，但付得起高租金、租得起大面积的企业越来越少，供应却还在不断增加。

根据最新资料显示，2024 年内深圳还将有近 120 万方甲级写字楼投入使用，且有近六成位于前海。

不是深圳留不住企业，而是企业需求增量追不上写字楼新增供应。

这也是我认为，目前空置率偏高的主要原因。

2️⃣ 前海的其他配套，没跟上节奏。

像很多打工人反应，周边没什么吃饭的地方，外卖选择少、价格贵。

员工上班隐形成本偏高，企业招人也有难度。

3️⃣ 周边住宅太少，租金太高。

对于企业员工来说，要不上班替老板打工，下班为房东加班，接受昂贵租金。

要不以时间换成本，忍受长距离通勤的煎熬。

时间长了，大家都有怨言，这些负面情绪和成本也会转嫁给用人单位。

冰冻三尺，非一日之寒。

综合来看，以前海为代表的深圳，写字楼空置率已是既定事实，三五年内都很难改变。

而这样的局面，是经济环境、城市规划、土地供应结构和市场定价等多方面因素长期造成的结果。

幸好，这个问题已经被大部分人，被业界和官方所留意到了，想必未来也会有相应措施去扭转局面。

那么大家认为，深圳写字楼的空置率严重吗？你们认为前海这个板块，问题出在哪里？

关于旧改你有些什么故事么，加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来入群来聊聊。