天风证券股份有限公司鲍荣富 , 王雯近期对万科 A 进行研究并发布了研究报告《万科 A24 年中报点评：业绩亏损，聚焦风险化解》，本报告对万科 A 给出增持评级，当前股价为 6.42 元。

万科 A ( 000002 )

事件：公司发布 2024H1 年报，公司 24H1 实现营业收入 1427.8 亿元，同比 -28.93%；归母净利润亏损 98.5 亿元，同比 -199.82%；基本每股收益 -0.83 元 / 股，同比 -198.56%。结转利润率下滑叠加计提因素，业绩承压。公司 24H1 实现 1427.8 亿元，同比 -28.93%；归母净利润亏损 98.5 亿元，同比 -199.8%，主要因（1）开发业务结算规模和毛利率下滑，24H1 结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5pct；（2）计提减值，公司对部分项目计提存货跌价准备 21.0 亿元（含非并表项目计提 1.7 亿元），对部分应收款项计提信用减值损失 21.0 亿元；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面值。公司 24H1 毛利率 8.12%（未扣除税金及附加），较 23 年同期下降 10.75pct，其中开发、物业毛利率分别为 7.25%、13.65%，较 23 年同期分别 -12.06pct、-1.74pct。公司聚焦经营安全，未来继续围绕 " 保交房，保兑付，转型高质量发展 " 开展工作，全面化解潜在风险，推动企业尽快重回健康发展轨道。

销售优势维持，加速存量去化。24H1 公司实现销售面积 939.5 万平，同比 -27.6%，销售金额 1273.3 亿元，同比 -37.6%，销售额在 14 个城市位列第一，在 14 个城市排名第二，在 9 个城市排名第三。同时加速库存去化，24H1 现房实现销售 240 亿元，准现房销售 320 亿元，车（位）商（铺）办（公）销售 150 亿元。截至 24H1 末，公司已售未结面积、金额分别为 2213 万平、3272 亿元，较 23 年末分别 -5.4%、-9.2%。24H1 公司累计获取新项目 3 个，总规划计容建筑面积 24.6 万平方米，项目总地价 10.2 亿元，权益地价总额约 7.8 亿元，新增项目平均地价为 3944 元 / 平。22 年以来公司累计投资项目 82 个，首开兑现度约 87%。此外，公司通过商改住、资源置换等方式，23 年以来共计完成产能 455 亿元的资源盘活和优化，盘活和优化的资源实现约 140 亿元销售签约。

现金流继续承压，加速推进大宗交易。债务端，截至 24H1 末，公司有息负债 3312.7 亿元，占总资产比例 23.3%。其中一年内到期的有息负债 1019.5 亿元，占比为 30.8%。分融资对象看，银行借款、应付债券、其他借款分别占比 67.8%、19.5%、12.7%。分境内外看，境内、境外负债分别占比 83.3%、16.7%。公司净负债率 62.0%，较 24 年初上升 7.4pct。公司年内尚有 9 月到期的 20 亿元境内公开债券待兑付。截至 24H1 末，货币资金 924.0 亿元，同比 -24.4%，24H1 经营性现金净支出 51.8 亿元，现金流压力加剧。融资端，24H1 公司新增融资、再融资 612 亿元，综合成本 3.66%。经营性物业贷落地 219 亿，其中表内新增 150 亿；" 白名单 " 项目申报 175 个；银团贷款有序推进。公司积极推进大宗交易实现资金回款，24 年前 7 月大宗交易增加签约金额 204 亿元（含印力的资产交易及 REIT 发行）。经营业务表现稳健，REITs 募资进展顺利。24H1，公司 1）物业服务：万物云实现营业收入 176.3 亿元，同比 +9.5%，分项业务收入增速表现良好。2）仓储物流：物流业务实现经营收入（含非并表项目，下同）19.4 亿元，同比 -0.5%，其中高标库营业收入 10.7 亿元，同比 -6.0%，冷链收入 8.8 亿元，同比 +8.4%。3）租赁住宅：租赁住宅业务实现营业收入 17.3 亿元，同比 +5.3%，净新增开业 0.33 万间，规模持续扩大。4）商业运营：商业业务营业收入 45.9 亿元，同比 +6.7%。24H1 中金印力消费基础设施 REITs 在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额 32.6 亿元，保租房 REITs 和物流仓储 REITs 处申报过程中。

投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑上半年业绩发生较大亏损，我们调整公司 24-26 年归母净利润至 -88.11、-9.32、5.52 亿元（前值 91.9、95.0、102.8 亿元），调整评级至 " 增

持 "。

风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，广发证券谢淼研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为 50.65%，其预测 2024 年度归属净利润为亏损 98.69 亿。

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 11 家机构给出评级，买入评级 7 家，增持评级 2 家，中性评级 2 家；过去 90 天内机构目标均价为 9.31。

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