本文来源：时代周报 作者：沈卓玄

（图片来源：越秀地产）

在充满不确定性的环境中，唯有秣马厉兵的房企才能穿越周期。

8 月 28 日，越秀地产公布 2024 年中期业绩，上半年，越秀地产实现营业收入将近 353.4 亿元，同比上升 10.1%，实现权益持有人应占净利润约 18.3 亿元，核心净利润约 17.4 亿元。

经历了三年的调整期，收入下滑、利润亏损是行业的常态，仅有少数房企展现逆势生长的能力。

根据 Wind 金融终端，截至 8 月 29 日，港 A 两市一共有 62 家涉房企业公布业绩，其中，44 家上半年营业收入同比下滑，25 家归母净利润亏损，14 家归母净利润仅为数百万到数千万元。

越秀地产走出了独立行情。上半年，越秀地产录得合同销售金额 554.0 亿元，行业排名上升至第九，相较去年底前进 3 位，而与去年同期相比则前进了 4 位。

面对严峻的经济形势和深刻调整的房地产市场，今年，越秀地产提出了 " 攻坚克难稳业绩，精益管理提能力 " 的年度工作主题，从市场、运营、产品、财务和投资等角度出发，采取措施积极应对市场的变化，实现上半年各项主要经营指标保持基本平稳。

" 尽管面对着一个充满挑战的房地产市场，公司还是决定维持全年销售目标和运营指标不变，我们将坚持永不放弃的精神，尽最大努力冲刺全年目标，以优秀的业绩为股东创造价值 "，在同日举行的业绩发布会上，越秀地产管理层表示。

深耕一线及重点二线城市，稳产稳销的 " 基本盘 "

越秀地产的全年销售目标是 1470 亿元，预期同比增加 3.5%。上半年，房企销售金额普遍明显滑落，越秀地产录得合同销售金额 554.0 亿元，表现优于行业整体水平，借此，越秀地产继续实现行业排名的提升，跻身十大房企之列。

面对市场的挑战，越秀地产以变应变，采取了 " 一盘一策 " 的精准营销和定价策略，根据每个项目的特点和所在市场的状况，制定针对性的营销计划和价格方案，使得项目适应不同市场的需求和竞争环境，从而加快销售和提升去化率。

凭借精准营销和定价策略，越秀地产稳坐广州大本营的头部地位。上半年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额 261.1 亿元，其中，广州实现合同销售金额 230.5 亿元。

在房地产的调整期，市场呈现分化走势，核心城市凭借扎实的经济基础、庞大的人口基础和突出的置业需求，房地产市场展现出较高的稳定性，尤其核心城市的核心地段更显韧性。

由于对行业周期和市场趋势具有前瞻性的判断，多年来，越秀地产坚持聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，深耕一线城市和重点二线城市。

正是这样的发展战略布局筑成了越秀地产稳产稳销的 " 基本盘 "。上半年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额 261.1 亿元，在总的合同销售金额占比为 47.1%；华东地区金额 128.8 亿元，占比为 23.2%；中西部地区金额 89.4 亿元，占比为 16.2%；北方地区金额为 74.7 亿元，占比 13.5%。

越秀地产的投资方向是进一步聚焦一线城市和重点二线城市。上半年，越秀地产分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增 12 幅土地，总建筑面积约为 172 万平方米。

具体而言，新增土储 88% 位于一线和重点二线省会城市，其中，6 幅土地位于一线城市新增 6 幅土地，5 幅位于重点二线省会城市。

越秀地产投资质量和结构不断优化。截至 6 月 30 日，越秀地产总土地储备约为 2503 万平方米。从城市群来看，大湾区土储在总土储中的占比为 41.2%，华东地区、中西部地区和北方地区合计占比 58.8% ；而城市等级来看，则有 94% 分布在一线城市和重点二线城市。

产品为王，稳健国企获得信任票

近些年，除了深耕广州大本营，越秀地产还重仓了上海、北京和杭州等城市，不到 3 年时间，越秀地产在相对陌生的市场顺利做大份额。

以北京市场为例，上半年，越秀地产在北京实现合同销售金额 55.53 亿元，而 2021 年全年仅卖了 7200 万。

越秀地产之所以迅速在新的市场扎根，原因在于公司所开发的产品获得市场的认可。目前，越秀地产形成了 " 和樾府系 "、"TOD 星系 "、" 天字系 "、" 星汇系 "、" 悦字系 "、" 逸字系 " 等六大产品系为代表的美好人居产品体系。

在北京，越秀地产于去年底推出豪宅项目香山樾，自开盘以来，该项目多次夺得海淀区销冠或北京豪宅销冠的宝座。

越秀地产坚信无论时代发展、市场变幻，好产品始终是企业立身之本，也是穿越行业周期的根本法则。管理层透露，今年全年，北京市场有望实现合同销售目标 120 亿元。

购房者选择用脚投票奔向越秀地产，除了有产品力的因素在为这家房企保驾护航，还在于当市场不确定性更多，购房者往往会选择值得信赖的稳健房企。

上半年，越秀地产 " 三道红线 " 指标维持全线绿档，同时保持惠誉 BBB-" 投资级 " 信用评级。截至 6 月末，越秀地产剔除预收款后 的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为 68.3%、58.6% 和 1.53 倍。

与此同时，越秀地产现金流保持合理充裕。一方面，越秀地产通过加快物业的销售回款，实现了经营性现金流净流入，另一方面，越秀地产的多元化融资渠道保持畅通，平均融资成本也在下行。

上半年，越秀地产加权平均借贷年利率同比下降 41 个基点至 3.57%，期末平均借贷成本进一步下降至 3.47%。

得益于健康的财务状况和稳定的公司经营，越秀地产的融资渠道进一步扩宽，融资成本有望继续下行。7 月，越秀地产在境内成功发行公司债券合共人民币 15 亿元，包括 5 亿元 3+2 年期票面利率 2.25%，以及 10 亿元 10 年期票面利率 2.75%；于境外，越秀地产发行人民币 23.9 亿元点心债，其中上半年发行 7.0 亿元，7 月发行 16.9 亿元，加权票面利率为 4.07%。

基于对公司的坚定信心和对团队的自我鞭策，管理层表示，" 管理层经过研究之后，不对全年目标进行调整 "。

管理层还认为，近几年，越秀地产对城市布局进行调整，目前，公司旗下项目的禀赋、抗风险能力较强，与周边项目的竞争程度 " 没有那么强烈 "，在 " 一城一策 " 的精准营销和定价策略之下，亦对项目的顺利销售提供了保障。

下半年，越秀地产将继续围绕 " 攻坚克难稳业绩，精益管理提能力 " 的年度工作主题，聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险，" 全力以赴力争完成 2024 年的年度销售及各项经营目标 "。