文/乐居财经 魏薇

近几年，行业承压之下，大多数房企已经不再对外宣布销售目标，但越秀地产每年都会透露具体指标。

8 月 28 日，越秀地产举行 2024 年中期业绩会，董事长及执行董事林昭远、联席总经理及执行董事朱辉松、财务总监及执行董事陈静、总经理助理姜永进出席。

会上，越秀地产表示，将维持年初定下的 1470 亿元销售目标不变，可售资源和运营指标等不变。

" 尽管面对一个持续下行和充满挑战的房贷市场，完成 1470 亿的小目标会面临一定的难度和压力。" 越秀地产管理层表示，不调整销售目标就是要在公司内部来考核团队，坚持永不放弃的精神，尽最大努力冲刺全年目标。

今年上半年，越秀地产录得合同销售额 554 亿元，完成既定目标的约 38%。

林昭远表示：" 和整个行业下滑幅度对比，我们的下滑比例应该还是优于行业平均水平。同时，越秀地产的行业排名是靠前的，销售额排名从去年年底的第 12 位前进到上半年的前 10 名，相对来说是优秀的。"

下半年，越秀的推盘节奏较上半年会有所加快。其在上海、杭州新开的盘在今年第三、第四季将陆续入市。

去化与增储

2024 年，越秀地产可售资源共计 2700 亿元（不包含今年新增项目可提供的可售货源）。

市场的调整还在持续，对于去化问题，越秀地产将通过一城一策一盘一策的精准营销策略，加快销售和现金的回流，以提高去化和回款。

林昭远谈及下半年房地产市场时表示：" 下半年总体来看，因为中国房地产已经明确建立了新的发展模式。新的发展模式，保障性住房由政府来作为主导，市场性的由企业来进行市场化运作。未来，是回到 " 好房子 " 的属性，好产品、好服务应该是市场的主流。同时，是对城市能级的回归，城市的能级越高，那市场的韧性市场的机会更大。"

从应对角度来看，越秀将持续稳健经营、以销定产；做好城市、板块的研究，加大对客户的研究，精准到目标客户群。同时坚定把好产品、好服务、好品牌做好。在精益管理上，从效率、对成本的把控，同时产出高品质产品，引导企业可持续发展高质量发展。

投资决策上，越秀会聚焦一些收益确定性比较高，现金流回笼快的项目，总体来说以效益为先。

今年上半年，越秀地产通过 "6+1" 的模式于广州、北京、上海、 杭州、合肥、成都等城市合共新增 12 幅土地，总建筑面积约 172 万平方米。新增土储的 88% 位于一线和重点二线省会城市；通过多元化增储模式获取的土地储备占新增土储的 66%。

截至 6 月 30 日，越秀地产拥有总土地储备约 2503 万平方米，其中大湾区占比 41.2%，华东地区、中西部地区和北方地区合计占比 58.8%。

总土储的 94% 位于一线和重点二线城市，其中一线城市占比 44%，广州、北京和上海分别占比 36.7%、3.9%、2.4%，重点二线城市占比 50%。总土储中，通过 TOD、产业勾地、国企合作、城市更新等多元化渠道增储占比 51%。

债务提前铺排

做好地产业务板块的同时，越秀地产积极推进 " 商住并举 " 的发展战略，强化越秀地产和越秀房托 " 双平台 " 互动发展。

今年上半年，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约 2.97 亿元，同比上升 41.3%；持有 38.88% 单位权益的越秀房地产投资信托基金实现经营收入约 10.34 亿元，写字楼业态上半年实现租赁收入约 5.82 亿元。

越秀康养业务板块在大湾区、长三角两大重要经济区域共布局 23 个项目，近 8000 个床位，目前在运营 7705 个床位，产品线包括海系列、悦系列、颐园系列、朗高系列等。

期内，越秀地产实现营业收入约 353.4 亿元，同比上升 10.1%。权益持有人应占净利润约为 18.3 亿元；核心净利润约为 17.4 亿元。中期派息比率为核心净利润的 40%。

资金方面，截至 2024 年 6 月 30 日，越秀地产的现金及现金等价物、定期存款、监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约为 481.4 亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为 68.3%、58.6% 和 1.53 倍。

期内平均融资成本同比进一步下降，上半年加权平均借贷年利率同比下降 41 个基点至 3.57%。期末平均借贷成本进一步下降至 3.47%。

截至上半年末，越秀地产总借贷余额为 1102 亿元，其中一年内到期的部分占比 28%，1-2 年内到期的部分占比 25%。

管理层透露，越秀地产上半年没有到期债券，下半年有 60 亿的公司债，还有银行间票据，目前部分是展期，部分已经做好整体的安排。

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