前段时间，我们写过共有产权房出现无法买卖的 bug（《之前三折买房！如今证满两年，却不能卖？》）。

有业主持证满 2 年后，根本不知道怎么卖，找谁买。

这不，广州官方马上响应！在上周发布关于共有产权住房回购办理指南的通知，首次明确了共有产权房能不能卖，怎么卖的问题！

01

只能卖给代持机构？

下面，直接说重点以交易流程。

① 只要房子满足限售年限，就能卖。

② 业主可以向代持机构提出，转让产权份额的申请，也就是说直接卖给代持机构。

注意！这份通知只提到 " 承购人 " 和 " 代持机构 " 这一种买卖关系，并没有提及卖给自然人、同样符合买共有产权房的个人。也就是说，现阶段可能只能卖给机构，流通性比大家想象中的还要低。

像之前写过的榕悦花园和城隽雅苑，业主就只能找广州城投回购。

③ 回购价格由评估机构评估，机构需要业主和代持机构一起协商决定。

④ 评估结果，基于共有产权房周边的同地段、同类型住宅，近年半的市场价格进行估算。

⑤ 如果有一方对评估结果有异议，可以申请复核。

⑥ 买卖产生的增值收益，归业主所有；如有亏损，也由买家承担。

相当于这个房子赚了亏了，都只与业主个人有关，与代持机构无关。

⑦ 交易成功以后，请评估机构的钱由代持机构承担；交易失败，则由业主负责。

整个交易流程看下来，还是比较清晰和简单的，费用的分摊、定价的问题也很公平公正。

将悬而未决的回购问题说清楚了，这是官方给大家吃的一颗定心丸，也是共有产权房能否大范围推广的关键。

02

转让想赚钱 几乎不可能

官方这次的诚意和速度，确实值得点赞。

但还是有一些细节，需要继续斟酌。

譬如业主向代持机构提出转让申请，代持机构是不是就必须接受？

有没有一种可能，代持机构会拒绝呢。

业主是否会面临，房子符合持有年限，但依然卖不出去的处境？

另外关于转让时间、评估价格，也是非常讲究。

我们还以榕悦花园为例，可以发现附近 2KM 范围内的新房、次新房，价格集中在 1.5-2.5 万 /㎡之间。

而距离最近的佳兆业广场，贝壳上 7 月成交价格为 2.3 万 /㎡。半年前即 1 月的均价，还是 2.5 万 /㎡。

就是说，如果评估机构以周边市场半年价格作为参考，目前这个评估价格，一定是比去年低的。

幸好，榕悦花园在 2021 年售价为 1.2 万 /㎡上下浮动 10%，远低于当时商品房的售价。按照最高 1.3 万 /㎡计算，与当下周边房价还有一定差距。

综上所述，如果业主抱着赚钱的目的转让产权，显然现在不是一个特别好的节点。但评估价应该不会低于三年前的买入价了，倒不至于亏本。

况且这不是还住了三年嘛，也算赚了三年租金。

另外，对比其他保障性住房，共有产权房的回购已经算是相对宽松。

以最近很火的广州配售型保障房为例，如果业主想要卖房，需要先在特定的流转平台上挂牌出售。

出售对象可以是符合条件的个人，不过，出售价格不得高于原购房价格！

挂牌出售 1 年后无人购买的，可向专营机构申请回购，回购价格由双方自主协商，但不得高于按照本办法第三十条规定的价格，即回购价格按照购房价格每年扣减 1% 计算，不足 1 年按 1 年计算。

这就规定了，配售型保障房的转让价格，只会等于 / 低于买入价格，而且住得越久、折价越多！

这相当于告诉大家：

你要买配售型保障房，就别想升值了。

想通过卖房赚钱，就别占配售型保障房名额。

让保障房和房产投资性完全剥离，这事残忍但正确。只有这样，才能避免别有居心的人钻空子。

所以话说回来，但凡你买房有一丢丢投资目的，希望有升值的空间，都不用考虑保障性住房了。

但现实是，能够接受房子只住不卖，或者转手只会亏本的人，极少。

就算是刚需，恐怕也难以接受这个观点吧。

这就注定，保障性住房的受众极少，流通性差，哪怕位置再好，也不可能取代商品房的。

因此，网上那些叫嚣着 " 保障性住房来了，商品房卖不出去 " 的文章，要不别有用心，要不不专业。

大家看看就好，可别当真了。

那么你们觉得，这样的转让规则是否合理？各位刚需会选保障性住房嘛，还是宁愿买外围区商品房？

想了解更多广州经济、楼市信息的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊。