继沣东西周大道片区 2 宗住宅用地、沣西创新港片区 1 宗住宅用地之后，8 月 22 日西咸新区又发布了 3 宗住宅用地出让公告信息。

这 3 宗地中，有 1 宗位于沣东新城自贸园板块、1 宗位于沣东新城科统板块，还有 1 宗位于秦汉新城渭北板块。

从这几块地的体量均适中，沣东的 2 宗地容积率上限 2.5、秦汉的地块容积率上限 1.7。

沣东自贸园板块 52 亩地出让

沣东自贸园板块是一个有争议的板块。

一方面，这个板块位于绕城高速以内、紧邻西安主城区，并且周边的教育、医疗等配套比较明确，过去几年也吸引了万科、保利、中南、蓝光等房企进驻。

另一方面，这个板块这几年的配套兑现比较弱，特别是路网、商业等，再加上西部车城的拆迁无望，城市界面一般。

接下来，就看此次这块土地的供应，能否提升这个区域的信心了。

这宗地的编号为 FD2-6-11，位于沣东新城三桥片区征和七路以南、征和六路以北、太宁路以东，土地用途为住宅兼容商服用地，土地面积 52.14 亩，容积率 2.0-2.5，建筑密度不大于 20%，绿地率不小于 35%。

该地块竞买保证金为 1.11 亿元，挂牌起始价为 5.55 亿元，将按价高者得为原则确定竞得人。

按照起始价计算，折合地价 1064.46 万元 / 亩起，楼面地价 6393.16 元 /㎡起。

从这块地的位置来看，位于待开发建设的沣华熙郡以东，这几块地之前的规划是公园绿地，最新的规划中部分调整为住宅用地。

目前来讲，这块地周边的路网等还需要完善，周边的教育配套目前是已经投用的沣东五小、在建的沣东五初，以及规划中的沣东第二高级中学。商业配套目前距离最近的是位于三桥街道上的万象城，地铁站最近的是地铁 1 号线后卫寨站。

在地价方面，保利、中南在沣东自贸园板块拿地属于产业配套住宅用地，并且是 2019 年之前拿地，地价不具有参考意义。具有参考意义的有 2 宗地：

2020 年 12 月，万科以溢价率 20.06% 拿地 96.649 亩（住宅 65.151 亩、商业 31.498 亩），综合土地成本 1004 万元 / 亩，楼面地价 5663.33 元 /㎡。

2021 年 4 月，沣东地产以溢价率 41% 拿地 98.258 亩（住宅 43.866 亩、商业 54.392 亩），该地块实际土地成本在 1215 万元 / 亩，楼面地价 6563 元 /㎡。

上述 2 宗地，就是万科未来星光、沣华熙郡（待亮相）的地块。

从楼面地价的角度来看，此次供应的这块地楼面地价 6393.16 元 /㎡起，要高于 2020 年底万科拿地的楼面地价、稍微低于 2021 年 4 月沣东地产拿地的楼面地价。

不过，与万科、沣东地产的地块中商业占比较高相比，这块地没有了商业地产开发的负担。

沣东科统板块 79 亩土地出让

作为沣东最核心的板块，科统板块的土地用途以商业、商务用地为主，住宅用地相对来讲比较少。

剔除掉沣科花园安置房，以及已经开发的绿地新里城、沣华熙城、天地源兰樾坊之后，科统板块可开发的商品住宅用地越来越少。

因此，稀缺性已经决定了此次出让的这宗住宅用地的价值。

这块地编号为 FD3-8-33，位于沣东新城科统片区科统三路以南、沣东四路以北、西周大道以西、沣兴路以东，土地面积 79.32 亩，土地用途为住宅兼容商服用地，容积率 2.0-2.5，建筑密度不大于 20%，绿地率不小于 35%。

该地块竞买保证金为 1.716 亿元，挂牌起始价为 8.58 亿元，将按价高者得为原则确定竞得人。

按照起始价计算，折合地价 1081.69 万元 / 亩起，楼面地价 6496.62 元 /㎡起。

这块地虽然处于科统板块，但不在大家印象中的沣东管委会周边，而是在西安国际足球中心西南方向。

该地块的周边，基本都是产业用地，已经吸引了多家知名企业的区域总部、研发中心落户，整个复兴大道以西、阿房大道以南、沣东大道以北、沣河以东这个片区仅有 3 宗住宅用地，非常稀缺。

目前，这块地周边的配套最大优势是交通。

向东不到 500 米就是地铁 16 号线西安国际足球中心站，向南则紧邻西安西站，再加上规划中的地铁 11 号线，交通不仅仅可以畅通全城，城际交通也是非常方便。

再加上周边的产业用地云集、一路之隔还有一块公园绿地，以及近在咫尺的西安国际足球中心，地块价值非常明显。

科统板块这两年供应的住宅用地比较少，2022 年底，这个片区摘得多宗住宅用地被平台公司以底价摘得，西安国际足球中心东侧 2 宗容积率 2.0 的住宅用地楼面地价在 9100 元 /㎡以上，沣东第一初级中学西侧的 73.685 亩容积率 2.5 的地块楼面地价 6726 元 /㎡。

秦汉新城 42.56 亩土地出让

秦汉新城目前重点开发建设三大片区，分别为渭北片区、塬北片区、周陵片区。

此次出让的地块，位于渭北片区，也就是我们常说的兰池大道板块，与西安城区一河之隔。

渭北片区是秦汉新城建设起步最早的片区，也是秦汉新城管委会所在地，星河湾、中天美好、中天西北、西部机场、保利、招商、沣业地产、德杰地产等房企在这个片区均已经有项目开发。

这一次挂牌出让的这块地编号为 XXQH-WB02-82，位于秦汉新城渭北片区兰池二路以北、同律路以南、秦苑六路以东、秦苑七路以西，土地面积 42.56 亩，土地用途为住宅用地，容积率 1.2-1.7，建筑密度不大于 28%，绿地率不小于 35%。

该地块竞买保证金为 3826 万元，挂牌起始价为 1.913 亿元，将按价高者得为原则确定竞得人。

按照起始价计算，折合地价 449.48 万元 / 亩起，楼面地价 3910.4 元 /㎡起。

从位置上来看，这块地可以说唯一整个秦汉新城渭北片区最为核心的板块，具体位置在万科理想城南区以东、中天诚品以西、山水逸境以南，周边的地铁、教育、公园配套已经兑现，万科理想城、星河湾等小区已经交付。

由于这个片区的住宅地块普遍限高，因此目前新亮相的项目以洋房、叠拼产品为主，另外有少量小高层。

预计这块地属于产业配套住宅用地。

来源 / 地产房剑