在 6 月份的时候，班长发过一篇《新房的顶底楼，开始好卖了？》的文章，提到前期的新房市场，因为顶底楼存在一些不足，去化非常困难，即便是一些千人摇号盘通常都会剩底层房源没人选。
现在的市场似乎发生了一些变化，不少楼盘的最先卖出的是以前最难卖的顶底楼或者中低楼层，而产生这种变化的核心原因就是价格。
以前同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在 10% 以内，所以在单价、总价相差不大的情况下，买房人会优先选择优质楼层。去年取消限价后，价差超过 20%，再叠加优惠，凭借价格优势，对购房者的吸引力明显加强。
所以，随着市场、政策的变化，大家熟悉的一些 " 规律 " 也都在发生改变。
在 2013 年，合肥市住宅成交面积中，80-100 ㎡是买房人首选面积区间，占总量的 40.63%。到了 2016 年，随着 90/70 政策调整和市场需求变化，90 到 110 平的占比明显增加，达到了 34%。
之后 90 到 110 平的占比逐年增加，2019 年达到最高峰，占比 45%。2020 年 90 到 110 平占比开始下降，110 平以上户型占比增加。
到了 2023 年，90 到 110 平占比减少到 31%，130 平以上户型大涨至 35%，其中 130 到 144 平的户型更是占比 21%，与 100 到 110 平的刚需户型持平。
随着近年改善需求爆发，大户型、洋房的热销，新房的户型开始越做越大。
2024 年上半年，大面积、高总价产品占比更是明显增加，根据金刚石的数据显示 2023 年 7 月到 2024 年 6 月，合肥市区成交中 160 平以上占比达 14.5%。
从市场的反馈来看，很多楼盘都是大户型、洋房更受欢迎，小户型反而无人问津。于是，各个楼盘纷纷做大户型。
并因为改善客户能够承受的 " 溢价 " 更高，不断拉高大户型和洋房的备案价，像高层和洋房的价差很多都在 7000 元 / 平，甚至万元以上。
但继 " 新房的顶底楼，开始好卖 " 以后，" 大户型和洋房更好卖 " 的规律似乎也开始变化。
上图是包河区某盘的备案数据，这栋楼中间户 113 平，边户 129 平，从图上可以看到备案房源大多是中间户和中低楼层，小户型和中低楼层更加好卖，其它四户的楼栋，也有这个特征。
另外从备案数据还能发现，这个项目的洋房遇冷，6 月领证的一栋洋房，至今还没有网签 / 备案数据，5 月首开洋房去化情况也较为一般。
当然，小户型和中低楼层受欢迎，以及洋房遇冷，并不是只有这个项目，不少楼盘都在发生这种变化，去年有几个大户型卖的很好的楼盘，今年 220 平以上去化速度也明显放缓。
▲贝系 2023 年全年成交数据
如果我们探寻一下背后的原因，肯定离不开价格、供需。
市场上的购买力肯定是一个金字塔型，总价越高、购买力越少，这点想必大家不会怀疑。
随着行情持续遇冷、置换链条受阻、大户型供应增加，市场上存量客户消耗殆尽，增量客户却很少，很多区域都开始出现大户型供大于求的状况。
而且在市场下行以后，购房人趋于理性，这部分改善客户预算高、选择多，没有迫切的住房需求，对于楼盘的地段、品牌和价格越发挑剔，加上产品还在不断升级，并不急于下手。
▲贝系 2023 年全年成交数据
再回到刚需，刚需的数量远超改善，对价格也极为敏感，大量购房人从新房转向二手房市场，其中很重要的一个原因就是价格。
我们都说新房价格上涨，但并非各个区域都是如此，也因为前两年大户型和洋房的热销，高层和小户型成为拉低均价的 " 工具人 "，数量也不多。
小户型 " 难卖 "，房企还往往给予小户型更高的优惠，让不少区域小户型新房的价格比前期限价时代更低，折后和二手房价格也相差不大。
面对品质更好的新房和新产品，一部分刚需又开始转向新房市场。
不过市场的另一面，中端改善需求乏力后，合肥前期空白的 " 顶豪 " 市场发力，天花板价格在不断被刷新。
整体上看，如果市场没有明显好转，加上计容规则调整，接下来一味做大的新房市场会陆续发生变化。
除了顶豪楼盘户型继续做大，大多楼盘 160 以上应该会减少，130 到 140 平左右户型增加，这个户型既能改善，总价也不会太高，受众更广。至于小户型，更是要取决于价格了。
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