导读

THECAPITAL

凯德投资中国产业园人民币基金 III 期种子资产

腾飞苏州创新园

推动基金资产管理规模增长，成为立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司是凯德投资的核心发展目标。

本文 3071 字，约 4.3 分钟

来源   |   融中财经

（ID：thecapital）

8 月 13 日，凯德投资宣布其第六支在岸人民币募资产品——凯德投资中国产业园人民币基金 III 期（China Business Park RMB Fund ( CBPF ) III）完成首轮募集，初始承诺股本为 12 亿元人民币（2.22 亿新元），将投资于中国的产业园区领域。凯德投资已锁定一家境内大型机构投资者为该基金的锚定投资人。该封闭式基金完成全部投资后，预计将为凯德投资的基金资产管理规模（FUM）增加 20 亿元人民币。秉持轻资产战略，凯德投资作为发起人在 CBPF III 持有份额，致力于在实现 FUM 增长的同时，与其投资者和合作伙伴保持利益一致。凯德投资将重构腾飞苏州创新园项目的资本结构，将其作为种子资产注入 CBPF III。凯德投资将继续负责该项目的资产管理，获得经常性费用收入。第六支在岸人民币募资产品的推出，使得凯德投资在 2021 年以来募集的境内资本总额累计已近 500 亿元人民币。

近几年来，凯德投资在不动产私募基金方面频频发力，投资于中国一二线核心城市的优质资产，引发行业关注。凯德投资是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，在新加坡上市。截至 2024 年 6 月 30 日，凯德投资的资产管理规模约 1,340 亿新元，基金资产管理规模 1,000 亿新元。   

早在 1994 年就进入中国市场的凯德，已经在中国深耕了 30 年，是中国不动产行业的长期投资者和参与者。如今，凯德投资在中国 40 多个城市管理 200 多个物业，不动产资产管理规模约 2,500 亿人民币，涵盖位于五大核心城市群的办公楼、购物中心、旅宿、产业园区、物流和数据中心等多元化投资组合。

随着中国市场高水平对外开放稳步推进，以凯德为代表的外资持续在中国核心城市布局，尤其是在国内房地产市场的深度调整周期中，多家知名外资机构加速入局，涉足住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管领域，为中国市场注入了新的活力。

于当前市场环境和中国房地产行业转型的大背景下，以凯德投资为样本研究不动产资管发展新路径，可谓极具代表性。

双基金协同

打通不动产资管 " 募投管退 " 全链条

多年来，凯德以 " 不动产 + 基金 " 模式在市场上独树一帜，成为房地产轻资产模式的先锋代表。凭借贯穿资本、运营和资产管理的全方面能力，使得凯德在行业周期的波动中始终保持稳健，可持续韧性增长。

早在 20 多年前，凯德就开启了私募基金 + 公募 REITs 双基金的打法。一方面通过私募基金对项目进行孵化培育，另一方面通过公募 REITs 实现成熟资产的退出。2002 年，凯德发行了新加坡历史上首支公募 REITs，而 2006 年上市的凯德中国信托（原名 " 凯德商用中国信托 "）则是新交所第一支聚焦投资中国不动产的 REITs。

2021 年，凯德集团进行业务重组，形成了凯德投资和凯德发展两个业务平台，前者于 2021 年 9 月在新加坡交易所上市，定位为不动产资管公司；后者主要业务是地产开发。凯德投资继续深化轻资产战略 , 目标是在全球范围内扩大其基金管理、旅宿管理和商业管理业务规模，并保持有效的资本管理。   

转型后，凯德投资大力发展基金管理业务，特别是私募基金，通过基金进行投资并在基金中部分持股，与投资者和合作伙伴保持利益一致。通过 " 募投管退 " 的完整闭环，凯德投资不断扩大基金资产管理规模、实现费用收益增长。

在不动产公募 RETIs 领域，凯德投资是亚太区最大（按市值计算）的不动产投资信托基金管理公司，旗下六支公募 REITs 既有聚焦行业 / 资产类别的，如商业不动产、旅宿、产业园等新经济，也有聚焦于新兴市场多元资产领域的，如凯德中国信托、凯德印度信托等。

通过私募及公募基金平台，凯德投资能够有效减少不动产项目中的资金沉淀，实现资产的快速周转，提高资本使用效率，同时还作为基金管理人，获得管理费收入。

纵观当下，全球经济结构持续转型，包括中国在内的亚洲物流、数据中心、长租公寓等市场快步走向蓬勃发展期。不少私募机构的投资重心也从传统房地产市场转向，重点关注商业、办公、长租公寓和物流地产等投资领域。就连全球最大的私募股权投资公司黑石今年一季度业绩也显示，资产管理规模环比增长 7%，正是得益于不动产和基础设施策略进展顺利。而其不动产基金管理规模已经超过私募股权基金，贡献了近半数利润，成为第一大收入来源。

截至 2024 年 6 月 30 日，凯德投资的资产管理规模约 1,340 亿新元，基金资产管理规模 1,000 亿新元，通过 6 支上市不动产投资信托基金（REITs）和商业信托以及一系列主题型和策略型不动产私募投资工具持有。其多元化、差异化的基金产品体系，能够满足并适应国内外投资者对于不同风险偏好和投资权限的需求。随着人民币募资势头加速，私募基金业务多元化扩张，凯德投资的 " 轻资产、资本高效 " 商业模式也将持续强化。

凯德投资中国产业园核心型人民币基金 II 收购的

位于上海的尚浦中心

深耕中国

为中国经济高质量发展贡献专业价值

中国是凯德投资的重要核心市场。30 年深耕所累积的本地经验、专业团队以及在不动产投资及运营方面的长期良好记录，为凯德投资构建了独特的竞争优势，能够把握机遇，为投资者提供稳健可持续的投资回报。

近几年，在房地产市场的深度调整下，诸多头部非常优秀的开发商不断面临流动性问题，大量一线城市核心地段优质资产开始出售。对于有准备的投资者来说，当前是难得的好时机，也为不动产资管机构带来更广阔的发展空间。

同时，中国正寻求经济结构转型和产业升级，凯德也将投资重心转向新经济类资产，积极布局产业园区、物流、数据中心等领域，同时加强其募资能力和资产管理能力，进而为未来的战略布局和发展提供更多可能。

对于凯德投资而言，私募基金也成为其在中国市场的重要增长引擎之一。2021 年，凯德投资在中国注册成为私募股权基金管理人，开始发展人民币基金业务。2021 年以来，凯德投资推出了六支在岸人民币募资产品，募集的境内资本总额累计已近 500 亿元人民币。此外还在中国设立了三支美元基金，强大的募资能力也佐证了市场和投资者对凯德的认可和信任。   

通过这些基金产品，凯德投资进一步扩大了其在一二线核心城市的优质资产投资布局、重构项目的资本结构、将优质的表内资产注入基金实现资产再循环。

凯德投资表示，发展人民币基金业务，让凯德能够更好地服务中国本地市场，发挥基金管理能力为国内资本提供优质投资通道。通过深化国内资本合作，继续在多元资产类别寻求投资机会，加快在华业务增长。

作为领先的不动产资产管理公司，凯德能够通过专业高效的运营及资产管理，提升资产价值和运营表现，再寻找合适的机会退出释放成熟资产价值实现资本循环，成为其明确的发展路径。

以 2023 年设立的凯德中国特殊机会伙伴计划为例，该计划下的单一资产基金以 28.1 亿元人民币收购了北京苏宁生活广场。完成收购后，凯德将项目更名为凯德 · 汇新大厦并启动升级改造，经过一年多的重新定位、硬件改造、服务升级及招商，该项目于今年 7 月以新世代办公综合体的崭新姿态整体亮相北京 CBD。

凯德中国特殊机会伙伴计划收购的位于北京的

凯德 · 汇新大厦

除了人民币基金，凯德也在积极拓宽国内融资渠道。今年以来，凯德投资成功发行了两期可持续发展挂钩熊猫债，合计募资 20 亿元人民币。熊猫债是境外机构在中国境内发行的以人民币计价的债券。两期熊猫债认购倍数分别为 1.65 倍和 2.64 倍，机构投资者的踊跃认购，再度证明了合作伙伴对凯德投资长期竞争力和强大执行力的信心。   

随着中国加快构建房地产发展新模式，公募 REITs 成为盘活庞大的存量资产的重要路径。国内 REITs 试点已近三年，将步入常态化发行、扩容提质新阶段。凯德拥有超过 20 年的 REITs 管理经验，旗下多元化投资组合与 C-REITs 方向高度匹配，据了解，C-REITs 也是凯德投资正在积极关注和布局的方向。

凯德投资表示，将坚定看好中国强劲的经济基本面，在中国长期深耕，继续寻求投资机会，以横跨多元资产类别的投资和资产能力，为中国经济的高质量发展持续贡献价值。

#  线索爆料  # rzcj@thecapital.com.cn

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