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中海地产像一个拼图玩家。

它在丰台有一个楼盘，名唤中海永定玖里，由三个地块构成：A-05-1、A06、A-06-1，沿着大灰厂路，从西往东、东偏南 30 度，一字排开。

这三块地是在去年 10 月 24 日被中海地产底价摘得，建筑规模 110714㎡，容积率 1.1，起始价 33.8 亿元，销售指导价为期房 6.4 万元 /㎡。

三块地，哪块先推出？推出什么产品？这对操盘者是一个极大的考验。

最终，中海地产选择西边的 A-05-1 和东边的 A-06-1 同时面市，容积率一样，都是 4 层，那就一个做叠拼，一个做洋房。

这两地块的地上建面约 5.7 万平米，而 A06 约 5.3 万平方米，先拿小地块试试水，看看哪个跑得更好。

拿预售证 5 个月来，中海永定玖里的成绩，喜忧参半。

A-05-1 地块是叠拼产品—— 180-186㎡上叠，184～207㎡下叠。11 栋楼共计推出 144 套房源，没有网签成绩，但官网上显示预订了 31 套。

A-06-1 地块是洋房产品—— 105-140 平米户型，16 栋楼共计推出 264 套房源，网签 84 套，预订了 64 套。

总体来看，中海永定玖里的真实成绩是，供应 408 套，卖出（包括预订）181 套，去化率 44.36%，其中叠拼去化率为 5%，洋房去化率 56%。

很明显，它的叠拼卖得不佳，洋房卖得不错。

这个数据，为中海地产开发 A06 地块作出了重要参考。

8 月 9 日，中海永定玖里的最后一块拼图—— A06 地块的总平面设计图出来了。花姐认真研究了一下，觉得它放弃了叠拼产品，全部做成了洋房。

洋房户型：105-120-140 平米

还是先看一下整体的区位图。

中海永定玖里位于北京丰台区的区北宫镇辛庄村——距离西六环直线距离 1 公里左右，东至长辛店北二十五路，南至大灰厂东路，西至长辛店北辛庄路，北至长辛店北二十四路。

A06 位于项目的中央地块，总建筑面积约 9.3 万平方米，其中地上建筑面积约 5.3 万平方米，地下建筑面积约 4 万平方米，建筑高度 12 米（最高），容积率 1.1，限高 12 米。它的地势最高点，比 A-05-1 最高点高出 1 米，比 A-06-1 最高点高出 5 米多。

它基本沿用了 A-06-1 的开发逻辑，做纯粹的洋房产品。整个小区的地势是，从北方向东南，由高到底，最大落差约 8 米。

8 米是个啥概念，西北最高的房子，比东南最低的房子，高出了三分二栋楼。

北高南低，是个做好房子的胚子。

A06 的 25 栋，456 套房子排成 7 排，整整齐齐，没有错落有致，就没有角煞。大门和配套楼在北面，一个车库出入口在西边，中间有一条景观，最宽 27 米。

产品户型也和 A-06-1 相差不大，大致有 105 平米、120 平米和 140 平米三种户型：140 平米户型有 6 栋，分布在 7#、8#、11#、12#、15#、16#；120 平米分布在 4#、5#、19# 和 20#，其余楼栋皆为 105 平米户型。它的一层为下跃产品。

和其他两个地块一样，最大挑战来自楼栋的朝向问题，东偏南 30 度。

凸出的入户大堂，压缩了楼间距

A06 的房子怎么选？

实际上，它的对手是中海永定玖里自己，西面的叠拼和东面的洋房。尤其是洋房，几乎是同质化产品。

花姐相信，它的定价会延续之前的策略。根据网签成绩，中海永定玖里的成交价约为 5.077 万元 / 平米，比预售价 6.4 万元 / 平米打了八折。

由于容积率为 1.1，在楼栋排列上游刃有余，除了中央景观和第一排的楼栋，其实每栋的房子差异不大。

下面，按照户型面积来选房：

1、105 平米户型：分布在整个地块外环，优选的顺序为：2#、1#、3#、6#、9#、10#、13#、17#、14#、18#、21#、24#、23#、25# 和 22#。

2、120 平米户型：在地块的二环，优选的顺序为：4#、5#、19#、20#。

3、140 平米户型：在地块的内环，优选的顺序为 8#、7#、11#、12#、16#、15#。

为什么花姐会这么去排呢？这里面有一个大的选房逻辑，看地势，楼栋的地势越高，越应该优选。这个地块，从西北向东南，地势是逐渐下降的。

除此之外，花姐还是想指出 A06 的一个隐蔽问题——包括 A06-1 地块，打开平面图，每栋楼的入户口有一个垛子——入户大堂，约 4.5 米高。

这个入户大堂，像是一个楼栋加出来的顶棚，虽然让业主入户时有尊贵感，但它无形中缩短了楼栋间的间距。

花姐测算了一下，凸出的入户大堂，起码缩短了楼间距 4 米——加原本的门厅共有 6 米，这对每栋楼的 1-2 层住户而言，会有些突兀。严格意义来说，前一栋的入户大堂到后一栋的距离，约 12 米。

还有一个细节，4#、5#、19# 和 20# 的入户大堂稍微短了 1-2 米。令它们后排的 2#、1#、16# 和 15# 稍微舒服了一些。

不清楚中海地产为何要设置这个特别的入户大堂？设计师或许有自己的想法。