撰文 | 杆姐 & 编辑 | 爱丽丝

港股房企半年报陆续发布，A 股这边暂时还没太大动静。    

2024 年 8 月 8 日，港资商业地产巨头九龙仓披露上半年成绩单，从该司财报开头给自己的 10 字总结来看，似乎没有惊喜。

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世道淡静

" 世道淡静、资产价值下降 "，这是九龙仓给自己的 2024 年中总结。

宏观方面，上半年确实比较复杂。不仅地产如此，诸多行业亦如是。全球经济增长放缓、地缘政治局势紧张、美国息口持续高企，均对市场基本面修复造成阻碍。

从我国香港来看，在二月撤销印花税后，目前住宅楼价趋于稳定，但由于息口高企和经济活动疲弱，动能仍然低于疫情前水平。港口业务受到供应链重组、红海航运中断和区内竞争加剧影响，吞吐量减少。

中国内地方面，零售市场持续疲弱。由于忧虑通缩风险、就业保障和房地产市场动荡，消费者支出仍然谨慎，以非必需品消费尤甚。

出境旅游恢复导致消费外流，给零售业和款待业带来额外挑战。政府虽出台房地产扶持政策，但对发展物业的提振作用则因应城市和个别发展商而有异，从整体数据上市场活动仍未见活跃。

具体到九龙仓，其上半年经营也面临挑战：营、利指标全线下滑。   

2024 上半年，九龙仓营收同比下降约 14%，为 70.32 亿港元。杠杆地产发现这已经是该司连续第三个半年营收下滑，2022 年下滑 33.46%、2023 年下滑 0.96%，今年下滑幅度又扩大。

始创于 1886 年的九龙仓集团，业务包括遍布香港和内地的投资物业、酒店和发展物业，以及经营物流基建的现代货箱码头及香港空运货站。长沙国金中心、时代•奥特莱斯系列购物中心、上海会德丰国际广场等地标建筑均为该集团投资物业。

分业务来看，上半年九龙仓投资物业收入减少 5%，为港币 23.64 亿元，2023 年该数据是港币 24.8 亿元，营业盈利减少 6%，为港币 15.73 亿元，2023 年为 16.79 亿港元，主要因为内地商场和写字楼租金偏软。

发展物业收入上半年九龙仓下跌 25%，为港币 20.28 亿元，2023 年该数据为 26.88 亿港元，不过该业务营业盈利上升，为 3.87 亿港元，2023 年仅为 5400 万港元，整体营业毛利达到 19%，比 2023 年同期的 2% 高出许多，主要因为一个杭州项目落成。   

酒店收入九龙仓上半年跌了。从 2023 年同期的 2.96 亿港元降到 2.91 亿港元，微跌 2%，主要因为市场疲软下房价下降，营业盈利因此大跌 73%，从 2023 上半年的 4400 万港元降到 1200 万港元。

物流收入上半年同比下降 12%，为 10.73 亿港元，营业盈利同比减少 39% 到 1.23 亿港元，主要因为现代货箱码头的吞吐量下降及业务组合欠佳。

投资营业盈利减少 12%，为 10.23 亿港元，主要因为股息收入减少。

02

资产价值下降、由盈转亏

销售额方面，上半年九龙仓下跌较多。已签约销售总额下跌 41% 至港币 10.66 亿元。其中香港下跌 13% 至港币 3 亿元；内地下跌 48% 至人民币 6.99 亿元，尚未确认入账的销售额下跌 74% 至人民币 5.75 亿元。尤其在内地的销售额跌得厉害。

几年前九龙仓集团就已停止买地，集团主席吴天海在中期业绩会上表示：有好多地大家都是无兴趣的，就以低价成交，大家有兴趣的就是在竞争最激烈的地方，大家都想要的地是贵，贵到风险及回报有时变得不合理，所以暂时未看到适当的投资机会。

2024 上半年，九龙仓的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了 44.81 亿元的应占但未变现重估减值净额（已扣除相关递延税项及非控股股东权益），2023 年该数据仅为 3.56 亿元。

其它支出净额 8.64 亿元，相比 2023 年同期的 9.97 亿元有所减少，主要包括为附属公司所持有的内地发展物业作出的减值拨备合共港币 3.22 亿元（2023 年：港币 2.93 亿元）；

汇兑亏损净额港币 3.04 亿元（2023 年：港币 3900 万元）；

长期基金投资资产的公允价值亏损港币 1.16 亿元（2023：港币 7.69 亿元）。

基于以上种种，九龙仓上半年由盈转亏，从 2023 年同期的盈利 7.35 亿港元，变为亏损 25.58 亿港元，这其中投资物业的公允价值减少是主要原因。   

债务方面，九龙仓是非常稳健的。上半年流动负债 222.33 亿港元，比 2023 年末的 267.63 亿港元有所下降。其中负债净额增加 11% 至港币 87 亿元，主要是期内为发展物业支付建筑费用及购入长期投资。

九龙仓集团的负债净额由港币 106 亿元的银行存款与现金及港币 193 亿元债务组成，当中包括现代货箱码头的负债净额港币 30 亿元。

2024 上半年，九龙仓的负债净额与总权益比率为 6.2%，虽然比 2023 年末的 5.3% 有所上升，但还是维持在低水平。

03

减员 500 人背后

派息方面，九龙仓第一次中期股息每股 0.20 港元，将于 2024 年 9 月 12 日派付予在 2024 年 8 月 28 日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为 6.11 亿港元。   

截至 2024 上半年，九龙仓集团旗下雇员约有 5700 人，其中约 1000 名受雇于管理业务。2023 年同期集团有雇员 6200 人，其中 1100 人受雇于管理业务，1 年减员约 500 人。

财报发布后，8 月 9 日，花旗银行发布研报对九龙仓集团的股票评级进行了调整。

研报提到：九龙仓集团的业务表现存在一定程度的疲弱，但市场对其潜在企业行动持有期望，同时集团过往业绩良好，其估值维持在行业较高水平。花旗银行对九龙仓集团的股票维持 " 沽售 " 评级，但对其目标价从 20.8 港元下调至 18.9 港元。

美银证券发表研究报告指，受惠发展物业销售入账及相关利润率改善，九龙仓集团上半年核心利润按年升 9% 并超出该行预期，中期派息则符合预测。虽然集团的估值较便宜，但宏观逆风下盈利展望存不确定性，维持集团 " 中性 " 评级，目标价为 27 港元。

本文未标注出处的财务图表，均源自企业有关公告，特此说明并致谢

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