@房财经 郑玉华

很多事情，往往干着干着就朝死胡同方向走去。但实际上，换一种想法，路又通了。

由陈卓林家族控制的雅生活，就向外界展示一项 " 硬核 " 功夫。

7 月 22 日晚间，雅生活发布了一则涉及关联交易和提供贷款的公告，不仅将自身、控股股东雅居乐、地方基层政府之间，复杂的多角债关系给捋顺了，同时还化解了各方所面临的困局。

于公告日，雅生活和雅居乐旗下子公司郑州雅宏，以及位于郑州市中牟县管辖的郑庵镇、刘集镇、姚家镇政府及广惠街街道办，签订了多份协议。

大概意思是，雅生活为上述地方基层政府提供了物业管理服务，而过去产生的费用，将全部向郑州雅宏提供贷款。

具体的操作为，上述地方政府将应支付雅生活的物业管理费，转为向郑州雅宏支付。而郑州雅宏则指定上述机构，将相关费用直接支付给中牟县税务局，用于支付郑州雅宏所欠的若干税款。

公告显示，郑庵镇、刘集镇、姚家镇政府、广惠街街道办，分别欠雅生活的物业费金额为 974.21 万元、883.07 万元、35.5 万元、560.26 万元、2556.8 万元，合计 5010 万元。

但雅生活向郑州雅宏的贷款金额本金为 5174.94 万元，期限至今年年底，利率 3.45%。

不难看出，这本是两起并不相干的事情。一件是基层政府让雅生活提供物业服务，并产生了相应的欠费；另一件是郑州雅宏欠了中牟县税务局的税款。

但通过几份协议，将两件事情糅在一起辗转腾挪后，化解了雅生活应收账款难题的同时，也顺带着帮陈卓林家族控制的雅居乐，解决了部分欠税难题。

作为事件的另外两个主角，中牟县税务局也替当地政府，卸下了债务包袱。

将不同利益团体间的外部矛盾，完美地转化成各自的内部矛盾。此番操作，可谓高明至极。

值得指出的是，上述地方基层所欠雅生活的物业费中，账龄超过一年的达到 95% 以上。这也就意味着，这些应收账款存在着一定的坏账风险。

作为国内头部阵营的物企上市公司，雅生活过去一年也陷入了增收不增利的境地。其 2023 年的营收为 154.43 亿元，同比增长 0.4%；归母净利润 4.6 亿元，同比下降 74.9％。

在应收账款方面，雅生活 2023 年也明显增加了。其中贸易应收账款为 77.08 亿元，同比增加 11.24%，减值拨备 10.54 亿元，同比增加 35.82%；其他应收账款 33.5 亿元，同比减少 13.77%，但减值拨备 2.67 亿元，同比增加 304.55%。

可以看出，在整个行业不佳的情况下，雅生活也面临着大量应收账款，无法收回的尴尬。其也在公告中表示，通过此次协议，将为收回应收账款提供可行的解决方案。

不仅如此，在向郑州雅宏提供贷款的过程中，雅居乐还做了实物抵押，以位于云南腾冲的 97 套房地产作为抵押，评估价值为 5193.9 万元。如果无法办理登记的情况下，雅生活还有权变更由其自己确定的其他抵押品。

作为郑州雅宏，除了此次公告中披露出的欠税金额，还有其他欠税行为。今年 4 月 11 日，郑州航空港经济综合实验区税务局公示，郑州雅宏存在两笔欠税，金额合计 7683.17 万元。

这也就意味着，郑州雅宏在郑州的所欠税款，至少超过了 1.2 亿元。随着母公司雅居乐的暴雷，其短时间内能补缴的可能性，似乎十分渺茫。

而通过此番操作，至少在明面上，无论雅生活或雅居乐抑或地方政府，都实现了各自的想要的结果。

只是，如此绝妙的方案，究竟谁是策划者？

公告中，雅生活表示由于中牟县税务局，仅愿意以上述方式从郑州雅宏应缴的部分税款中，抵扣未偿还物业费。因此，其订立贷款协议时，要求郑州雅宏全额借入，待抵扣税款后的差额，则有郑州雅宏全额承担。

这段话透露出两个信息：郑州雅宏中牟县所欠的税款不止于 5000 多万元；此次事件的方案提供者，极有可能为地方政府。