数据中心相关债务市场正面临新的定价压力。随着 AI 驱动的借贷需求持续攀升，浮动利率单一资产单一借款人（SASB）商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场中，数据中心资产的利差已出现走阔，摩根大通对相关 AAA 级证券的配置态度也随之趋于保守。

据摩根大通分析师 Chong Sin 与 Terrell Bobb 在周五发布的报告中指出，浮动利率 SASB CMBS 市场整体保持 " 相当稳定 "，但数据中心板块利差已有所扩大。

他们认为，这一走阔趋势的背后，是 AI 及数据中心相关债务整体供给激增带来的市场压力，而非数据中心 SASB 本身的供给过剩。

对投资者而言，这一格局意味着，评估 CMBS 数据中心的技术面时，必须将其他市场中数据中心及相邻领域的融资活动一并纳入考量。

摩根大通表示，鉴于今年以来杠杆率有所上升，该行已对 AAA 级 SASB 数据中心证券采取更为审慎的选择策略。

供给压力来自其他市场，SASB 本身并非症结

摩根大通的数据显示，今年迄今数据中心 SASB 新发行规模仅为 49 亿美元，约占私人标签发行总量的 4%，远低于去年 7.1% 的占比。

由此可见，CMBS 数据中心的一级市场供给并未构成明显压力。

真正的压力源头在于更广泛的 AI 相关债务市场。

ABS（资产支持证券）领域中数据中心相关发行已达 116 亿美元，而 2025 年全年合计规模为 155 亿美元。两相对照，不同融资渠道之间的体量差异显著，投资者在判断 CMBS 数据中心技术面时，需对各类融资形式形成整体认知。

利差走阔背后：杠杆上升引发定价重估

尽管 SASB 供给可控，但数据中心 CMBS 利差仍随 AI 借贷潮整体走阔。摩根大通将这一现象部分归因于今年以来整体杠杆率的上升，并据此对 AAA 级 SASB 数据中心证券的配置变得更具选择性。

不过，该行并未全面看空这一资产类别。报告指出，以 1 个月期有担保隔夜融资利率（Term SOFR）加 170 个基点定价的证券，相较于工业类或多户住宅类等核心 SASB 板块的 AAA 级证券，仍具备较为可观的利差收益（carry）吸引力。

这一表述意味着，摩根大通对数据中心 CMBS 的态度是 " 有条件参与 "，而非全面回避，关键在于具体证券的定价是否充分补偿了当前的风险溢价。