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北京土拍市场，迎来一宗特别的宅地：

丰台区岳各庄 DC-L02 地块。

它以单宗地的名义，进入北京 2026 年第十轮拟供商品住宅用地清单。一般来说，每次供地，至少包含两宗以上地块。

事出反常，必有故事。

岳各庄地块在 8 月 10 日登场，8 月 14 日进入用地预申请。十分巧合的是，保利太平桥项目与华润万泉寺项目，在 8 月 12 日公示了设计方案。

它们有一个共同的特征：抬板。

一个新地块，土拍文件上明确写明：抬板平台；两个新盘，虽然图纸上皆有抬板设计，但土拍文件没明说。

花姐将它们串联起来，觉得新地块的出现，似乎在为那两个新盘正名，以打消大家对抬板的质疑。

毕竟，有关抬板设计，北京并没有像上海那样，专门出台过相关的规定。

从这一点看，岳各庄地块冒出，意义非凡。

"抬板 "持证上岗

北京楼市抬板这股风，最早可以追溯到今年 3 月底。

当时，万泉寺 0007 地块上架。土拍文件里有这一句耐人寻味的话：首二层共享开放。

于是，大家纷纷猜测，北京首个抬板住宅要来了，各种草图，粉墨登场。

这么一猜，就猜了两个余月。什么抬板 4.15 米、6 米，等等。

直到 8 月 12 日图纸出来后，一切水落石出。

如果从时间上算，首个公示抬板图纸的，是保利太平桥项目，比华润万泉寺项目早了半天。

它土拍文件里，丝毫没有相关可以让人，产生抬板联想的字眼。

说白了，这两个盘 " 先斩后奏 " 了，土拍文件里没有明示可以抬板，但有了抬板的事实。

正当大家迟疑之时，岳各庄 DC-L02 地块 " 及时 " 赶到了。

对于抬板，土拍文件做了详尽的表述，原文如下：

" 居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。抬板平台以下的各项居住公共服务设施、市政基础设施、停车、及其门厅走道、垂直交通空间、设备用房等功能，在层高、通透性等满足规划要求的前提下，可视同地下面积，不计入规划条件中的地上建筑规模。"

" 设置抬板平台以下的地上空间可根据社区实际需求，设置经营性空间与非经营性空间。非经营性空间按划拨方式供应，经营性空间视作地下空间出让，并开展后续各项工作。"

这段文字，不啻为一份北京抬板设计的指引。

但，它很巧妙，没有以专门文件下发，而是藏在土拍地块的 " 多规合一 " 审核意见函里。

这一招，实在是太妙了——有关北京抬板，不急于出台政策，先试水看看，可进可退。

容积率降低背后

抬板，是岳各庄土拍文件里的明牌。

但，花姐还发现了一张暗牌。

它地块的参数表，很是怪异，没有直接写容积率。一年前，隔壁的 DC-L01 地块（嘉棠璟樾），也是如此。

简单计算一下，嘉棠璟樾容积率 2.66，L02 地块容积率为 2.14 ——扣除宽 11 米的街坊路之后，为 2.23。

早在今年三月份，L02 地块的规划建面还是 17.19 万平米，容积率 2.6。这表明，最近三四个月里，L01地块调规了，降低了容积率。

千万别小看这个变化，里面藏着很深的学问。

L02 地块是一个巨无霸，堪称近年来北京主城区最大的单幅地块。

它的占地面积为 6.61 公顷，地上规划建面 14.15 万平米。同在丰台区的中海丽金府占地 6.37 公顷，规划建面 17.9 万平米。

即便如此，L02 地块的起拍价，也高达 70 亿元。这次容积率调低，对房企的吸引力增强了。

一个很现实的例子，就是保利太平桥项目。

这块地，最早报批的容积率是 2.5，后来下调到了 2.0。0.5 容积率换来了什么？

保利发展、招商蛇口、建发房产与厦门国贸等 5 家房企报名，线下 151 轮竞价，最终保利发展以 41.544 亿元拿下，溢价率 15.4%。

如此算来，土拍热度有了，开发商可以出更好的产品了，土地出让金也几乎没少。

强排方案推测

作为首个名正言顺的抬板项目，岳各庄 DC-L02 地块会出什么产品呢？

花姐做了一版强排推测：

1、地块硬指标

占地 66141 平米，地上规划建面 14.15 万平米，限高 60 米（局部 80 米），扣除街坊路 2699 平米后，实际容积率 2.23容积率，按 1000 户规划。

抬板以下建筑面积 4.86 万平米，其中车库 4.56 万平米、公建商服 3000 平米——规范配建约 700 平米，多出的 2300 平米是 " 自选动作 "。

2、总图设计方案

DC-L02 地块方案的总图设计逻辑，是   "打造入口下沉花园、中央花园、组团花园的多层次景观体系 "  。三级景观，加上抬板，空间层次非常丰富。

它有几个关键点：

1、不做梅花桩，做方正围合。

这跟保利太平桥项目形成了鲜明对比。太平桥项目因为地块不规则，采用了梅花桩散点排布；而岳各庄地块相对方正，方案选择了规划格局方正，中心楼王区全部四面宽的思路。

其中，局部双拼单元脱开 1.6 米，参考华润万泉寺项目，作为塔式建筑控制间距。

目的是，将省下来的间距空间，让给园林和楼间距。华润万泉寺项目和保利太平桥项目，都是这么干的。

2、南低北高，西侧单点塔式。

整体楼栋排布，呈南低北高错落排布，地块沿西侧布置单点塔式。

为什么西侧做单点塔式？因为西侧有现状高层，靛厂绣园、科兴佳园这些老小区，高度不低。

因此，沿西侧放塔式高层，一是可以挡住西侧高层的视线干扰，二是可以把更多的南向采光面，留给中间和东侧的楼栋。

这是规划排布，有利于西侧现状高层日照的解法。

从体块示意图看，北边一排基本是 17 层，中间是 14 层和 11 层，南边最低有 7 层。

3、两个地块抬板联动。

中间有街坊路，怎么形成大社区？答案是抬板连起来。

方案里明确说了：" 两个地块抬板联动，形成大社区 "。街坊路在抬板下面穿过去，板上还是一个完整的社区。

这个操作，既满足了政府 " 街坊路对外开放 " 的要求，又不破坏社区的完整性，人在板上走，车在板下和街坊路上走，互不干扰。

这就是抬板的价值。

它不是简单地把地面抬高几米，而是把居住空间从 "二维平面 "变成了 " 三维立体 "。

户型配比推测

对标嘉棠璟樾，DC-L02 地块的户型，可规划如下：

118平米 58户，占比 5.8%；122 平米 146 户，占比 14.6%；138 平米 490 户，占比 49%；158 平米 136 户，占比 13.6%；170 平米 170 户，占比 17%。

这个户型搭配，至少有三个特点：

1、138平米为绝对主力，占了整整 49%。

这跟嘉棠璟樾的主力户型相似，其 138 平米占比，也接近四成。是卖得最好的户型。

若 DC-L02 地块比嘉棠璟樾更大面宽、更低容积率、还有抬板加持，价格如果差不多，购房者会选谁？

2、170平米楼王占比 17%，量不小。

170 户的 170 平米，全部在中央楼王区，四面宽。这部分是项目的溢价担当，用来拉调性、拔高定位。

对比一下，嘉棠璟樾最大户型是 176 平米，但量很少。L02 地块则是持续供应的主力改善款。

3、起步面积 118平米，门槛比嘉棠璟樾高。

嘉棠璟樾起步是 99 平米三居。L02 地块直接从 118 平米起跳，且只有 58 套，占比不到 6%。

这样一来，L02地块的定位比嘉棠璟樾更偏改善，更纯粹。没有刚需户型托底，全是改善起步。

按 8.5 万 / 平米的预估价格算，起步总价大概 1000 万，主力 138 平米大概 1170 万，楼王 170 平米大概 1450 万。

这个总价段，正好卡在保利太平桥项目的下方，传统刚需改善的上方，是丰台目前竞争最激烈，也是需求最集中的价格带。

花姐点评：

北京楼市抬板这件事，上半场比的是谁先做出来。

下半场比的，是谁做得好。

华润置地万泉寺项目和保利太平桥项目，抢了首批抬板社区的名头，但连抬板高度是多少，至今依然充满迷雾。

而岳各庄 L02 地块不一样。

它是政策明确之后的第一宗 " 持证上岗 " 的抬板地块，规则清楚、边界明确，开发商不用猜、不用赌，专心把产品做好就行。

这，才是真正的起点。

当抬板从 " 加分项 " 变成 " 必答题 "，当 1000 套抬板住宅，砸进西三环市场，丰台豪宅的游戏规则就变了。

以后比的不是谁有没有抬板，而是你的抬板有几层景观、板下空间怎么用、车库是不是全明、入户仪式感够不够、社区运营能不能落地。

对买房人来说，这是好事——选择多了，标准高了，议价空间也大了。

对开发商来说，这是倒逼——不创新不行，光有概念不行，没有真东西，拿什么跟人打？

丰台抬板的故事，才刚刚开始。

岳各庄 L02 之后，分钟寺、国贸桥南、蒲黄榆，还有后面的一批地，都会有样学样。

因为，不升级，就请你出局。