楼市的路子，越来越像了。

定价交还市场

又一城，商品房定价权交还市场。

最近，珠海官宣取消商品房备案价指导，开发商可自主定价。

《通知》显示——

房地产开发企业可根据市场实际情况自行进行价格调整，销售价格按照《商品房销售管理办法》《商品房销售明码标价规定》等规定依法公开，市住房城乡建设局门户网站不再进行公示。

换句话说，珠海的新房，接下来会取消备案价公示，并放开开发商的自主定价。

而大家买房就无法再通过官方渠道查询楼盘的备案底价，只能通过开发商的渠道去了解房源的价格。

并且放开自主定价，也意味着接下来珠海的新房，该降的降，该涨的涨。

过去珠海新房有一道红线—— " 备案价 85 折 " 的降价底线以及 " 涨跌不超 5%" 的调价限制。

放开自主定价后，这两道红线就没有了，那么珠海的新房定价权，将会交还市场。

虽然只是简单的开发商自主定价放开，对珠海的市场而言，将会是新的洗牌，影响也至深至远。

因为开发商可以根据自身情况，对楼盘或者房源进行灵活的调整，比如折扣，渠道合作价格，又或者是工抵房等等。

那么，随着时间的推移，不同楼盘之间的分化更明显，市场的 K 型分化的趋势也有可能会加剧。

而不好去库存的楼盘，大概率会选择更大的降价空间，而优质的楼盘也会更加坚挺。

最明显的是深圳楼市，相比珠海更早放开自主定价红线。

2023 年 11 月深圳先在土拍环节放开出让上限限制，将出让的宅地定价权完全回归市场。

时隔一年后，2024 年 10 月深圳宣布全面优化商品住房价格备案流程，明确商品住房项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格。

无论是宅地出让，还是商品房的销售价格，都交由市场定价。

此后，深圳部分核心区（如南山粤海、前海桂湾）的稀缺低密地块也逐步采用不限价出让，房企自主竞价。

于是在 2025 年以及 2026 年的上半年，深圳的核心区以及部分优质地段，土地出让楼面单价屡屡创下新高。

与此同时 2025 年四季度到 2026 年上半年，深圳新房销售价格也屡屡出现天花板。

各大豪宅在品质提升，建设 " 好房子 " 的同时，推售价远高于过去同地段及位置的价格。

还诞生了中信信悦湾、深圳湾云玺、海晏府、中海安缇雅苑、观潮府等均价在 14 万 +/㎡的顶级豪宅。

为豪宅市场带来一阵热闹的同时，也将深圳新房价格水平往上抬升了一个等级。

而珠海这次放开自主定价，接下来大概率也会复刻深圳新房市场的这种趋势。

因为，珠海目前虽暂无 " 放开拍地价格 " 的明确政策，但珠海去年 9 月就优化了土拍规则，取消用地预申请保证金，降低了房企的参与门槛和资金压力。

一方面，提升了房企的竞拍积极性，另一方面，也一定程度上推高了部分热门地块的成交热度。

最明显的是，今年 5 月 7 日，珠海位于香洲区红山路东侧、童心路北侧 26017 地块出让，吸引 8 家房企竞拍，最终经过 90 轮的角逐，被中海以总价 10.07 亿元拿下，折合楼面价直逼 20260 元 /㎡。

这宗宅地，在珠海算得上是核心网红地块，占地面积约 2.76 万㎡，起始价为 7.34 亿，为 " 四化 " 新型住宅产品体系试点项目，周边生活气息浓厚，还配套珠海市全民健身中心、青少年文化广场、市民服务中心、文园中学等环伺，坐拥凤凰山、梅华城市公园、香山湖公园等资源。

是珠海除了 2016 年 8 月拍出的格力海岸 5 期地块外综合楼面单价的第二贵的宅地，也是珠海新香洲核心区域里程碑式的宅地。

因为珠海香洲宅地少，优质地段几乎断供。

而这样的地块，容积率仅 1.8，又是 " 四化 " 新型住宅，大概率会建成高端豪宅，算上建筑、园林、配套、税费、营销等成本，未来新房的售价不会比现在的新房市场价低。

市场的价格预期在 4 万— 5 万 /㎡的区间。

那么周边的住宅预期，未来待项目开售，将大概率被直接拉升。          

这样的变化以及路径，恰恰与深圳这两年的新房以及核心城区的宅地出让变化趋势吻合。

既然深圳核心区新房住宅的价格出现跃升，整体上为市场的新房预期带来上修空间，那么珠海的路径也不会太例外。

K 型分化下，冷热交替

目前珠海市场是什么情况呢？

冷热不均，但冷大过热。

热的部分可以看到，5 月底位于横琴的华发 IFC 琴澳湾 1 号高端豪宅盘，成交一套面积约 433㎡，成交单价超 6.7 万 /㎡，总价超过 2900 万的大面积豪宅。

6 月末，珠海豪宅片区香洲区南湾新城中信红树湾南区四期一套建面约 430㎡二手别墅成交，总价约 4200 万，折合单价近 10 万 /㎡。

而前几个月，珠海的千万级别二手别墅或者大平层也有不少成交。

如位于高新区唐家湾镇珠海国际高尔夫俱乐部旁的高尔夫山庄 D 区，今年 1 — 3 月，成交四套千万级别的大面积别墅房源，成交总价分别为 1560 万、1980 万、1135 万、1560 万。

除了高尔夫山庄 D 区今年以来成交的多套千万级别别墅外，与小区步行相距不到 3 公里的万科红树东岸，一套 684.46 平方米 5 室 3 厅，只挂出来 8 天，带看了 3 次，今年 4 月 28 日就以 1298 万元快速成交。

比如位于珠海金湾区三灶镇，紧邻金湾区高尔夫俱乐部，直面大海的天和领海墅，一套 532.95 平 5 室 2 厅，被带看了三次，在 16 天内便以 1090 万成交。

比如位于珠海香洲区前山的华发山庄，今年 3 月以及 4 月也成交两套别墅房源，总价分别为 1731 万以及 1665 万。

再比如其他大面积的别墅类型或者大平层，今年 4 月也有多宗千万及以上的成交记录。

明显可以看到，珠海的别墅、大平层类顶级豪宅类型的成交挺密集的。

而冷的部分可以看到，这些二手顶豪成交基本都以折价成交，低于挂盘报价几百万才能成交。

与此同时，珠海的一些曾经拿地比较贵的二手住宅或者地王出身的小区，如今已经跌破当初的拿地楼面单价。

比如珠海斗门区湖心路以西的新中式住宅建发悦玺，今年 1 月 22 日成交一套 123.43 平米 4 室 2 厅，总价 129 万，折合单价约 10452 元 /㎡。

而小区是建发 2018 年 3 月以楼面单价约 13042 元 /㎡+ 配建 6601.48㎡拿下的地块，开盘折后均价约 2.1 万元 /㎡。

比如位于香洲区洪湾洪保十片区 C 位的万科琴澳传奇，今年 3 月成交一套 106.01 平 4 室 2 厅的户型，总价 120 万，单价约 11320 元 /㎡。

这个小区是万科在 2021 年 10 月，以楼面价约 20558 元 /㎡拿下的项目，当年 12 月开盘高层均价 28800 元 /㎡起。

再比如位于珠海高新区唐家湾镇的格力海岸五期，2016 年 8 月被拿下的地块，也是整个珠海截至目前拿地楼面单价最贵的项目，楼面单价去到 29120 元 /㎡，2021 年 4 月约 77-99㎡的 2 至 4 房，整体均价约 34000-36000 元 /㎡。

但今年 3 月，一套 90.93 平米 3 室 2 厅成交总价仅 148 万，单价约 16277 元 /㎡；5 月成交一套 92.6 平米 3 室 2 厅，总价 142 万，折合单价约 15335 元 /㎡。

除了这几个曾经被高价拿下的地块的小区，还有如位于珠海金湾区航空新城的崇峰壹号院，位于珠海高新区唐家湾镇的雅居乐国际花园、招商雍华府等，最新成交单价已经低于当年的拿地的楼面均价。

这意味着，珠海曾经的网红项目，如今都处于低价成交的螺旋中。

另外，据珠海商品房预（销）售专网数据，珠海今年上半年住宅成交 7000 套出头，同比下降约 17%，是近 7 年同期数据新低。

作者 | 醉酒大鲨鱼