《每日经济新闻》记者获悉，上周公募 REITs 二级市场环比下跌。截至上周五（6 月 26 日），中证 REITs（收盘）指数收于 709.51 点，环比下跌 2.4%；中证 REITs 全收益指数收于 944.9 点，环比下跌 2.4%。

根据 Wind 数据，已上市的 86 只公募 REITs 产品中，环比上涨的仅有 9 只。涨幅最大的三只产品分别为国泰海通砂之船商业 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 和中信建投国家电投新能源 REIT，周内分别上涨 2.52%、2.02% 和 1.63%。环比下跌的则增加至 77 只，其中跌幅最大的三只为建信中关村 REIT、华安外高桥 REIT 和华夏合肥高新 REIT，周内跌幅达到惊人的 12.86%、12.68% 和 10.86%，此外还有 2 只产品跌幅超过 10%。

行业方面，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下的中证 REITs 全收益指数证券投资基金将于 7 月 1 日至 7 月 7 日集中公开发售；此外，上周公募 REITs 市场延续扩容态势，又有 4 只商业不动产 REITs 获批。

公募REITs二级市场环比下跌，产业园区、仓储物流板块跌幅较大

上周，公募 REITs 二级市场环比下跌。截至上周五（6 月 26 日），中证 REITs（收盘）指数收于 709.51 点，环比下跌 2.4%；中证 REITs 全收益指数收于 944.9 点，环比下跌 2.4%。

开源证券数据显示，上周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 涨跌幅分别为 -0.95%、-2.95%、-2.11%、-6.6%、-5.62%、-1.46%、-3.57%，产业园区、仓储物流等板块跌幅较大。

单只产品方面，已上市的 86 只公募 REITs 产品中，环比上涨的仅有 9 只。涨幅最大的三只产品为国泰海通砂之船商业 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 和中信建投国家电投新能源 REIT，周内分别上涨 2.52%、2.02% 和 1.63%。

上周涨幅排名前十的公募 REITs  

环比下跌的则增加至 77 只，其中跌幅最大的三只为建信中关村 REIT、华安外高桥 REIT 和华夏合肥高新 REIT，周内跌幅达到 12.86%、12.68% 和 10.86%；此外还有 2 只产品跌幅超过 10%，分别是中金联东科创 REIT 和中金亦庄产业园 REIT。

上周跌幅排名前十的公募 REITs  

针对公募 REITs 二级市场近期的调整，中金公司分析，6 月以来 REITs 市场加速下跌，截至 6 月 24 日，中证 REITs 全收益指数累计下跌 6%。板块分化，基本面承压的物流仓储（-10%）跌幅居前，经营权 REITs 以及基本面韧性较强的保租房表现相对抗跌。

缘何下跌？该机构指出，本轮 REITs 市场下跌系供给、需求与流动性三方共振所致：宏观层面，当前资本市场风险偏好科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制；市场层面，6 月商业不动产 REITs 新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限——保险资金仍在等待监管明确商业不动产 REITs 投资准入，尚未入场；供需失衡进一步加剧流动性压力，市场陷入 " 下跌—止损—再下跌 " 的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。

" 我们认为当前市场或已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受资金面扰动（如新发产品供给、限售份额解禁等）影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。建议积极把握结构性机会。"

指数产品落地在即，又有 4 只商业不动产 REITs 获批

上周业内还有多项重磅动态。

首先，6 月 25 日，根据四家基金公司公告，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证 REITs 全收益指数证券投资基金将于 7 月 1 日至 7 月 7 日集中公开发售，标志着公募 REITs 市场正式迈入指数化投资的新阶段。

申银万国证券分析指出，这 4 只产品每只募集份额上限均为 3 亿份，合计募集规模约 12 亿元；业绩比较基准均为 " 中证 REITs 全收益指数收益率 × 95%+ 活期存款基准利率 × 5%"，跟踪目标设定为日均跟踪偏离度绝对值≤ 0.35%、年化跟踪误差≤ 4%。REITs 投资策略采用完全复制法，即严格按照中证 REITs 指数成分券构成及权重构建投资组合，并随指数调整进行相应调仓；根据合同约定，基金管理人需在基金生效之日起 6 个月内使投资组合比例符合相关要求。"2026 年以来，指数成分券、非成分券累计跌幅分别为 4.65%、11.75%，后续随着指数基金陆续建仓，建议择机把握优质成分券的布局机会。"

其次，商业不动产 REITs 扩容提速，获批节奏明显加快。

6 月 22 日，证监会官网显示，4 只商业不动产 REITs 获批，分别为华夏凯德商业不动产 REIT、华夏保利发展商业不动产 REIT、华安陆家嘴商业不动产 REIT、创金合信北京国资公司商业不动产 REIT。随后，华安锦江商业 REIT、光大保德信光大安石商业 REIT 也陆续获得批文，6 月 22 日以来第二批商业不动产 REITs 数量已达到 6 只。这也说明，继首批 4 只商业不动产 REITs 上市后，一周内已有 10 只商业不动产 REITs 进入投资者视野，扩容进程持续提速。

以华夏凯德商业 REIT 为例，该产品首批纳入两个资产，分别是深圳来福士广场综合体项目和凯德广场 · 涪城购物中心项目。资产总建筑面积约为 34 万平方米，资产总估值为约 48.11 亿元，拟募集规模为 38.73 亿元。

值得一提的是，凯德投资作为发起人及运营管理机构，将在华夏凯德商业 REIT 上市后继续负责底层项目的运营，同时作为战略投资者，持有 20% 的基金份额。

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