来源：新浪证券 - 红岸工作室

2026 年 5 月 22 日，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称 " 新南山控股 "）在公司 26 楼会议室接待了东方财富证券、信达澳亚基金、景顺长城基金等 3 家机构的现场调研。公司证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊及投资者关系经理戴晶参与接待，就公司仓储物流、房地产开发、资产证券化等核心业务经营情况与投资者进行了深入交流。

投资者关系活动类别	现场参观
时间	2026 年 5 月 22 日
地点	公司 26 楼会议室
参与单位名称	东方财富证券、信达澳亚基金、景顺长城基金
上市公司接待人员姓名	证券事务部副总经理、证券事务代表 刘逊；投资者关系经理 戴晶

仓储物流业务：高使用率逆势提升，租金水平优于区域同业

调研中，公司首先介绍了核心板块宝湾物流的经营情况。2025 年，宝湾物流在规模、品牌及核心竞争力方面持续保持行业领先，实现营业收入 18.62 亿元，经营净现金流 10.70 亿元。值得关注的是，在物流仓储市场量价双降的行业背景下，其仓库平均使用率达 92.9%，较去年同期提升 4.2 个百分点，凸显出较强的运营管理能力。

关于租金水平及利润贡献，公司表示，宝湾物流各项目租金定价以区域市场为基准，结合租约结构和客户质量综合确定。尽管受区域市场竞争加剧及租约续签节奏影响，租金水平面临一定压力，但仍优于同区域同业。不过，受固定资产折旧、土地等无形资产摊销及财务费用等因素影响，该业务通过运营产生的净利润贡献有限。

在新增项目投资方面，公司指出，受物流地产增量市场转向存量市场影响，宝湾物流新获取项目力度有所下降，当前投资整体趋于审慎。客户结构上，仓储物流的核心租赁需求主要来自第三方物流、快递快运、零售电商、制造业等行业。

房地产开发业务：销售逆势增长，存量资产聚焦高效去化

面对房地产市场整体承压的环境，新南山控股通过精准把握改善型需求主导的结构性机会，优化推盘节奏，2025 年销售业绩实现显著增长。数据显示，公司 2025 年累计实现全口径销售金额 78.3 亿元，同比增长 29.6%；权益销售金额 52.3 亿元，同比增长 46.9%；合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额 51.0 亿元，同比大幅增长 121.7%。

截至 2025 年 12 月 31 日，公司房地产开发成本和房地产开发产品账面价值合计 118.60 亿元。公司表示，将聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力、深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化。拿地策略上，公司始终将现金流安全和风险防控置于首位，2025 年主动暂缓新增土地储备，集中资源巩固现金流安全垫。

华泰宝湾物流 REIT 扩募推进中，" 轻重并举 " 深化资产证券化

在资产证券化领域，公司透露，华泰宝湾物流 REIT 拟扩募 4 个优质物流园区资产，分别位于成都、西安、青岛、宁波，目前扩募工作正在积极推进中，尚需国家发改委申报推荐、中国证监会准予注册、深交所审核，并经基金份额持有人大会决议通过。同时，宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立 5.46 亿元物流基金，并已完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化工作奠定基础。未来，宝湾物流将坚持 " 轻重并举 " 战略主线，持续深化资产证券化运作，积极构建多层级 REITs 平台，提升整体资产效益。

胜宝旺国际布局取得突破，钢结构加工量达 4 万吨

此外，公司旗下胜宝旺（全球知名导管架建造专家，专注于海洋油气和海上风电设施的 EPCI 总包服务）2025 年经营表现亮眼。全年完成钢结构加工 4 万吨，国际总包项目关键节点实现突破性进展，码头交付运营效率创历史最佳水平；同时成功中标中东万吨级导管架项目，国际布局取得新突破。

交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分沟通，严格按照有关制度规定，未出现未公开重大信息泄露等情况。

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