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5 月 15 日，一个初夏的周五。

北京规自委发出了一则用地预申请公告，来自通州九棵树 FZX-0302-6016 地块登场了，预计 6 月下旬成交。

它的南面一路之隔，是中海玖树满和，前阵子的网红盘，开盘两月网签 385 套。

选择在周五下班前发公告，大概是为了降低 6016 地块的热度。

谁会去拿这宗地？

明眼人都清楚，大概率是中海地产，打造玖树满和二期。

当然，也排除有人想和中海扳一下手腕。

这块地的确很诱人，占地 2.11 公顷，规划建面 3.38 万平方米，容积率仅为 1.6，起拍价 8.447 亿元，楼面价 2.5 万元 / 平米。

一年前，在 6016 地块东南 1 公里之外的梨园 6007 地块，一场土拍惊心动魄。中铁建地产鏖战 215 轮，最终以 7.755 亿元摘得，楼面价 3.58 万元 /㎡，溢价率 21.94%。

那块地，容积率为 1.7，是当时通州最低密的宅地。

现在，6016 地块的容积率，又创了新低。

但，这只是表面的风光。6016 地块的实际容积率，远不止此。

兄弟相隔半年面市

九棵树的 6016 和 6007 地块，原本是孪生兄弟。

这一点，从两块地的土拍文件上可以看出来：

" 若 6016、6017 地块二级建设单位为同一主体，地下可通过   FZX-0302-UG01 区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为 -3.5 米到 -12 米 "。

无论是在 2025 年 9 月 16 日还是 2026 年 4 月 27 日，这两块地的 " 多规合一 " 意见函，都有同样的表述。

现实情况是，6017 地块捷足先登，在 2025 年 11 月 27 日被中海地产拿下。

如今，时隔半年，6016 地块拿出来交易，土拍节奏控制得恰到好处，玖树满和进入尾盘销售阶段。

假如中海地产拿下 6016 地块，能否还能实现两块地连通呢？

至少从玖树满和的报规图上，是没有预留出通往北面 6016 地块的通道。

近一年来，双子地块地下打通，在北京至少已有六个楼盘，详见《北京楼市双子，狂挖地道》。

地下打通的最大好处，是可以实现会所共享，甚至可以减少车库出入口，节约成本。

不过，与 6017 地块相比，6016 地块的包袱重一些，地上须配建社区综合服务中心 1000 平米、地上配建 300 平米配电室，而 6017 地块在地上主要配建 600 平米开闭站。

此外，有关地上设机动车停车位，6016地块也会抄作业。

因为，在土拍文件中直接写明，停车位设置参照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（25 号文），" 在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施 "。

为何把容积率调低至1.6？

九棵树 6016 地块的 1.6 容积率，是调过规的。

早在 2025 年 7 月 2 日之前，6016 地块和 6017 地块的容积率，都是 2.4。后来，6017 地块上架时，降为 2.2。

现在，6016地块降得更猛，直接降了 0.8，容积率降了三分之一。

在北京土拍市场，上架前降低容积率的案名，至少有九宗，详见下表。

最近的案例有两个：1、丰台太平桥南 0001 地块，容积率从 2.4 降为 2.0，地上建面减少了 1.44 万㎡；2、石景山黄庄村 43 号，容积率从 2.55 降至 2.15，地上建筑规模减少约 1.26 万㎡。

按照常理，容积率越高，卖地总价越高，那为啥还要降容积率呢？

它们一定有难言的苦衷。最大的问题是，容积率如果太高，不好排楼栋，出不了好产品。这一点，花姐在丰台太平桥南地块上分析过—— 5 月 19 日土拍、预计保利发展、招商蛇口与建发房产有一场大战，详见《招商蛇口，死磕丰台土拍》。

回到九棵树 6016 地块，原因也大抵如此。

它最大的弱点，是建筑退线太多，主要来自两个方面：

1、东侧沿九棵树中路，绿化退线 20 米，和中海玖树满和一样；

2、南侧主要受中海玖树满和 1#、2。花姐测算了一下，6016 地块从西到东的退距，分别约为 38.94 米、9 米和 34.46 米。

这两类退线叠加之后，6016地块的实际容积率，将从 1.6飙升到 2.5 左右。

如果 6016 地块不调规，按照原来的 2.4 容积率上架，那它的实际容积率到了 3.3，将会无人问津。

建筑限高：从45米上浮至63米

6016 地块调完规之后，它的实际容积率与中海玖树满和差异不大。

简而言之，两个地块的产品，可以做到平权。

从表面上，6016 地块的建筑限高 45 米，不如玖树满和—— 45 米（局部 60 米）。

但，土拍文件中给 6016 地块留了一道口子，" 在严格论证的基础上，可参照《北京城市副中心建设工程建筑高度弹性管理技术要点》上浮 "。

这份文件显示，"地块控高为 45米的居住用地，建筑高度按照 48 米予以控制，局部可上浮至 63 米。"从理论上，6016 地块建筑最高可建至 21 层。花姐预计，它只会做到 18F，出于得房率考虑。

反观玖树满和，规划了 9 栋 10F、11F、15F 和 18F 楼栋，户型面积为 75㎡、89㎡、102㎡三居和 121㎡四居。

根据网签户型数据，它供应 578 套，网签 385 套，去化 66.6%，均价 5.13 万元 / 平米，成交总金额 18.27 亿元，地价覆盖率 147%。

其中，75 平米供应 154 套、去化 92%，89 平米供应 165 套、去化 56%，102 平米供应 192 套、去化 46.4%，121 平米供应 66 套、去化 95.5%。

这说明，玖树满和的一大一小户型，卖得最好。

它为 6016 地块规划产品，提供了最佳参照系。

花姐为它做了一版强排：共计 6栋楼，最南面中间为 18F高层，其余楼栋为 10-11 层洋房，户型面积段会以玖树满和热销的 75 平米和 120 平米为主。

6016 地块到底会花落谁家呢，花姐预计，中海地产大概率能如愿以偿。

不过，它将会遇到一个对手，东南 3.3 公里外的土桥 FZX-0306-6037 地块，建面 3.22 万平米，容积率 2.0，它已进入今年第四轮供地清单，尚未进入预申请。