文 / 乐居财经 严明会

2025 年，对于物业管理行业而言，是一个极具标志性意义的年份。

一边是物业费降价潮席卷全国，多地政府出台物业费指导价下调政策，业主 " 降价呼声 " 此起彼伏；物企主动撤场成为常态，仅上半年就有数百个小区被物企 " 战略性放弃 "；物业费收缴率持续走低，应收账款高企，部分物企的应收账款周转天数突破历史高位，现金流吃紧成为悬在头顶的达摩克利斯之剑。

然而，寒冬之中亦有暖流。

另一边，城市更新全面加速，国家层面密集出台政策推动老旧小区改造，" 十四五 " 收官之年，超 5 万个老旧小区迎来改造窗口期；存量时代的价值挖掘正式开启，那些曾经被嫌弃的 " 老破小 "，正在成为物企争相布局的新战场。

在这一轮行业洗牌中，曾经依附于地产开发的物管企业，不得不直面 " 断奶 " 后的生存考验。过去那种 " 母公司拿地、物企接盘 " 的轻松日子一去不复返，取而代之的，是一场关于独立生存能力、价值创造能力乃至科技赋能能力的残酷较量。

冰与火的洗礼中，两家头部物企——碧桂园服务（06098.HK）和万物云（02602.HK）交出了各自的 2025 年成绩单，这不仅是两家企业自身经营的 " 体检报告 "，更是一部浓缩的行业转型启示录。

规模与质量

从营收总量来看，碧桂园服务继续保持行业寡头的地位。2025 年实现总收入 483.54 亿元，同比增长 9.9%。这一数字不仅创下公司历史新高，也使其在营收规模上继续领跑全行业。

万物云 2025 年实现营业收入 372.72 亿元，同比增长 2.7%。虽然增速不及碧桂园服务，但在当前市场环境下仍属稳健。

2025 年，碧、万的营收差距约为 110.82 亿元，上年同期这一数据约为 77.69 亿元。

盈利端，报告期内碧桂园服务录得净利润约 6 亿元，万物云约为 7.72 亿元。减值计提，是两家物企 2025 年净利润大幅波动的原因，不过针对的对象不同。

具体来看，碧桂园服务对历史并购形成的商誉及无形资产进行了大幅减值计提，同时对满国环境等项目进行减值处理。这些 " 财务大扫除 " 虽然在短期内严重冲击了利润表现，但客观而言有助于其甩掉历史包袱——与其让坏账和减值风险持续侵蚀未来的利润，不如 " 长痛不如短痛 "。

万物云同样面临减值压力，其 2025 年对关联方贸易应收款计提减值约 7.4 亿元。但值得注意的是，万物云的经营性业务仍保持良好态势，其循环型业务（住宅物业、设施管理、BPaaS）收入约 334.02 亿元，同比增长 8.5%，占总收入比例提升至 89.7%。换句话说，万物云的 " 主业 " 依然健康，利润的下滑更多是 " 一次性 " 因素所致。

" 去地产化 "，是近年来物管行业的共同命题。在这一点上，两家头部物企均取得了实质性进展。

万物云 2025 年持续关联交易收入占总收入比例已降至 6%，关联方贸易应收款同比减少约 3.82 亿元。碧桂园服务同样表现不俗，关联方收入占比已降至 1.1%，比例甚至低于万物云。

现金流方面，碧桂园服务期末银行存款及结构性存款合计 179.3 亿元，期内经营现金流净额 25.1 亿元。万物云期末拥有货币资金余额 120.9 亿元，其中现金及现金等价物 110.85 亿元，全年实现经营活动现金流净额 16.9 亿元。

价值深耕的路径

业绩数据的背后，是两家头部物企战略思路的深刻调整。

过去几年，物业管理行业经历了疯狂的规模扩张期，收并购潮此起彼伏，在管面积成为衡量企业价值的最核心指标。而今，随着行业进入存量时代，物企的战略重点正在发生根本性转移。

碧桂园服务的战略转向，大概可以用三个关键词概括：出清、聚焦、科技替代。

2025 年的大额减值，本质上是碧桂园服务对过去几年激进的收并购战略的清算。

从 2018 年上市至今，其先后完成了对蓝光嘉宝、富力物业、中梁物业等多家物企的收购，一度被业内称为 " 并购王 "。然而，并购容易整合难，商誉减值的 " 雷 " 终究要还。2025 年，碧桂园服务选择主动引爆，虽然短期阵痛剧烈，但为未来的盈利修复扫清了障碍。

抛弃收并购、规模扩张放缓，碧桂园服务开始更加注重存量项目的价值挖掘。提升服务质量、拓展社区增值服务、优化项目组合，成为新的工作重心。

而面对人力成本持续上升的压力，碧桂园服务选择推进机器人战略，其宣布 2026 年计划量产 1 万台物业服务机器人。这一举措，是这家头部物企正试图通过技术手段重构劳动密集型业务模式。

" 我们的机器人接到不少兄弟企业的洽谈，包括万物云董事长朱保全也曾与我们聊起过碧桂园服务的机器人是否能够进驻万物云的社区，这完全可以实现。" 碧桂园服务的机器人计划是自用为主，但总裁徐彬淮也表示，" 如果有感兴趣的兄弟企业采购，碧桂园服务也可以开放所有场景。"

万物云的路径则截然不同——以科技为核心驱动力，构建差异化竞争壁垒。

" 蝶城 " 模式是万物云近年来最重要的战略布局，其核心是在街道级行政区划内构建高浓度的服务网络。

截至 2025 年末，万物云已完成 690 个 " 蝶城 " 的底盘构建，覆盖约一半的在管项目。这种区域聚焦策略，使得万物云能够通过规模效应降低单项目运营成本，同时为增值服务的拓展创造空间。

基于蝶城模式，报告期内万物云房屋修缮业务收入同比增长 67.1%，研选家自营装修业务新签约金额同比增长 26.6%。

万物云科技降本也有不错的成果。2025 年，其行政开支同比下降 10.1%，AI 员工（大模型应用）全年消耗 750 亿 Token；其自研的 " 灵石 " 边缘计算产品已在 932 个项目落地，通过算法对摄像头进行升级，实现对异常事件的自动识别和响应。

2026 年，万物云计划部署 3000 个 " 灵石 "，并探索向酒店、商场等第三方输出。

业务结构优化方面，2025 年万物云循环型业务收入占比提升至 89.7%，为长期发展提供了稳固基础。

阵痛中重构

从两家头部企业的战略选择，可以窥见整个物业管理行业的未来趋势：

一方面，行业分化将加剧。具备科技能力、能够实现独立发展的头部企业，与依赖关联方、缺乏核心竞争力的中小物企之间的差距将进一步拉大，物管行业的 " 马太效应 " 只会越来越明显。

另一方面，科技投入成为必选项。无论是碧桂园服务的机器人战略，还是万物云的 " 灵石 " 平台，都表明科技能力正在成为物企的核心竞争力。过去单纯依靠人海战术的模式将难以为继，未来不会用科技的物企，或将越来越难以跟上时代的步伐。

与此同时，存量价值挖掘成为主战场。随着增量市场萎缩，如何在存量项目中挖掘更多价值，成为决定物企未来发展的关键。老旧小区改造释放的万亿级市场，正在成为物企竞逐的新赛道。

此外，独立化运营能力与现金流管理也决定生存空间。

站在 2026 年的门槛上回望 2025，行业阵痛是真实的，但机遇也是真实的。

物业费降价和收缴率下滑，本质上是在倒逼物企提升服务质量和运营效率。过去 " 躺赚 " 的日子结束了，未来只有真正能提供差异化服务、能通过科技降本增效的企业，才能生存下去。

城市更新的加速，则为物企提供了从 " 增量 " 向 " 存量 " 转型的宝贵窗口期。谁能率先在老旧小区改造中建立服务标准和品牌认知，谁就能在下一轮竞争中占据先机。

在行业出清与重构的过程中，真正的 " 价值王者 " 将逐渐浮出水面。

相关公司：碧桂园服务 hk06098, 碧桂园 hk02007, 万物云