本文来源：时代财经 作者：林欣禾

在全行业最大体量的基础上，碧桂园服务（06098.HK）交出了一份稳中求进的成绩单。

3 月 27 日，公司披露 2025 年业绩：实现收入 483.5 亿元，同比增长 9.9%，在行业调整周期中延续增长；利润端有所承压，净利润约 6 亿元，核心净利润 25.2 亿元。

截至 2025 年末，公司在管项目达 8268 个，收费管理面积约 11.6 亿平方米，覆盖全国主要城市群及部分海外市场，基本盘保持稳定。

相比收入端的韧性，这一年的核心关键词更接近 " 出清 "。

过去一年，公司集中压降高风险客户、清理长账龄应收款，并对部分资产计提减值，对资产负债表进行了一轮系统性修复。

市场人士指出，这是企业主动优化业务结构的战略选择，战略性收缩有关业务，以短期利润让渡换取长期价值重构，彰显了企业治理成熟度和战略定力。

现金流成为观察经营质量的重要窗口。2025 年公司经营活动净现金流净流入 25.1 亿元，与核心净利润基本匹配；截至年末，货币资金余额达 179.3 亿元，资金安全边际依然充足。

管理层判断，随着风险逐步出清，2026 年公司收入有望突破 500 亿元，利润端亦将实现回升。 

碧桂园服务管理团队出席 2025 年度业绩发布会

从做大规模到修复结构

2025 年初，碧桂园服务将年度目标定为 " 稳中求进、短长结合 "：既要稳住当期经营，又要为未来调整腾挪空间。

从执行结果看，这一策略基本兑现，收入端保持近 10% 的增长，核心业务实现中高单位数增长且毛利率小幅修复。

结构优化，是这一阶段更深层的变化。

大物业板块继续发挥 " 压舱石 " 作用。2025 年，该板块实现收入 331.1 亿元，占比维持在约 70%。其中，物业管理服务收入 279.3 亿元，同比增长 7.3%，占总收入近六成；社区增值服务收入 44.2 亿元，同比增长 5%，主要由本地生活业务中的酒类、零售、新能源等板块带动。

与此同时，公司持续压降关联交易规模。相关收入占比已由 2018 年的 20% 以上降至约 1.1%，处于行业较低水平。这一变化意味着，碧桂园服务对单一开发体系的依赖显著降低，业务独立性与抗风险能力得到提升。

市场拓展成为重要增量来源。

2025 年，新进场项目带来的完整年度收入约 20.3 亿元，同比增长超过 80%。从区域结构看，一二线城市与三四五线城市占比大致各半，其中约 60% 的项目集中于重点布局城市，项目密度进一步提升。

在细分赛道，公司也开始主动补位。2025 年新成立的 IFM（综合设施管理）业务集团，已切入头部科技企业、大型产业园、央企及三甲医院等多类场景，尝试打开 To B 端的第二增长曲线。

整体来看，碧桂园服务正在从 " 规模优先 " 的扩张逻辑，转向 " 结构优化 + 能力修复 " 的新阶段，去风险、调结构，为后续增长重新打底。

用技术重构物业生产力

长期以来，物业行业依赖 " 人海战术 "，通过增加人手来覆盖服务需求。但在成本上升、竞争加剧的背景下，这一模式的边际效益正在快速下降。

碧桂园服务的选择，是用技术重构生产方式。

管理层认为，未来 5-10 年，行业生产力将从 " 以人为主 " 转向 "PARA 协生 " 模式，即由服务人员（People）、AI 智能体（Agent）、机器人（Robot）与智能物联（AIoT）协同运作。

这一转型已有较长时间铺垫。

过去四五年，公司每年在数字化、人工智能、物联网领域的投入接近 5 亿元，逐步搭建起覆盖运营、调度与服务的数字化底座。

在具体应用层面，一套以项目利润与客户满意度为核心指标的精益运营体系已覆盖全国 8000 多个项目，实现对现场的实时监控与动态调度，既可指导现场 " 四保一服 " 人员投入及资源优化，也可实时监控服务作业的及时高效完成。

技术的价值，开始在一线显现。

在管理端，" 零号助理 " 覆盖超过 8000 名员工，累计完成问答数超 17 万条，成为日常决策与信息处理工具；在执行端，清洁机器人 " 零号居民 " 已落地 1053 台，覆盖 200 多个项目，带动单项目作业工时提升超 100%，人均作业面积提升超 60%。

以佛山一处在管项目为例。

2025 年初，该项目一度因保洁效果不佳、设施老化及电动车停放混乱等问题，业主满意度偏低。

碧桂园服务进行了一轮组合优化：小幅增加人手、投入约 20 万元改造设施并规范停车秩序，同时引入 3 台清洁机器人，并纳入数字化系统持续监控运营执行。

效果随之显现，地面清洁度明显提升，保洁及电梯维修工单完成率接近 100%。截至 2025 年末，该项目整体满意度同比提升 19 个百分点。

更深层的变化在于人力结构的重塑。

随着机器人与系统承担更多标准化、重复性工作，一线人员逐渐回归服务本身。目前，公司业主工单平均响应时间已压缩至 10 分钟以内，明显优于行业普遍的小时级水平，关单满意度提升至 90% 以上。

从财务表现看，这一体系的回报开始兑现。2025 年，物业管理服务毛利率提升至 20.6%，在行业承压背景下实现逆势改善。

从 " 恢复 " 走向 " 再增长 "

随着风险逐步出清、效率体系初步建立，碧桂园服务开始为下一阶段设定更清晰的方向。

2026 年，公司提出以 " 双板块协同 " 支撑未来发展，其中 " 大物业板块 " 仍是核心，但其内在逻辑正在发生变化，从单纯追求规模，转向构建 " 物业管理 + 市场拓展 + 生活服务 " 的三重驱动结构。

在这一框架中，物业管理服务不再只是基础业务，而是整个体系的 " 底盘 "：提供稳定现金流与客户入口；市场拓展负责规模扩张；生活服务则在既有业主基础上挖掘增量价值，并反哺基础服务能力。

一个关键变化是，对物业管理的评价标准，从规模转向合理盈利。

通过精细化运营，公司尝试在不同项目之间进行再平衡：对高利润但满意度偏低的项目增加投入，对满意度高但盈利不足的项目通过降本提效进行修复，从而在整体层面实现可持续的盈利结构。

生产力升级仍是重要变量。碧桂园服务计划在 2026 年将服务机器人规模提升至万台级，加速从人力驱动向人机协同转型。

与此同时，生活服务被赋予更高期待。2025 年相关业务已实现 30%-40% 的增长，未来碧桂园服务将重点布局家政、酒类零售等细分领域，并提出在 3-5 年内进入行业头部的目标。

在战略表达上，管理团队将这一阶段概括为 "Winning Now, Winning Later"。

短期来看，目标是保持经营基本面的稳定增长，收入与利润实现稳健提升；长期则聚焦风险出清与能力沉淀，包括项目运营能力、数字化体系、PARA 生产力以及组织能力的持续强化。

这种确定性，也体现在资本市场策略上。

在分红方面，2025 财年公司拟按核心净利润的 60% 进行分配，对应分红金额约 15.1 亿元，同比增加超过 5 亿元；同时，公司预计 2026 财年分红仍不低于 15 亿元。

回购方面，截至 2026 年 2 月，公司已完成累计超过 5 亿元的股份回购，合计回购约 8800 万股，并将根据市场情况继续推进。

从更长周期看，碧桂园服务试图构建的是 " 短期分红有回报、长期成长有预期 " 的双可期价值型股票。

当规模红利逐渐消退，这家公司不再单纯依赖扩张，而是转向一条更复杂的路径，在效率、质量与增长之间寻找新的平衡。

这条路径不会轻松，但也更接近长期。