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尽管贝壳 2025 年全年盈利近 30 亿元，但并不能掩盖第四季度亏损的忧虑。

贝壳第四季度经营利润亏损 1.47 亿元，最终息税后净利润仍有 0.82 亿元。

这是贝壳疫情后首次季度经营利润亏损，意味着过去几年的小周期里，贝壳投资出现了失误。

亏损来源于营业收入下降幅度，高于运营费用下降幅度。

贝壳第四季度实现营业收入 221.9 亿元，同比下降 28.7%；同期营业成本下降 27.2%，运营费用只下降 20.4%。

运营费用主要包括市场营销、行政、研发以及资产减值等成本，其中研发费用每年基本固定。

贝壳第四季度运营费用 49 亿元，其中一项是股份支付薪酬费用 4.38 亿元，这主要是 2022 年一次性发给彭永东、单一刚的限制性股票的逐年摊销。

放到全年来看，贝壳股份支付薪酬费用高达 19 亿元，这意味着彭永东、单一刚 2025 年薪酬仍将高达数亿元。

今年年初，作为贝壳联合创始人，彭永东、单一刚联合捐赠 1000 万股贝壳股份，价值约 4 亿元，用于设立 " 健康家贝守护金 "，惠及贝壳平台超 50 万服务者。

某种程度上，这项捐赠可以让平台服务者得到些许安慰，因为贝壳平台正变得越来越 " 内卷 "。

在交易量和营业收入减少、门店和人员增加的同时，贝壳第四季度新房、二手房贡献利润率均创新高。

运营费用中还有一项值得关注，贝壳旗下地产开发业务平台 " 贝好家 " 相关资产进行了减值。

这在财务上证明了，贝壳进入地产开发业务并不明智。

连续审视四个季度，贝壳的总交易额分别为 8437 亿元、8787 亿元、7367 亿元、7241 亿元。

与交易额趋势一致，贝壳的门店、经纪人数量也是逐季度增加，到了第四季度才开始裁员降费，但下降速度赶不上市场冷却速度。

疫情结束以后，贝壳一直处于扩张态势，并且将房产交易业务，大力拓展到装修、租赁业务，保证了整体营收的线性增长。

2025 年贝壳实现营业收入 946 亿元，相较 2022 年增长 56%，其中二手房、新房、家装、租赁四大业务同期分别增长 3.6%、6.8%、205%、668%。

贝壳已成为租赁行业绝对龙头，全年实现营业收入 219 亿元，在管房源超 70 万套；贝壳的关联企业自如，在管房源也超 100 万间。

贝壳董事长彭永东在财报中强调，真正穿越周期的能力，不来自规模本身，而是来自于持续为消费者创造真实价值的能力。

是规模造就了链家，进而形成了贝壳平台，平台再次放大了规模，是创始人左晖 " 为行业好 " 的理念，为贝壳平台注入了价值灵魂。

到了彭永东手中，当二手房、新房交易随着市场波动向下时，他试图用装修、租赁的规模来对冲业绩。

但时至今日，房地产行业不再有大行情的时候，规模也将成为贝壳的掣肘，规模是利润之源，同样也是亏损之源。

谁应该为贝壳第四季度亏损负责？当然是左晖之后，受益最多的两个人——彭永东和单一刚。

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