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北京楼市，又诞生了一个新纪录。

一个新楼盘，从拿地到案名流出，时长 289天。

这个纪录的创造者，是央企地产商保利地产。当然，那些 " 停滞 " 的地块，排除在外。

3 月 11 日，保利地产海淀半壁店项目案名流出：熙瑞。

它嵌在两句推广词里：" 海内熙为贵，境高瑞为峰。"

之前，保利熙瑞的预售证显示的备案名为 " 瑞璟佳苑 "。大家普遍猜测，其案名里会有 " 瑞 " 或 " 璟 " 字。

不过，目前的案名仅是流出版本，保利地产尚未正式官宣。

另外，从流出的案名海报中，只有保利地产，没有北京建工地产。

案名被曝光后，花姐觉得，保利地产这次起名，还是蛮高明的。

因为，" 璟 " 字，在北京楼市实在太多了。

如：招商云璟揽阅、保利璟山和煦、懋源璟橒、嘉棠璟樾、建发璟院、懋源璟瑜、首钢璟悦长安、璟瑞长安，等等。

保利熙瑞，不仅简洁，也将调性拔得很高——不仅表达了上风上水的海淀区位气质，也凸显了项目高阶的改善特性。

顶豪：实体示范

想透彻了解保利熙瑞，须先读懂中海安澜北京。

虽说后者的价格和定位更高一些，但它们确实非常像。

为了看得更清楚，花姐特别为它们做了一张参数对比表。

大致有以下 3 点值得关注：

1、中海安澜北京比保利熙瑞拿地时间，早了 64 天。

如果从拿地时间起算，无论报规、拿规划证，还是案名发布，保利都稍微晚了一步，唯有拿预售证这项，两者时间差不多；

2、两个项目都是低密豪宅，但产品户型差异化较大。

中海安澜北京的产品，为洋房 + 叠墅，起步面积 210 平米、最高 371 平米。

保利熙瑞则为 3-5 层纯洋房，面积段从 136-240 平米户型，有少量 270 平米顶层复式；

3、在价格上，中海安澜北京至今网签 14套，均价 13.89 万元 / 平米，最贵的一套是 10，户型 270 平米，成交价 14.66 万元 / 平米。

保利熙瑞的预售均价为 12.46 万元 / 平米，如果按九折算，网签价在 11.2万元 / 平米左右。

这两项目都属于慢工出细活。

中海安澜北京从拿地到领预售证，花了 8 个月零 7 天；保利熙瑞则花了 8 个月零 6 天。

为什么这么慢？

中海和保利都想打造自己的灯塔项目，将实景示范区打造完成后，再开始对外销售。

尽管同属海淀区，可它们彼此的直线距离，有 9.6 公里。中海安澜北京在北五环外、颐和园北面；保利熙瑞则在西四环外。

这让它们的竞争关系淡了很多，彼此的客群重叠度，不是很高。

一房一价分析

保利熙瑞预售证，是分批次拿的。

2026 年 1 月 26 日，西区 1#、2#、3#、4，共计 78 套，136-139 平米 20 套，166 平米 30 套，202-202 平米 22 套，207-276 平米顶层复式 6 套。（详见《保利豪宅出价，有人解套了》）

2026 年 2 月 5 日，东区 3#、4#、5#、6，共计 110 套，136-139 平米 40 套，166 平米 50 套，240 平米 20 套。

关于东西两个区的价格，根据户型不同，会有一些差异。

1、139 平米户型，东区比西区要贵 660 元 / 平米。东区 4/ 平米，西区 1/ 平米；

2、166 平米户型，东区比西区要便宜 6300 多元 / 平米。东区 5/ 平米，西区 2/ 平米。

原因是，东区的 5，西区的 2。

3、关于上下楼价差问题，花姐认为，无论东西区，4楼最适合，比 3 楼的价格，只高出了 2400 元 / 平米出头。

4、东区的一房一价特点：

5，预售价竟然比一层还低；4，竟然比 202 高出 11445 元 / 平米。

5、西区的一房一价特点：

如果不介意顶层，可选西区 2，它比四楼的价格低了 1.49 万元 / 平米，预售价为 11.74 万元 / 平米，而对门的 502 室，价格为 12.16 万元 / 平米。

西区 4，尽然比 102 室价格低了 622 元 / 平米，为 12.755 万元 / 平米。

海淀阳台新突破

外界对海淀新豪宅，最期待是在赠送面积上，能否有突破。

这点，中海安澜北京已小有成就。

在现场实景可以看到，每款户型南向的窗户之外，都外挂了 " 一块挑板 "，不论是洋房，还是叠墅，皆如此。

它被大家称之为：海淀最宽的 " 阳台 " ——进深 0.5 米，人是可以完全站在里面，具备阳台的功能，但不封闭。（详见《中海地产，发明了一种新阳台》）

这个 " 阳台 "，类似于防火挑檐，但又不是防火挑檐，进深没有达到 1 米，不计入产权面积，算是一种设计上的创新 " 发明 "。

从建筑设计角度上讲，它被称之为 "幕墙造型 "。只不过，在实际使用中，有了阳台的功能，两全其美。

之前，海淀出现过一步阳台的项目，是建发海晏，进深约 30 厘米。

现在，保利熙瑞又有了新的突破。

从目前流出的两张户型图看，165 平米和 240 平米户型的南向客厅之外，设置了一个阳台，进深大约 1米，不封闭。

这应该是近年来，北京海淀第一个真正意义上的开敞阳台。

花姐期待，好房子之风，能加速吹向海淀。

保利熙瑞 240平米户型，堪称完美。

该户型动静分离，南向四面宽，厨房旁边有个超级家政间，主卧和北面的书房，是一个可变的超级套房。

最后，花姐预祝保利熙瑞早日开盘、大卖。