文 / 乐居财经 徐酒眠

清盘人已向选定的投标人发出邀请，要求在今年 1 月底前提交更新后的要约方案，出售恒大物业（06666.HK）的交易，进入了最关键的决定性阶段。

1 月 13 日晚间，恒大物业的最新公告，向股东及潜在投资者提供了出售事宜的最新进展。

公告显示，清盘人已邀请选定的投标人对公司进行进一步尽职调查，目前相关调查工作正在进行中。同时，清盘人已明确要求选定的投标人于 2026 年 1 月底前提交经更新的要约方案。

恒大物业在公告中明确表示，清盘人无意考虑任何新的非约束性意向要约。这一立场意味着，恒大物业的出售进程已经进入了实质性谈判阶段，不再接受新的初步意向。

恒大物业的买家是谁，目前仍是一个谜。外界对潜在竞购者的猜测主要围绕在保利、中海、华润、万科、碧桂园等几家头部行业头部。

不过可以肯定的是，随着恒大物业出售进程的推进，股权结构的重大变化几乎是必然的，而新股东的进入，或将直接挑战现有管理层的稳定性。

现任管理层

当前，恒大物业的管理层分为几个关键群体，他们在公司内部担任着不同角色，有着不同的背景和职能分工。

现任董事会主席、执行董事段胜利，现年 43 岁。

2022 年 7 月，恒大物业 " 消失 " 的 134 亿初步调查结果刊出，恒大物业与中国恒大对这桩案件的 " 主谋 " —— 6 位高管，开出了免职的 " 处决单 "。其中，也包括了时任恒大物业执行董事、董事会主席及提名委员会主席甄立涛。彼时，被临危授命、推出来坐帅恒大物业的便是段胜利。

段胜利是恒大集团的管培生。2005 年 7 月清华大学本科毕业之后就加入恒大集团，从恒大河南公司起步，转阵恒大物业之时，他正担任中国恒大集团常务副总裁，以及恒大童世界集团的董事长。

执行董事兼总经理韩超，是复旦大学高材生，今年 37 岁，他自 2015 年 1 月开始供职恒大物业，历任金碧物业广州分公司项目总经理助理、物业管理中心品质管理部副总监、物业管理中心总经理助理、恒大物业总部总经理助理等。

2023 年 6 月 21 日，韩超获委任恒大物业执行董事。

当时，胡亮、吕沛美、王震，以及兼任首席财务官的余芬，四人同一时间辞去执行董事。而韩超、胡旭接替其中两席执行董事，桑权、林五昌两人获委非执行董事。

这番调整，恒大物业重新完善了董事会成员结构。一方面，将执行董事从五人调整为了三人；另一方面，也在其自筹备上市以来就一直空窗的非执行董事之位上，填补了两名成员进去。

胡旭比韩超大一岁，也做过恒大物业总部总经理助理。与韩超一直在助理位置上打转不同，胡旭的工作经验更多样化。

自 2010 年 8 月加入恒大物业，胡旭曾担任不同职务，包括物业管理中心人事行政部副经理、恒大物业总部法务合同中心总经理等。目前他在恒大物业担任执行董事兼副总经理。

林五昌和桑权，则分别来自恒大地产集团深圳公司和珠三角公司。

人事策略猜想

股权结构变化将直接影响公司治理机制，新股东往往会要求调整董事会构成，以确保其利益在公司决策中得到充分体现。

现任管理层多数成员具有深厚的恒大体系背景。如果新股东来自外部，可能会引入不同背景的高管，改变恒大物业长期形成的管理文化和决策流程。

如果新股东与恒大集团没有关联，包括段胜利、韩超、胡旭、林五昌和桑权这些代表恒大集团利益的执行董事与非执行董事的职位，很可能面临调整。

买家尚未浮出，不同类型的潜在投资者对恒大物业现有管理层的态度可能存在显著差异，产业投资者和财务投资者的考量因素各有侧重。

如果是同业公司收购，很可能会进行较大规模的管理层整合，将恒大物业的管理体系与收购方现有体系相融合。原有高管团队可能仅保留少数对业务熟悉的关键人员，大部分职位将被收购方派遣的人员取代。

财务投资者如私募股权基金，则可能更注重短期内提升公司价值以实现退出获利。他们可能保留现有管理层中表现出色的成员，同时引入具备财务重组、资本运作经验的专业人士，优化公司决策和运营效率。

新股东的考题

聚焦恒大物业经营业绩，截至 2025 年 6 月 30 日，恒大物业在管约为 5.96 亿平方米，如何维持并优化如此庞大的业务网络，对新管理层将是考验。

去年上半年，恒大物业实现营收 66.47 亿元，同比增长 6.9%；录得毛利约 11.99 亿元，同比减少 4.57%，毛利率同比下滑约 2.2 个百分点至 18.0%；净利润 4.91 亿元，同比减少 1.8%，净利率同比下滑约 0.6 个百分点至 7.4%；股东应占溢利约 4.72 亿元，同比减少 5.64%。

新股东及新管理层，需要在保持恒大物业业务稳定的同时，寻找新的增长点。

此外，应收款仍横亘在恒大物业财报中的一大隐忧。

截至 2025 年 6 月 30 日，其应收贸易账款总额约为 58.83 亿元，期内减值拨备 30.42 亿元，减值率高达 51.7%。其中，对关联方贸易应收款几乎全部减值，拨备总额近 22 亿元。

与此同时，账龄三年及以上的第三方应收账款也在恶化，原值约 6.61 亿元，第三方应收账款原值总额比例约 18.0%，其减值后净值同比增长 23.4% 至 1.80 亿元，账龄结构持续恶化，进一步加剧坏账减值压力。

流动资金方面，截至 2025 年 6 月 30 日，恒大物业现金其银行存款和现金等价物总额约为 29.05 亿元，较去年底增加 7000 万元。

其中受限制银行存款约 1.27 亿元，主要是恒大保险经纪有限公司的行业监管资金、根据当地政府部门要求提供物业管理服务的保证金、仅限用于按酬金制管理的项目的现金及部分子公司诉讼保全资金。

随着 1 月底投标人提交更新要约方案的截止日期临近，恒大物业管理层正站在命运的十字路口。

从董事会主席段胜利到执行董事兼总经理韩超，再从具有恒大背景的非执行董事、恒大物业聘任的独立非执行董事，每个人的职业轨迹都可能因这笔交易而发生根本性改变。

新股东的面纱尚未完全揭开，但无论如何，恒大物业的企业治理结构和业务发展方向都将在交易完成后迎来一场深刻的重塑。