作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

碧桂园佛山 " 巨无霸 " 旧改项目，被一家销售额体量不到 20 亿元的小房企接盘了。

自 2025 年 8 月开始流传，碧桂园佛山南海永胜村旧改项目被广州力迅地产接手，如今终于迎来了 " 官宣 "。

近日，永胜村旧改项目 3 号地小区项目正式获批，建筑物主要建设为住宅、物业管理用房等，项目总投资约 9.93 亿元，总建面约 8.32 万㎡，建设单位为佛山市碧桂园碧欣置业有限公司（下称 " 碧欣置业 "）。

截自广东省投资项目在线审批监管平台

尽管建设单位名称仍带有 " 碧桂园 "，然而实控人已发生变更——从碧桂园地产集团实控，变更为力迅地产、张江和平资管、碧桂园三方联合持股。但三方持股比例未对外披露。

天眼查显示，碧欣置业成立于 2017 年 2 月，注册资本为 5000 万元，法人股东为力迅地产全资子公司广州昇力投资有限公司（下称 " 广州昇力投资 "）。

碧桂园 " 佛山旧改第一村 "，竟被一家小房企接盘了。

不过，在这场悄然发生的股权变更中，有很多耐人寻味的细节，比如张江和平资管为什么会成为股东之一？为何持有项目公司中碧桂园主体公司发生转移？销售额不到 20 亿元的小房企力迅地产，如何撬动投资近 10 亿元的旧改项目？

但对于对旧改满是憧憬的永胜村村民来说，力迅地产接盘，总算是重新点燃了希望。

碧桂园旧改业务的 " 败果 "

2020 年 3 月，永胜村举行了改造方案成员表决大会，项目仅用了不到 7 个小时，以 83.38% 同意率通过表决。旧改项目如此迅速通过改造表决方案，不仅创造了 " 佛山速度 "，而且在广东省内亦属罕见。

这种速度是多方共同促成的，包括广东省金融高新区重点规划及指引、村民对整村改造有着很高意愿、碧桂园早早入场进行辅导。

早在 2016 年，碧桂园介入永胜村旧改项目，比南海区发布广东金融高新区控规方案足足早了两年时间。

2018 年，纳入广东金融高新区控规范围不久后，永胜村所在的夏北经济联合社通过旧村改造相关指导意见草案，制定了 " 一村一策 " 的改造方案和拆迁补偿标准；同年 9 月，永胜村以 100% 通过率完成招商文件表决；3 个月后，碧桂园正式成为合作开发商。

当时，佛山整村改造领域是一片空白，永胜村成为 " 试验田 "，也被称为 " 佛山旧改第一村 "。项目创造了佛山旧改多个纪录，比如一年内完成方案表决、签约及首期回迁房动工、3 个月内实现签约率 88% 等。

永胜村旧改分三期开发，总投资约 100 亿元，首期投资约 20 亿元。项目首期动工之后，碧桂园陷入流动性危机，二三期项目陷入停滞状态。但另一个核心原因是：碧桂园旧改业务正在重整。

2015 年，碧桂园通过股权并购方式，获得深圳坂田一个工改保项目股权，正式全力布局三旧改造业务，随后在深圳、广州、佛山、东莞大举拿项目。源媒汇初步统计，碧桂园在这四个城市曾介入 30 余个旧改项目，其中以旧厂房、产业园改造项目为主。

彼时，还有一个重要背景—— 2016 年 8 月，杨国强提出两个目标：" 在深圳周边建 10 座科技小镇 "、"5 年建 20 个科技小镇 "。次年 6 月，碧桂园成立产城融合中心，原东莞科技局局长刘宁出任新部门总经理，产城项目来源也涉及三旧改造项目。

但进入 2018 年，银行非标融资全面收缩，特别是信托融资。

透过碧桂园深圳旧改项目可见，其推动旧改业务也依赖于信托机构或地方小股东，比如深圳龙岗水一村更新单元涉及光大信托、宝安溪头第一、二工业区城市更新单元有建信信托的身影等。

融资渠道趋紧后，碧桂园的 " 水龙头 " 被逐渐关小，开始陆续清退 " 工改工 " 项目，保留以商住为主的项目。这也说明，碧桂园的旧改、产城业务仍是依靠 " 卖房为生 "。

永胜村旧改，恰是碧桂园旧改业务 " 失败 " 作品之一。

杨老板又在转移资产？

在永胜村旧改上，碧桂园引入了股权投资公司——广东常琦房地产投资有限公司（下称 " 广东常琦 "），后者由自然人罗杰文、梁财生分别持有 90%、10% 股份，两人亦是广东乐意投资有限公司（下称 " 乐意投资 "）的股东。

公开信息显示，乐意投资与万科、龙湖等建立了战略合作关系，主要投资土地一二级开发联动，曾发行多个私募股权基金，投资项目包括南海万科广场、里水发电厂项目、南海金融高新区 A08 项目等，2014 年 9 月在管资产规模超过 30 亿元。

永胜村旧改启动仅一个月，即 2020 年 4 月，广东常琦却退出了项目公司。2021 年 1 月，永胜村旧改项目一期商品房入市，很快被一抢而空，在碧桂园 " 爆雷 " 前，一期项目商品房、回迁房均已完成交付。

在 " 断水 " 之后，拆到一半的永胜村旧改陷入了停滞状态。据经济观察报报道，2025 年 2 月，永胜村旧改项目整体签约率达 95%、房屋拆除率约 63%，因碧桂园资金链断裂，被拆迁人剩余 54% 的回迁安置住宅物业交期未知。

但永胜联社和村民们仍选择 " 相信碧桂园 "。2025 年 2 月，他们做出了轰动行业的决策——将土地出让金分批借给碧桂园，优先用于建设回迁安置房，首期资金约 7.86 亿元。

结果，永胜联社和村民们是 " 错付 " 了——碧桂园又在悄悄进行资产转移。

2025 年 8 月，力迅地产突然公开招聘佛山千灯湖项目成本经理、策划和销售经理等职务。彼时，市场猜测，力迅地产开始着手重启永胜村旧改。

直到 2025 年 12 月，永胜村旧改项目公司碧欣置业股权发生了变更，由佛山市常琦房地产投资有限公司（下称 " 佛山常琦 "）、广州昇力投资、佛山市昇莱投资有限公司共同持有（下称 " 佛山昇莱 "）。

这场变更，有两个重大调整：股东行列新增一家资产管理公司，碧桂园持有主体发生改变。

其中，2020 年 4 月退出持股的广东常琦，换了一个主体重新持有项目，佛山常琦由罗杰文、张江和平资管分别持有约 66.6667%、33.3333% 股份。张江和平资管由上海中联信全资持有，主要开展破产重组、处置不良资产、股权投资等业务。

佛山昇莱由广州昇力投资、佛山市南海区仲莱美咨询有限公司（下称 " 南海仲莱美 "）共同持有。而南海仲莱美是一家刚成立不久的公司，于 2025 年 6 月成立，碧桂园境外主体公司通过层层嵌套方式全资持有该公司。

天眼查显示，南海仲莱美最终实控方为境外公司伊东发展、广升发展。而原本碧桂园持有碧欣置业公司为碧桂园地产集团，最终实控方为境外公司恒宙国际、贵颖投资。

截自天眼查

其中，恒宙国际、伊东发展、贵颖投资均属于碧桂园上市主体成员公司，但广升发展并不属于。

碧桂园杨老板又开始转移资产了。

力迅地产如何破局 ?

在这场股权变更中，乐意投资罗杰文重新出现，张江和平资管成为新增股东，加上层层嵌套持股架构，转移到广升发展手中。

这就产生了很多问题，比如项目公司股权被稀释，是否存在利益输送风险？资管公司出现，是否有巨额隐性债务和对外担保贷款？碧桂园通过多层股权嵌套架构持有碧欣置业，且项目公司未披露持股比例，资产、债务如何评估，财务审计、监督如何追溯？

单单历史遗留问题，摆在接盘方力迅地产面前的，已是一个不小的挑战。何况，推进项目还需在原操盘方、投资公司、资管公司多方之间进行捣鼓。但首要问题依然是资金。

根据此前批复的永胜村旧改方案显示，项目改造总用地面积约 32.1 公顷，拆除范围约 24.2 公顷，项目分三期进行，按照 " 先安置、后拆迁 "、" 先复建安置物业、后融资物业 " 的原则推动，总投资 100 亿元，一至三期投入分别为 20 亿元、50 亿元和 30 亿元。

剔除碧桂园一期投入成本，永胜村旧改仍需要投入巨大的资金。

力迅地产是一家广州本土老牌房企，成立已有 27 年，初步统计，目前其在广州、佛山房地产开发项目仅有 18 个。同时，在中指研究院披露的 2021 年至 2025 年广州房企销售榜中，力迅地产均未进入榜单，意味着过去 5 年销售规模低于 25 亿元。

与合生、富力等粤系房企一样，力迅地产其实也是以旧改或烂尾楼发家。力迅投资集团副总裁张学民曾公开表示，" 力迅没有去公开市场拿地，拿的都是市区里面有历史遗留问题的地块，如拆迁烂尾、债权债务不清的，还有需要完善国土规划手续的 "。

这些地块或项目都有一个共同点：操盘周期长，但是便宜。

以广州荔湾力迅荔筑项目为例，力迅地产于 2010 年拿下项目地块。但拿地年限从 1999 年起算，产权缩水已有 20 多年。项目 2023 年 1 月推盘入市，至今两年时间，去化率仅约 65.7%。

截自广州住建局

力迅琶洲湾和力迅荔筑类似。2022 年 12 月，力迅地产入住方所广州琶洲西区项目地块，广州住建局数据显示，项目于 2025 年 2 月拿证入市，将近一年时间仅卖出 12 套，去化率约 10.7%。

期间，2025 年 12 月，广州房产中介曾推售力迅琶洲湾项目，项目特有房源单价低至 4.89 万元 /㎡，总价约 755 万元。这个价格，比之前成交的大户型房源价格 12 万元 /㎡，相当于打了 " 骨折 "，但去化情况仍不乐观。

也是在 2025 年 6 月，力迅地产罕见公开拿地，以 3.13 亿元拿下广州荔湾小梅大街 7 号地块，折合楼面约 3 万元 /㎡，项目案名初定为 " 力迅 · 樾公馆 "。半年后，项目地块正处在土壤修复、地基还没建时，广州房产中介却以 " 草签合同 " 形式卖楼花。

透过力迅地产当前在售项目，亦能折射出其资金现状和项目操盘能力。

推行滚动开发的永胜村旧改，拆迁、安置、卖房、再投入后续拆迁处于环环相扣中，小房企力迅地产能否顺利推动，显然是一个问题。

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