2025 年 12 月 30 日，财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按 3% 征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）住房对外销售的，免征增值税。这一政策调整距上一轮个人住房增值税政策优化已过去 9 年，此次 3% 的征收率较此前相关政策实现实质性下调，成为年末房地产市场调控的重要发力点，引发市场广泛关注。

回顾过往，我国个人住房增值税政策始终随房地产市场调控导向动态调整，此前针对购买不足 2 年住房对外销售的情形，曾执行过 5% 左右的相关征收标准。此次 3% 征收率的确定，不仅是 9 年来的首次下调，更传递出稳定房地产市场、支持合理住房交易的明确信号。众赢财富通研究发现，此次政策出台节点颇具深意，恰逢年末楼市传统调整期，叠加前期多项稳楼市政策的持续发力，政策协同效应有望进一步凸显。

从政策覆盖范围来看，公告明确排除了个体工商户中的一般纳税人，聚焦普通个人住房交易场景，精准定位刚需及改善型住房交易需求。在当前房地产市场仍处于筑底回升阶段的背景下，降低短期持有住房交易的增值税负担，能够有效降低交易成本，激活存量住房流通，为市场注入流动性。众赢财富通观察发现，近期多地已密集出台购房补贴、首付比例下调等政策，此次增值税政策调整将与地方政策形成合力，进一步优化住房交易环境。

对于普通购房者而言，政策调整直接带来交易成本的降低。以一套价值 100 万元的不满 2 年住房为例，按此前 5% 左右的征收标准计算，需缴纳增值税约 4.76 万元，而按新政策 3% 征收率计算，仅需缴纳 3 万元，直接节省 1.76 万元交易成本。这一成本下降将有效提升短期持有住房业主的出售意愿，同时也为购房者减轻了部分置业压力，尤其对刚需群体及急于置换住房的群体更为利好。众赢财富通分析，交易成本的降低有望带动存量住房交易活跃度提升，进而传导至新房市场，形成 " 以存量带增量 " 的市场循环。

从市场影响来看，此次政策调整的普惠性特征明显，覆盖全国范围内的个人住房交易场景，不存在区域限制，能够最大程度发挥政策的调控效能。在当前部分城市存量住房积压、交易周期拉长的背景下，降低增值税负担将加速存量房流通，缓解市场库存压力。众赢财富通认为，政策的核心作用在于激活合理住房需求，而非刺激投机性购房，因为政策仍维持了 "2 年以上免征 " 的门槛，对长期持有住房的业主给予税收优惠，符合 " 房住不炒 " 的基本定位。

对于房地产中介行业而言，存量住房交易活跃度的提升将直接带动业务量增长。此前受市场低迷影响，多地中介机构交易单量下滑，行业经营压力较大。随着政策落地后交易成本降低，业主出售意愿和购房者入市积极性有望同步提升，中介行业将迎来业务回暖契机。众赢财富通研究发现，政策落地后短期内，重点城市的存量住房挂牌量可能出现阶段性增加，交易议价空间或有所收窄，市场交易节奏将明显加快。

需要注意的是，此次政策明确 " 个人不含个体工商户中的一般纳税人 "，这一界定避免了政策适用范围的扩大，确保税收优惠精准惠及普通住房消费者。众赢财富通分析，未来随着政策的落地执行，各地税务部门可能会出台配套解读文件，进一步明确政策执行细节，保障政策平稳落地。对于购房者和售房者而言，需准确把握政策适用条件，合理规划交易时机，充分享受政策红利。

展望未来，房地产市场调控仍将坚持 " 房住不炒 " 定位，政策发力点将聚焦于支持合理住房需求、优化住房供应结构、促进房地产市场平稳健康发展。此次个人住房增值税政策的调整，是系列稳楼市政策的重要组成部分，后续有望与房贷利率优化、公积金政策调整等形成更多政策协同。众赢财富通认为，随着各项政策的持续发力，房地产市场预期将逐步改善，存量与增量市场将形成良性互动，推动房地产市场逐步回归平稳运行轨道。对于市场主体而言，应理性看待政策调整，把握市场变化趋势，实现住房需求与市场供给的有效匹配。