行业总有一股力量在无形牵扯
无非是我们愿不愿意真的让自己做出改变
真叫卢俊作为行业最大的发声源，其实也是行业最大的信息接收源头
今年我们明显感受到
" 好房子 " 这三个字，开始以雷霆之势成为整个行业共识
而且来自最高层级判断
但这件事有点吊诡的在于对外表达
有的项目是因为我是豪宅所以算好房子
有的项目是因为我有很多项目亮点也算好房子
还有的仅仅因为临近营销节点，为了更好获客就美其名曰冠上 " 好房子 " 的标签
房企争相植入好房子宣传海报
这也是为什么我一直认为 " 好房子 " 这件事还蛮玄学的，毕竟没有人天真到会对外说自己是坏房子，对不对
但是怎么能做出真正的 " 好房子 "
以及
哪怕对外标签一致，但不同规模企业之间又如何能够创造出差异性，引爆市场预期让用户内心真正产生认同感
却没多少人说得清楚
真正做出彻底的好房子的企业并不多
距离 " 好房子 " 被写入国家标准这一年，我们大量走访了保利、中海、华润置地等行业头部房企，包括鹏瑞集团、中建玖合、中建东孚，以及中堃置业、北谷地产当下迅速崛起的楼市新面孔 ...
我想和大家表达什么
这些都是在过去一年楼市我们认为把 " 好房子 " 做得最为极致且独一无二的企业和项目
那些以为的概念还是营销话术
是真的有一些品牌，比你想象中更加重视 " 好房子 " 这件事
并且早已在自己品牌内部成体系化去改变，也真实兑现
一、大公司兑现系统
其实对于一家大型企业而言，想要在此时实现 " 好房子 " 变革的差异化表达
是最难的
这倒不只是因为体量庞大会显得相对冗余
而是面临完全不同的管理复杂程度：
动辄操盘数十甚至上百个项目，这些项目大多也是遍布全国，且内部所有涉及条线部门也都需要专业团队进行分工细化
正因如此
什么是当下地产大厂兑现好房子最大的优势
与其选择让集团旗下每个项目孤军奋战，很容易造成单点项目呈现水平参差，反而失了品牌一贯标准
一定是充分整合整个集团优势
将 " 好房子 " 转化为内部一个骨相体系
这件事会伴随着内部阵痛
但是行业已经有人取得非常明显效果
01、中海独立研发：Living os 系统
是的，中海独辟蹊径之处就在于相比于造好房子造骨架，它率先让自己拥有了互联网产品经理的思维
要造一个系统
一个 " 好房子版本 " 的科技合作体系
这背后意味着两种截然不同的产品哲学，一种是堆叠配置，让用户适应房子，另一种则是构建生态，让房子适应用户
正如华为当初要给自己独立研发一套鸿蒙 OS 系统，Living os 的雏形同样是基于中海 300 万 + 业主需求构建起用户数据库之下
再与超 70 家上下游供应单位共同协作而成
由此带来两个改变
第一是继承了科技系统的可续性，伴随后续签约品牌以及业主购买的智能家电也能接入系统，从而让房子具备了生命力、互动性，可以不断加载更多生活形态
第二又兼具产品的功能定制化
简单来说，你可以把整个系统想作是当下的小红书或东方甄选
开发商可以依托于平台直接推荐给客户优质供应商，反过来又为供应商创造新订单，并且做到精准匹配用户数据以销定产
将 " 好房子 " 转化为数据可视化、可加载的模式
至此形成整个产业链闭环
整个Living os 系统自去年 9 月，包括北京萬吉玖序在内如今已有 28 个项目被充分贯彻
开发商本质上就是一个整合商
大型房企是难能可贵可以同时拥有更强的资源整合能力、专业能力沉淀、以及标准化建设这样的综合能力
这也是小企业所不具备的
02、保利重塑内部组织架构 " 金三角 "
除了植入系统之外，是不是所有调整必须落到细节实处才能造出好房子
保利给到大企业另一种可能
今年我们深度合作的面粉厂项目，也是 2025 年全国首个百亿开盘的现象级 " 好房子 "：保利 · 玥玺湾，背后集团副总经理也是产品出身
担任整个保利发展上海区域总经理，曾多年深耕设计条线
好房子的创造也在乎集团内部的人
就是你会发现当所有企业都说要做好房子好社区的时候，很多企业就是做不出来
其实那个时候不是不想
而是没有了能力
行业内从业者的能力大多依然是速度周期下的能力，但是现在没有足够的增量盘的前提下，大企业更需要面对从单盘开发的高强度变成产品研发的高节奏
只有让单盘的研发进入一个快速运转的阶段
才有可能完成企业组织架构的转型
在这个逻辑下，已经有房企内部率先开始一场围绕 " 产品人 " 为核心的金三角重塑
未来操盘团队的第一个工作门槛就是：有没有设计资源整合能力
如今设计不仅要有想法，更要有整合想法的能力，以前设计的供应链都是做执行的，现在要找到供应链上有想法的乙方
然后能够把想法整合成一个想法并且落地
今年保利可以完成行业内极其罕见的对于高端住宅产品品类的系统化落地，做到保有整体天系标准之下
各个品类又有差异化的二度细分
天曜负责老钱，天珺主打隐奢、天悦呈现的是现代极简、天瑞是新东方主义 ...
组织结构调整背后，是企业价值观的层层渗透
03、华润置地搭建垂直品类护城河
熟悉华润置地的小伙伴应该知道
除了住宅之外，这个品牌手握另一张王牌就是万象系商业，当下大多数房企都不看好商办类产品，但是今年上半年整个万象系商业实现零售额 1220 亿，同比增长 21.1%
华润置地没让自己陷入内卷的赛道
也因为 " 好房子 " 不仅仅在住宅这一个垂直分类，也会在公寓产品
更可能是大平层
当然大平层也不是轻易可做的，你是把它当作一个投资品，一个买不到房的替代品，还是远超过住宅的新物种
背后有根本性不同
第一，对空间理解要有前瞻性的规划理念
大平层意味着面积的大，而如何通过高级设计 + 大师付费在竖立空间也能做出丰富层次感，这是你比别人领先的地方
第二，把大平层当作一个综合体项目持续运营
全周期的投入，并且伴随着综合体万象商业的运营和深耕，这件事本质上解决了客户对于大平层的资产保值的痛点
第三，还有通过专项会员的模式，以及各类异业资源升级自己的服务内容
正是建立在这三种开发模式下
无论是武汉长江天际以总图思维革新车库竖向构造的生机之环，还是今年行业火出圈的西安商业业态 CCBD 生命之树
再小众的赛道都可以是富矿
区别就在于你愿不愿做那个拿起锄头弄脏双手的人
所以什么是地产大厂好房子的执行模式
中海做Living os 系统独立研发，保利让产品人躬身入局成为一号位，华润置地开辟细分大平层赛道
目的就是为了在有限时间内系统化地推动好房子的研发密度
每个分支都围绕着好房子这一个命题做更多解决方案，最大限度获得注意力、成本以及组织架构支持
体系之间又是差异化的绽放
二、中型企业实现产品转型
曾经我们写过这样一篇选题《房地产最大的隐形航母，终于浮出水面》
中国建筑作为国内最大的龙头承包商
虽然近几年才全面进军地产开发领域不久，但旗下 10 家地产平台
包括中海系 2 家、和中建系 8 家
中国建筑旗下关系网
如果说保利、华润置地是依靠统一的品牌和资源体系进行好房子演绎
那么对于众多中建系房企
则是赛马机制
内部比拼的不再是谁的关系硬、谁敢出价
而是要比：谁的产品系列市场认可度更高，谁的产品能打动消费者实现快速去化和溢价，以及谁能为集团贡献更稳定的现金流和利润
从而决定内部资源分配
所以这类基建性房企最快实现市场差异化认知标签就是：产品转型
04、从 " 风格老派 " 转为颜值至上
来自这个项目：玖上琅宸
也是整个中建玖合今年上海旗舰之作，之所以项目面世能够吸引行业大量媒体和同行参观
以往市场对于中建基因的产品一个固有认知就是：稳健、硬核
但这次明显可以感受到，基于对于极致材质的合理组合，量变到质变
确实是上海楼市这些年来极少有的产品完整度很高的一个项目
怎么实现
艺术的尽头是数学
而数学的核心就是无数次精密组合创造的结果
比如当下行业研发最枯竭的立面，中建玖合首发 " 金镶玉制 " 陶板立面，选择的是与爱马仕同源的稀贵天青釉面工艺，每一块陶板均由匠人手工烧制、打磨，历经 1100 ℃高温淬炼
其次设计方也很有魄力的采用非对称竖向布局
哪怕立面基座元素的表达
立面基座实景图
不论是触觉，还是低层和环境的融合度，再加上各种转角不同程度折射光线的感觉
整体艺术呈现极具张力
审美需要在一开始就放在产品规划的第一序列进行统筹考量
但似乎很多开发商没完全意识到
05、基座元素的超配兑现
看到这里各位是不是会疑惑，不是才说要放大审美，怎么又开始要提倡兑现硬质
从马斯洛需求层次来说，最基础的需求就是安全，这放在 " 好房子 " 里当然也是
甚至这两年关于烂尾降标的事情，在行业内已经是高频率的出现，当下购房者对于这个元素又额外的关注
所以什么是基座元素
不是把房子盖多高，而是那些看不见的地方，整体的隐蔽环节的建造能力需要全面性的提升
比如墙体的隔板多厚，玻璃多隔音，钢筋什么标号，消防楼梯是水泥地还是铺设瓷砖……这些内容的重要程度已经提升到最高标准
甚至需要超配的维度
这一点对于本就具备大型公建开发能力的中建系房企来说，天然更有优势
今年在中建东孚中环麓岛，包括中建玖合玖上琅宸，这也是整个中建体系内第一个 172 项标准全面落地的好房子
从工艺投入到严选品质
好房子标准体验馆
专门为此打造出一个系统性展示好房子标准的体验馆，每一个细分的模块都能在这里看到完整兑现
现在很多房企强调好房子大多都是点状罗列，没几家梳理成了体系
对于建筑基座、质量、安全系统性的思考，以及通过这样的思考对普通个体带来怎么样的生活改善，这些内容沉淀下来，不仅在 C 端市场，还能够在 G 端形成强烈认知
完成这一步已经在行业内足够的差异性
三、小企业生产巨大创新
房地产行业周期的逆转，淘汰了一些企业，也激活了另一些企业
这些年来，我们见证了麓湖、嘉佰道、中堃、北谷 ... 这些新锐开始被认可，然后成为主流，最后成为行业的价值观
这种转变可能就是趋势本身
也是机会本身
开发项目不多，拥有极致的聚焦与深度
可以对一个户型、一种材质、甚至一项社区服务进行不计成本的钻研，做到极致，这是大企业难以企及的深度
所以对于小企业对抗规模优势方的生存之道，不在体系化
而是用巨大创新实现单点突破
这背后第一考量的不是其他，其实是老板的个人意志、阅历与眼光
06、中堃置业的主动现房
这是一个成立还不到两年在南京的新企业品牌
却是行业内第一个喊出主动现房的
倒不是说中堃拿了一块必须要现房销售的地，而是未来这家企业的每个项目都是如此，这条理念甚至被写进了企业战略
我们要让自己看懂背后两个态度
第一
代表着行业从过去的金融思维转变为制造业思维，彻底去金融化的决心
要知道预售制其实是来自营销条线里的政策红利，其二当某个项目被卖成现房那它大概率会被认为不好卖
但是对于中堃他的第一个项目
就是做到准现房阶段才开始启动营销工作
其实这个决定还挺冒险的
南京整体的市场也不好，这块地的地理位置也不是绝对强势，而且中堃还是新品牌没啥用户基础
但是最后的市场反馈却出乎意料的好
单个项目不仅在区域里面市场的溢价，也获得了流速
第二，是来自顶层意识的懂得拒绝
最近跟创始人徐波涛先生一次深度采访，我们听到了大量老板关于地产开发的态度与坚持
比如拒绝做大规模开发，不做大盘
比如拒绝拿超高容积率地块 ... 包括 " 主动现房 " 也是对当下期房销售的拒绝
地产行业的诱惑实在太多，拒绝本身就是屏蔽噪音的过程
07、北谷地产的人格属性
和中堃一样，这个品牌也来自南京
但又有点不一样的是，背后整个北谷地产的操盘手是一位了不起的女性：总经理赵磊
其实我们很少会和项目负责人有过深度接触，之所以如此，以前认为这个行业是红海，看到更多的是价格竞争、供应量激增 ...
但如今单盘开发最大的机会蓝海
就在于一次坚定的需求视角转换：
尤其是女性视角
几乎所有单盘产品力都在表达男性和商务，所有社区配套以及室内交付，重度的男性诉求表达
但是当下家庭购买为核心背景的氛围下，女性往往拥有绝对的否决权
那什么是女性视角下的操盘者
不代表简单讨好女性
更多的代表一种态度，比如在映秦淮项目，赵磊总坚决拒绝了上百万的日本黑松，而选择了一棵有味道与记忆的桂花树，能够一代代传承下去的植物
为了在情感上面跟客户有穿透性的连接
再比如何深挖客户真实需求
部分调研资料及办公室材料堆放
无论是会去研究中国家庭蒸锅的层高，鱼盘的长度，以及炒锅的种类，从而优化橱柜的设计
还是那间永远堆满材料的办公室
靠的就是一群人把每一个门、每一个穿、每一次落地、一厘米的缝隙都当作作品去做
更多是细水流长
也代表着更加温度，更加持久与耐用，更有人格温度的规划逻辑
一个生面孔的厉害
或许不在于特别大的企业背景或者做系统整合，但就在于执念的把一个社区做好的态度
对待一个社区没有那么多的顾虑
也拼了命的在这个时代里证明自己的决心
房地产行业会出新王
这些真实兑现好房子的行业新面孔，概率极大
四、继往开来
2025 年是产品非标化的大年
所有开发商都表达出了对标准化的抗拒，但是如果标准化被意识形态上的抛弃
那么非标化如何才能达成概念上的统一
今天跟各位分享这些行业 " 好房子 " 案例，都是我们通过大量的楼盘调研和项目深度咨询之后沉淀的一些观点
但比案例重要的
是今天，我们必须要对做好 " 好房子 " 有足够的敬畏
回溯楼市近三年产品力变迁，无论是上海乃至全国，除去那些点状塔尖豪宅，大量城市尤其郊区楼盘为什么到现在依然还是楼市艰难
如果各位到今天还认为好房子只是一个营销政策
一个给项目贴上的名牌标签
换句话来说如果一些企业迟迟进入不了产品升级的状态
那么本质上就会被淘汰
2025 年开始，行业的淘汰涡轮不再是围绕着现金流，而是围绕产品力
整个 " 好房子 " 体系已经从一个概念兑现成为企业战略驱动
它驱动着大公司整体架构调整，驱动中公司进行企业转型，驱动小公司大量做点状创新
每一家都有一个核心诉求和强势标签
都在自己的细分赛道找到适合自己的定位
所有这些变化，都源于把 " 好房子 " 作为企业战略执行后，在每个项目上结出的果
不过也要注意得是，未来这个细分赛道也越来越拥挤，需要提前抢占
所以如果你也心怀赤诚，也想在这轮周期拥有身位，不妨和卢俊聊聊
因为工作原因，我们每年都要去超过 30 个城市，然后实地去看超过 200 个项目
这种全行业横向对比的能力
让我们对产品力天然的敏感和吸收，而我们的反刍，总是可以站在更高维度提炼出拥有客户记忆度且容易传播的金线亮点
提炼产品的唯一性
从而来创造项目的唯一性
最近我很喜欢一个词：宿命感
好像一种对某些宏大力量裹挟的无力，但是我们身处其中又必须参与其中的必然性
此时此刻的房地产对我们从业者来说何尝又不是如此
好在，总有人在让自己更加认真对待
未来地产行业也还有这样一群人在为此奋斗
也祝愿当下此刻依然坚持在牌桌的每一位，都有一个能够继往，但更能够 " 开来 " 的勇气
以上为正文，来自 Moon
这是真叫卢俊公众号的第 6320 篇原创文章
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