地产财富会

朝青板块神仙打架，

这个项目凭什么杀出重围？

最高 99% 得房率、实景呈现会所，

每一个卖点都直击改善客群痛点。

2025-11-28

市场越冷，产品越硬。

最近北京楼市有个很有意思的现象：

一边是不少项目在偷偷搞特价，销售还在发愁；另一边，却有项目直接 " 明牌 "，越卖越硬气。

大家都懂，现在的北京购房者早就不是三年前的购房者了。

你做贼似的搞特价，人家肯定怀疑你产品卖不动，你跟他们谈规划，他们直接反问：" 哪个板块没规划？" 你跟他们讲环线，他们笑笑：" 五环外卖八万的还少吗？"

事实是，当 " 环线论 " 和 " 规划饼 " 逐渐失去魔力，购房者开始用脚投票，转向那些实打实的产品力说话的项目。

现在聪明的买家，进售楼处就跟公司的 HR 似的，直接撂给你两句狠话：

" 现在能看到什么？价格凭什么值这个数？"

这个问题，直接难倒了北京至少八成的新房项目。

但偏偏，有项目就敢于 " 亮剑 "，把答案写在脸上，并在朝青这片红海里硬生生杀出一条路。

朝青暗战

谁在悄悄改写板块价值？

说到朝青，北京地产圈的人都知道这是个 " 硬通货 " 板块。

数据最能说明问题：

近一年朝青板块二手房成交 2357 套，稳坐朝阳区各板块头把交椅，不仅是交易最活跃的区域，更是抗跌性最强的安全区。这里的流动性，让不少号称 " 核心区 " 的地段都相形见绌。

尤其是这两年，这个板块几乎赚足了市场眼球，整个板块内璞樾、紫京宸园、保利朝观天珺、金茂满曜 " 四大天王 " 神仙打架，各大房企拿出看家本领上演巅峰对决，好不热闹。

所以，整个板块内部的价值逻辑其实跳出了单一的板块价值本身，而是随着这种产品力竞相爆发正在重构。

以黄杉木店和褡裢坡这两个 " 邻居 " 为例，虽然行政地名不同，但在城市功能上几乎是一个模子刻出来的：

都处在朝阳北路 - 地铁 6 号线这条黄金走廊上，相距不过 1 公里，配套相似度高达 90%，客群画像更是高度重叠。

就连规划文件上都写着同一个名字—— " 东部城市功能带 "、" 朝青东延板块 "。

当区位价值被拉平，配套资源高度同质化，项目的竞争就自然回到了最原始的维度——也就是我们上述讲到的产品力本身。

而政策的收紧更是加速了这个过程。

北京严格执行限制 " 偷面积 " 的报规政策后，高得房率产品正在成为绝版。

过去那种靠赠送面积来变相降低单价的套路行不通了，未来的新房市场，得房率就是产品力最强的加分项之一。

毕竟，现在的聪明人早就不看建面单价了，都在算套内均价。

而朝观天珺在得房率上的表现，简直是对同板块项目的降维打击。这也是为什么尽管这个区域高端产品、狠角扎堆，但朝观天珺依然能够突出重围。

道理很简单，拎出一组朝观天珺的数据再明显不过。

139㎡户型得房率约 99%，157㎡约 94%，122㎡约 93%，而周边板块内新房做到 90% 左右得房率就算是佼佼者了——所以，这些数字背后是实打实的价值。

以 139㎡户型为例，其使用面积堪比某些项目 170㎡的户型。换算成套内均价，朝观天珺的实际价格远低于表面所见。

这已经不是 " 省下一辆豪车 " 了，而是 " 实打实省下数百万 " 的价值逻辑。

更重要的是，这种高得房率产品在北京收紧报规政策后，已经成了 " 绝版资产 "。后续的新房项目都要受制于政府对得房率的严格管控。

因此，朝观天珺的高得房率，不光是产品力的体现，更是政策窗口期的最后红利。

从总价上看，朝青板块四居门槛普遍被抬到 1500 万 + 了，但朝观天珺 1100 万 + 就能到位；四面宽产品门槛 2000 万 +，这里只需 1300 万 +。

这种赤裸裸的价差，谁看完都两眼迷糊，怪不得朝观天珺虏获了一大波朝阳乃至全北京的改善群众。

这个户型

让朝阳北路沿线项目集体沉默

走在朝阳北路上，看着沿线一个个号称 " 改善标杆 " 的项目，你会发现一个有趣的现象：

大家都在做四面宽，但真正能把三间卧室都放在南向的，掰着手指头都数得过来。

更别说在 157㎡这个面积段里实现这样的格局——这在北京改善市场几乎是个很难完成的任务。

直到朝观天珺的 157㎡户型出现，才打破了这种局面。这个户型最厉害的地方在于，它在朝阳北路沿线做到了唯一南向四面宽，三个卧室全部朝南。

朝观天珺 157㎡户型图

熟悉北京豪宅市场的人都知道，传统豪宅如星河湾要实现类似格局，往往需要 240㎡以上。

而朝观天珺在 157㎡的尺度内，做到了南向面宽约 15 米，把空间效率发挥到了极致。

这不是简单的多开几扇窗的问题，而是对生活方式的重塑。

三卧朝南意味着每个家庭成员都不必为采光妥协，早晨的阳光能够洒进每个房间；四面宽带来的通透感和流动性，让光与空间产生了美妙的对话。

真正懂行的人会更关注那些看不见的细节。

全屋 YKK 系统窗，北向四层玻璃加双氢气层，真正实现了 " 窗外车水马龙，窗内图书馆级静谧 "。3.15 米的层高，超越常规住宅标准，让空间感豁然开朗。

从法国进口的尼斯木饰面到奢石岛台，从艺术玄关到无直角设计，每一处材质与工艺都在无声地诉说着对生活美学的坚持。

约 80㎡的 LDKB 一体化公区，充满了生活场景的叙事感。

从私家电梯厅到入户玄关，从餐客厨一体到独立北向阳台，这条流畅的动线串联起家庭社交、亲子互动、私人休憩的多元场景。

特别值得一提的是北向生活阳台的创新设计——白天是家政空间，晚上就变成了俯瞰 CBD 天际线的观景台。

给北京实景会所

上道 " 硬菜 "

在交付焦虑弥漫的当下，朝观天珺选择用实景说话。

他们的会所不叫 " 配套 "，而是 " 生活主场 " ——这是朝阳唯一皇家五进式会所，从宝格丽酒店式车马院前场，到故宫太和殿形制的飞檐仪门（宽 34 米，高 9 米），再到 6 米飞瀑、全球奢石满铺的 2000㎡多功能空间。

朝观天珺会所实景

这不是那种打着 " 会所 " 旗号却功能单一的空间，而是一个真正让全家人各得其所的 " 全家庭平权主义会所 "。

儿童、男主人、女主人、老人每个家庭成员都能在这里找到属于自己的乐趣。

这还是朝阳唯一约 8 种全球奢石进口、奢石满铺的会所，堪称 " 奢石博物馆 "。

会所内大面积使用奢石，普拉达绿，贝金米黄等奢石。

产自意大利的普拉达绿为顶豪御用石材，在意大利阿尔卑斯山脉深处，地壳运动与金属离子渗透的博弈，淬炼出普拉达绿的原始基因，更显其珍贵，奢石在此超越了装饰属性，成为顶级审美的稀缺符号，每一步仿佛都踩在艺术品上。

奢石、艺术雕塑相映成趣

这里的雕塑主题会所概念，通过 " 珺玉五形 " 五大雕塑空间规制，把整个会所打造成了一个流动的艺术馆。

而最吸睛的莫过于那个朝阳唯一高定泳池。

全球进口奢石 + 定制马赛克砖的配置，让游泳变成了一种奢侈体验。

朝观天珺丨氛围感拉满的泳池

无边际设计与室外水景无缝衔接，游弋其中，仿佛置身于 " 虹桥瀑 " 水景之中，这种体验在北京的住宅项目中实属罕见。

会所的园林同样值得细品。

6 米高的飞瀑也是朝阳新盘中的唯一，当其倾泻而下，磅礴之势相当震撼，整个会所之中，你会看到园林带来的三重画境，仰视有飞瀑，平视有红枫林等，俯视有多变水景。

甚至连会所的一棵树朝观天珺都要死磕。

比如那棵国外引入的羽毛枫，历经 5 年本土 " 气候养育 "，细节上可以说做到了极致苛求的地步了。

这种实景呈现，说白了就是实打实的告诉市场——

舍得花钱、敢办事，才出得来好效果。

朝观天珺之所以能在当下市场中保持硬气，靠的就是足够多的确定性。

产品确定性体现在高得房率、稀缺户型、高定精装构筑的护城河，在政策持续收紧的背景下，这些产品特征已经成为难以复制的竞争壁垒。

价格确定性来自于用高得房率和与周边项目价差所带来的高性价比，形成了坚实的价值底部。

兑现确定性则源于实景会所、园林等场景的如期呈现，有效消除了购房者的交付焦虑，建立了品牌信任。

有人说朝观天珺的网签数据 " 不够炸裂 "。

但真正懂行的人都明白——

用百米冲刺的速度去评判马拉松选手，本身就是个谬误。

楼市这场长跑，比的从来不是起跑时的喝彩，而是途中的耐力和终点的成绩。

当多数项目还在用效果图讲故事时，朝观天珺选择把所有的价值都摊开在阳光下——每一平方米都经得起推敲，每一处细节都经得起审视，每一个价格都扛得起比较。

在这个信息越来越透明的时代，购房者正在用钞票投票，给那些认真做产品的人发放 " 长期通行证 "。

而市场的天平，也终将倾向那些把 " 明牌 " 打成 " 王牌 " 的玩家。

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