文 / 乐居财经 徐酒眠

一场精心设计的资本游戏，正在港股物业市场悄然上演。

11 月 18 日，金科服务 ( 09666.HK ) 与博裕资本旗下 Broad Gongga Investment Pte. Ltd. 联合公告，中金代表要约人提出经修订要约，并建议撤销金科服务的上市地位及恢复买卖。

" 每股 6.67 港元，或满足条件后每股 8.69 港元 "，Broad Gongga 对金科服务的收购要约，设置了精妙的双重价格与退市条件，中小股东面临着一场利益与风险并存的抉择。

而这场交易，不仅关乎股东们能否获得高达 26.49% 的溢价，更决定着这家目前市值近 50 亿港元的物企是否会从港交所退市。

全面要约收购修订公告刊出后，金科服务股份随即恢复买卖，股价高开高走，11 月 18 日收涨 17.18%，报 8.05 港元 / 股，总市值约为 48.07 亿港元。

双重要约价格

金科服务的收购案设计颇为精妙，要约人 Broad Gongga 给出了两个层次的要约价格。

基础要约为每股 6.67 港元，而经提高要约价则达每股 8.69 港元，但后者仅在满足两项条件时才会支付。

这一溢价水平相当可观——较金科服务，较本次修订最后交易日收盘价 6.87 港元高出 26.49%，较今年 3 月 13 日最后不受干扰日收盘价 7.36 港元也高出 18.07%。

对于股东而言，这意味着他们的决策将直接影响到最终收益，两个价格之间的每股差额为 2.02 港元，幅度超过 30%。

获得 8.69 港元高价的条件十分明确，且两者缺一不可：

首先，退市决议案必须在临时股东大会上获得通过。根据《收购守则》和上市规则，该决议案需获得无利害关系股份所附票数至少 75% 的批准，且反对票不得超过所有无利害关系股份所附票数的 10%。

其次，要约人必须获得不少于 90% 无利害关系股份的有效接纳。这一比例设置得较高，相当于至少需要 2.37 亿股无利害关系股份的支持。

截至公告日，要约人及其一致行动人士已持有金科服务约 63.29% 的股份，他们仍需获得至少 32.30% 股份的有效接纳，才能达成退市接受条件。

这场收购并非突然之举，而是博裕资本逐步增持金科服务过程中的最新一步。

博裕资本与金科服务的渊源可追溯至 2021 年底。彼时，金科股份为金科服务引入战略投资者，向博裕资本旗下的 Broad Gongga 出售了约 22% 股权，交易对价达 37.34 亿港元。

随后在 2022 年 11 月，博裕资本再次通过要约收购了金科服务 11.94% 的股份，从而成为金科服务最大单一持股股东，持股比例达 34.63%。

2025 年初，随着金科地产进入债务重组，其持有的 1.08 亿股金科服务股份被挂上淘宝拍卖平台，用于清偿对 Broad Gongga 的债务。这一关键举措使得博裕资本进一步巩固了其在金科服务的股权地位。

独立化之路

面对这次要约收购，金科服务的股东们实际上有多种选择。

股东可选择接受基础要约，以每股 6.67 港元的价格出售股份；也可等待两项退市条件达成，获取每股 8.69 港元的高价。

值得一提的是，金科服务还提供了 " 存续选项 " ——在两项退市条件达成后，股东可将全部或部分现金对价转投至 Top Yingchun Investment IV，从而保留在金科服务的间接权益。

这一设计为，时间是对仍看好金科服务长期发展，但又希望获得部分现金回报的股东提供了折中方案。

房地产行业深度调整，金科服务在金科地产的流动性危机中，正在从地产附属品蜕变为具有独立市场价值的商业实体。

2025 年上半年，金科服务实现扭亏为盈。报告期内总营收约 23.35 亿元，同比微降 3.1%；期内溢利 7230 万元，拥有人应占溢利 6500 万元，成功实现扭亏为盈；综合毛利率约为 19.6%，同比提振 0.3 个百分点。

主动收缩低质效业务、聚焦核心能力建设，今年上半年，其住宅服务贡献收入 17.47 亿元，占比 74.8%，果断退出 8.7 万平方米低质效住宅项目，期内该板块毛利率提升 22.1%。换而言之，其从规模扩张转向质量提升的转型已有成效。

规模方面，截至 2025 年 6 月 30 日，金科服务在管面积约为 2.03 亿平方米，较去年末微降 1.9%，但第三方开发物业占比达 44.2%，合约建筑面积中第三方占比更高达 46.8%，独立性与市场化程度进一步提升。

财务方面，金科服务呈现出 " 低风险、高安全 " 的特征。同期，其现金及现金等价物为 19.80 亿元、定期存款 2.96 亿元，无银行借款，资本负债比率为零。这种零负债的资本结构为其提供了稳定的财务基础。

在行业转型期，金科服务主动调整，通过聚焦高质量项目、优化业务结构、强化成本管控，实现盈利能力的提升。

无论退市与否，可以确定的是，在摆脱地产掣肘后，未来金科服务将进一步发挥市场化优势，沿着第三方物管平台持续进化。

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