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一块内定地块，出图的速度自然很快。

10 月 9 日，北京门头沟区 S1 线区域 MC00-0605-0006 地块，报规图公示。

此前，这块地在 9 月 10 日被电建地产发布招标计划，9 月 30 日以 9.57 亿元底价拿下。

在拍地时，电建地产却捆绑了门头沟国企。

0006 地块的项目公司为北京海赋永业置业有限公司，由电建地产和京西门城投分别持股 80% 和 20%。或许，与 " 地头蛇 " 联手，电建地产底价拿地的胜算更大些。

在百度地图上，0006 地块已经被标注成 " 长安华曦府二期 "。

一位电建地产销售员颇为自信，公司想一把将它清盘。理由是，户型小、赠送大。

花姐对 0006 地块做了户型推测，大致有四款产品：72 平米两居、95 平米三居、105 平米和 110 平米四居。

与西面 1.6 公里外的兄弟楼盘长安华曦府一期比，二期的定位更纯粹。一期有四款户型：78 平米、98 平米、118 平米和 134 平米。

从哪里跌倒，就从哪里爬起来。（详见《电建地产，从原地爬起》）

电建地产想通过 0006 地块，弥补泷悦玖宸的损失。后者，是一个拿地七年的门头沟老盘，三度易名，五年只卖出 3 套房。（了解更多，加花姐微信：louhuar007）

高压线带来心理压力

长安华曦府二期，优缺点很明显。

它占地 2.04 万平，规划地上建面 4.07 万平米，规划 15 栋住宅楼，点状分布，共 421 户。

其中，6 栋 15 层小高层、8 栋 11 层洋房和 1 栋 7 层洋房，整体呈现东高西低、北高南低。大门在设在西面。

它的优点是，交通便利。西北距地铁 S1 线四道桥站约 157 米，东邻西六环 137 米，是城区进入门头沟的桥头堡。

它的缺点是，西北面紧邻 220 千伏高压线。至少 1#、2#、3，距离高压线分别为 30.44 米、31.37 米和 38 米。

虽然这是安全距离，但心理距离很近。

此外，它的南面还有小学和幼儿园、机构养老用地，配套尚可。

三个风水问题

长安华曦府二期有几个风水特殊的楼栋，大家慎选。

1、13#、14#，受电动车影响大。

它们位于小区的东南角，14，进来是一座非机动车电梯，想必这个出入口主要是走电动车的，有可能 14，有电动自行车停车位。

另外，入口的东面是一个电动自行车集中充电区，78 平米、停 39 辆。它的标高只有 88.7 米，比小区室外地坪低了 2.4 米，须乘坐电梯去充电。

2、4，有座地下公厕。

公厕面积 70 平米，在地下负一层，长 11.2 米、宽 6.3 米。它的门是对外开放的。

3、11#、12#，包围了龙王庙。

龙王庙紧邻 12，那是不可移动文物，正方形，面积 200 平米左右。为了遮挡龙王庙，设置了 6.8 米高的配电室，大概是出于风水的考虑。

车位配比或将不足

从图纸上看，长安华曦府二期设置了 20 个地上机动车停车位。

这种在地上设停车位的小区还有，朝阳区的金茂满矅、通州区的朝棠揽月。

难道真的要搞人车不分流？非也！

秘密在于，如果地上不设停车位，仅凭地下停车位的数量，是不达标的。

长安华曦府二期共计 421 户，停车位 477 个，车位配比 1.133 辆 / 户——标准是 1.1 辆 / 户。

如果地上 20 个车位变成绿地后，总车位是 457 个，车位配比为 1.08 辆 / 户，不达标！

这种设计地上停车位的做法，主要是为了验收的需要，但最终伤害的是买房者权益。

但凡地上设停车位的，请小心它的车位配比，大部分是缺斤短两的。

室外比室外高 60 厘米

两个长安华曦府的图纸，设计公司不同：一期是维拓时代，二期是弘石嘉业。

有关二期图纸的标高，花姐有个小疑问。

一般而言，建筑室内正负零要比室外地坪标高要高出 15 厘米。但，二期出现了怪异的事情。

东面的 1#、4#、7#，它们的室内正负零为 91.25 米，而地坪标高为 91.6 米。

言外之意，室外比室内高了 60 厘米。

除了这四栋楼之外，其余的 11 栋都是正常的，室内 91.25 米，室外 91.1 米，室内比室外高了 15 厘米，是正常的操作。

为什么那四栋反其道而行之？是弘石嘉业的设计师开小差了吗？

把户型小到极致

长安华曦府创造过销售神话。

它于 2024 年 8 月 29 日拿地，年底开盘。截至目前，它供应 581 套房，网签 557 套，成交均价 4.52 万元 / 平米，成交总额 26.29 亿元，地价覆盖率 160%。

在这个项目上，电建地产赚大发了。这是它和贝好家联手的结果。不知二期，贝好家还会出现吗？

电建地产总结了一期的经验，砍掉了 118 平米和 134 平米户型，决定把二期的户型再做小。

二期户型的分布大致如下：72 平米两居 102 套、占比 24.3%；95 平米三居 209 套、占比 49.7%；105 平米四居 55 套、占比 13%；110 平米四居 55 套、占比 13%；

其中，105 平米四居在北京比较罕见。

之前，这种户型，只有顺义的住总青年 ONE、星悦时光和通州的朝棠揽月、城建国誉颂出现过。

二期产品背刺一期

电建地产敢于在螺丝壳里做道场，源自大尺度的赠送。

在阳台尺寸普遍收紧的当下，它在长安华曦府二期做了大胆的尝试。

花姐拿它的 8：

二期实现了南向通面内嵌式阳台，且进深为 1.8 米；而一期的 134 平米户型，南向只有两面设置了内嵌式阳台，进深 1.5 米，另一个是 L 型飘窗。

在北面，二期赠送了两个设备阳台，进深 1-1.5 米；而一期的进深只有 0.6 米左右。

二期的 95 平米户型更夸张，北向赠送了 4 个设备阳台。

由于二期大尺度赠送，带来的结果只有一个，背刺一期。花姐不清楚，一期的业主会不会去人民网留言板投诉？

此外，二期的门头要加高了，从一期的 5.13 米，升级为 6.3 米。

这有关面子问题。

填补泷悦玖宸窟窿

长安华曦府二期开盘，将是电建地产今年下半年的关键一战。

它的楼面价 2.35 万元 /㎡，如果参照一期 4.52 万元 / 平米的价格，还是很有赚头的。

电建地产董事长王海波，需要拿它补泷悦玖宸的窟窿。

早在 2018 年 2 月，电建地产联合隆泰实业以 46.5 亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村 11 个地块。

开盘五年多来，住宅项目三易其名，只卖出过 3 套房、后来全退了。

今年 7 月份，电建地产接过泷悦玖宸的操盘权后，改名、降价。（详见《电建止血，离奇甩卖北京叠墅》）

截至目前，泷悦玖宸供应了 488 套叠墅——每套地上面积 232-510㎡，成交价为 2.83 万元 / 平米，比曾经退掉的 3 套房打了 76 折。

它尚有 460 套待售，何时可以清盘，未可知。

好在，电建地产拿到 0006 地块，希望能一举清盘。

但从货值上看，二期不足 20 亿元，即便一把清后利润也有限，依然难以填补泷悦玖宸的缺口。

而电建地产当下的日子，并不好过。2024 年度实现营业总收入 123.35 亿元，同比下降 28.97%；净利润亏损 23.07 亿元。

王海波很有魄力，要在门头沟再打一场翻身仗。